【小区物管】苏州发布典型案例，示范物管纠纷审判

苏州发布典型案例，示范物管纠纷审判8月31日，在国务院《物业管理条例》实施12周年之际，苏州中级法院召开新闻发布会，通报了近年来审理的具有代表性的物业纠纷典型案例，发挥这些案例的普法功能，彰显司法的规范示范指引作用，从源头上预防和减少此类纠纷的发生。据介绍，自2014年以来，苏州两级法院物业服务合同纠纷案件数量呈持续上涨趋势，2014年全市共审理此类案件3417件，而今年上半年己审理1925件，同比增长14．4％。地域分布比较集中。苏州中级法院民一庭调研发现，昆山法院受理的此类案件数量最多，占到全市法院案件总量的近三分之一。物业纠纷类型多样。其中，尤以物业服务质量问题、物业费诉讼时效问题、物业费的承担主体问题、业主委员会签订的物业服务合同对业主的法律效力问题等类型案件较多。案件涉及面广，审理难度大。实践中，业主对于物业服务期望较高，物业服务缺少行业评价机制。在一个小区有若干业主带头拒交物业费的情况下，其他业主从众心理明显，导致涉及一个小区众多业主的同类型案件增多，给案件处理增加了难度。同时，此类案件审理中，双方对立情绪大，调解结案率较低。调研发现，全市法院物业服务合同类纠纷的调解结案率不到50％，低于普通民事案件的平均调解率，也从一个侧面反映出此类案件当事双方的对立情绪较大。电梯不运行物管有责任【案情】苏州吴江某小区业主大会选聘某物业公司为该小区提供物业管理服务事宜。陈某购买了该小区的房产一处，并已经搬入居住。陈某房产所在楼配有电梯，但从陈某搬入居住后电梯一直不能使用，处于关闭状态，陈某多次与物业公司交涉，物业公司认为开通电梯是正常要求，但是由于业主签字没有达到三分之一，电梯的维修费用和运行费用分摊处理得不到解决而不能开通。于是，陈某诉至法院要求物业公司立即开通电梯，并确保电梯正常运行。经审理，法院判决支持了陈某的诉讼请求。【释法】《江苏省物业管理条例》第三十六条第二款规定房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。对小区内电梯的管理、维护，确保业主正常使用是物业服务内容之一，因此，法院对于陈某要求物业公司开通电梯，并确保电梯正常运行的诉讼请求予以支持。房屋质量有问题缴纳物业费不冲突【案情】2007年12月20日，某物业公司与蒋某签订小区前期物业管理服务协议，约定由该物业公司对小区实行物业管理服务，按建筑面积向业主收取物业服务费。蒋某在交纳2007年11月1日至2008年10月31日期间的物业管理费后，以房屋内墙存在裂缝为由拖欠物业管理费用共计2487.24元。经审理，法院认为蒋某的理由不能成立，依法判决蒋某支付物业费，判决后双方均未上诉，判决已经生效。【释法】物业公司依合同履行了物业服务后，业主应当依合同履行支付物业服务费的义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。关于蒋某要求物业公司解决房屋内部墙体裂缝、开发商预埋的管道渗水问题的主张，是业主与开发商之间的关系，只要房屋还在保修期内，就应由开发商负责修复房屋质量问题，关于房屋质量问题维修的主张与物业服务纠纷系属不同的法律关系，如蒋某确有证据证明系开发商交付的房屋存在质量问题，可另行主张权利。承租人不交物业费业主责任不能丢【案情】原告某物业公司根据物业合同起诉被告王某要求交纳物业费并承担违约金，被告王某称自己与承租人陈某签订租赁合同，合同约定物业费应由承租人陈某交纳，因此物业公司应向承租人陈某催讨物业费。法院认为，业主与承租人签订合同，约定物业费由承租人交纳，虽然租赁合同成立有效，但是根据合同相对性原则，业主与承租人之间的租赁合同不得对抗第三人。因此，作为被告的业主王某与第三方陈某关于物业费交纳的约定不得作为对抗物业公司的依据。在物业费未及时支付时，业主王某仍然承担向物业公司支付物业费及违约金的责任。【释法】依法成立的合同对合同当事人具有约束力，不得损害第三方权利，业主与承租人签订的租赁合同只能对租赁双方的权利义务做出约定，这种约定不得对抗第三人，不得通过合同损害第三方权利。从债务的角度分析，业主与承租人约定由承租人交纳物业费实际上构成了债务的转移，将原属业主的债务转移给承租人，在业主和承租人之间有效，这种债务转移没有得到债权人即物业公司的同意时，并未免除业主支付物业费的责任。业主财产被盗依据过错各自担责【案情】2008年10月14日，李某发现其和邻居家的房门均被撬，而且其家中有贵重物品被盗，财物损失据李某陈述高达19万元。之后，李某花费2000元维修及更换被撬房门。随后，李某将物业公司诉至法院。李某认为，盗窃发生时其已交纳物业管理费，其与物业公司形成物业服务合同关系，而小区监控设备自2008年9月因故障一直处于瘫痪状态，物业未尽职责内的安全防范义务，应承担50%的赔偿责任。法院审理后认定物业公司在提供物业服务过程中存在过错，理应对原告方损失承担补充赔偿责任，结合其过错情况，酌定由被告方承担就确定损失部分的20%补充赔偿责任。法院经审理认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，法院不予采信。故案件中原、被告双方应按物业服务合同的约定履行各自责任。根据前期物业合同约定，物业的职责包括安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等。但本案中，物业公司明知小区的监控设施于2008年9月26日开始陷入瘫痪，并且在相关问题未能得到及时解决的情况下，未主动采取相应的应急措施，增加临时工作人员，加强对小区的巡查及进出小区人员的管理。同时在问题未能及时解决的情况下，未及时告知相关业主，提高业主的自我安全防范意识，从而使得在监控设施无法工作近20天后发生了盗窃事件。故物业公司对于原告家中被窃存在物业管理上疏忽（过失）。物业公司以存在免责条款为由主张不承担责任，与订立物业服务合同本意相悖，法院对其意见不予采纳。当然因原告之被窃是因第三人之主动盗窃行为所致，并非被告有过错就必然导致原告财物被盗，故被告方仅承担部分补充赔偿责任。原告财产损害赔偿责任主要应由盗窃者承担。</p>