住宅小区停车位收费服务有什么依据？

在物业管理服务工作中，小区的停车位一直是矛盾争端的焦点发源地。即使在《物权法》出台后，纠纷也并没有减少，主要原因是物业和业主都希望通过法律规定保护自己的合法权利，但是对法律规定的认识和实践存在着模糊，对很多具体问题的规定有必要加以探讨，以利于双方通过正确的方式行使其享有的权利。小区车位归属问题，物业、开发商和业主之间一直纠纷较多，为减少争议，《物权法》就此作了相应规定。根据《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该规定仍没有完全明晰车位归属问题，也对其管理权限亦不明晰。物业和业主均引用此条款为已维权，如果没有其他法律规定依据加以辅证，无法说服和解决问题。阶段住宅小区机动车停车位分为以下三种情况予以探讨：一、老商品房住宅小区车位问题老商品房住宅小区一般没有地库，只有地上车位，车位一般分为几种，很少的建设之初考虑的规划车位，占用道路和空闲场地划定的车位，占用便道楼前停放的车位，以及改造绿地或道路增加的车位。以上这些车位的所有权依其性质均为全体业主共有，依据《中华人民共和国物权法》第七十四条：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。也就是说对于老住宅小区为了满足业主日益增长的生活水平的需要是可以在共有的道路或者其他场地设立停放机动车的，这些车位是全体业主共有的，而不能为部分或个人业主所私有。车位既然为全体业主所共有，那么个人停车是否就可以长期无偿地占用全体业主的共同资源，并且对道路所造成的碾压，排放尾气对花草树木和居民的污染影响就不需要补偿了呢？《天津市物业管理条例》第五十一条明确阐述：“占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位，应当交纳场地占用费”。可见业主使用车位应当交纳场地占用费。那么场地占用费的标准是如何确定的呢？《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号）文件中规定放开的服务价格中第七条就是：“住宅小区停车服务。物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用。”而天津市在2010年11月24日，天津市人民政府办公厅下发了《转发市发展改革委拟定的天津市机动车停车收费改革方案的通知》【津政办发〔2010〕124号】中明确规定：天津市机动车停车收费改革的范围仅是针对道路停车泊位和公共停车场，不涉及居民住宅区的机动车停放收费。也就是说收取停放费用应该在充分考虑到其小区的实际情况并进行同地区的横向比较后，取得业主大会的授权，依据服务合同的约定采取相应的收费水平。可见一些业主争辩的诸如收费不合理，应该取得物价局许可，应该执行天津市收费标准等等是不正确的，小区停放机动车的管理应该是充分尊重业主大会的意见，物业应该是业主大会决议的委托执行者。而场地占用费收取后的用途也要本着取之于民用之于民的原则，其中含前期停车服务设备设施的购置，日常发生的车辆管理人员的人员工资成本、停车系统每月发生电费、维修、维护费用，及对车辆由于碾压道路、井盖等小区公共设施所受损坏的维修费用等，如果有剩余利润则用来补充本小区建设维修资金，由业主大会决定其使用。并且在每一年度末对所收取和发生的费用进行公示。对于老商品房住宅小区的车位分配方案，实践中感觉应该原则上尊重历史形成之原有车位，对于便道上应考虑只供一楼业主停放自家车辆或他人征得其同意后才可泊车。安排一些专用临时车位供外来临时来访车辆指定限时停放，固定车位和流动车位应该相结合来缓解车位紧张状况。改造楼间绿地增加泊车位的措施应当谨慎而为，至今为止，没有一个老商品房住宅小区改造绿地为车位得到批准，都是在先上车后买票，容易引发物业和业主产生激烈矛盾。二、新商品房住宅小区地面车位地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施。《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这一规定将小区内地上停车位的支配权约定给开发商，但是在实践中部分业主并不认可。由于地面停车位是直接设置在小区土地表面的停车设施，也就是直接设置在房屋单元所有人按份共有的土地表面上。实际上地面停车位的房地产权就是土地使用权。又因为地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上和使用上的独立性标准。所以，它不能够成为所有权的客体，而只能被视为土地使用权的客体。因此，住宅小区地面停车位的房地产权由小区房屋单元所有人共同拥有。开发商是前期所有房屋产权的所有人，拥有车位的初始权，可以在前期物业服务合同中规定其使用标准，物业公司可依据合同进行服务工作。而在房屋全部售出或业主大会成立后其使用权转移至业主大会。结合实践操作，应当由地面停车位的使用人向业主委员会(即全体区分所有权人的代表机构)交纳使用费或租金，同时向提供服务的物业公司交纳服务费用。因此，物业公司在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定后，可以设立和运营这种地面停车位。否则，将构成无权处分的侵权行为。三、新商品房住宅小区地下停车场地下停车场是当今房地产业发展的主流方向。随着经济的不断发展，城市规模的不断扩大，土地由于不可再生而日益紧张，停车位向地下纵深发展已是必然趋势，这样既可以节约土地，也有利于小区的绿化与美化。而常见的是利用人民防空工程改建成的车库。在实践中业主最常说的一句话就是，我们买了房子，地下车库都在均摊面积中，所以地下车库是业主的。并且履履提到南京星汉城市花园小区业主委员会与开发商南京星汉置业有限公司的全国首例地下车库官司中，2003年11月业委会在鼓楼法院一审中胜诉。而事实是开发商上诉后，南京中院裁定原审查明事实不清，撤消了原判，发回重审。在2014年9月又重新立案，仅判决超出规划建设的车库属业主共有，其余规划内的车位则为开发商所有。下面我们来学习相关法律规定进行法理分析，其实关于地下车库的所有权及使用是相当明晰的。《人民防空法》第22条规定：“城市新建民用建筑按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”，第48条还规定：”城市新建民用建筑，违反国家有关规定不修建战时可用于防空的地下室的，由县级以上人民防空主管部门对当事人给予处罚并责令限期修建”。《人民防空法》第二条“人民防空是国防的组成部分”《物权法》第五十二条“国防资产属于国家所有”，可见人防资产作为国防资产的组成部分，产权性质应为国家所有，而不是开发商或业主所有。《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》（建房［1995］年517号）第四条“商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）”。第九条“公用建筑面积计算原则凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积”。可见业主购房款中不含人防工程的建设费。《人民防空法》第五条“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。因此，经人防机关批准后，人防工程投资者的开发商可以就利用人防工程建成的地下车库进行经营管理并取得收益，这也是和《物权法》第七十四条是相吻和的。一般地下车库会有灯光照明、排污设备、消防设备、出入口控制设备，这些都会产生运行、维护费用，而且还会产生保洁清扫、保安巡逻等成本费用，物业公司相应收取管理服务费用也是合理的。