撤出小区三年余 物业追费被驳回

王先生居住在某物业公司管理的小区内，因故未交纳2009年物业费。2013年，物业公司向王先生催缴遭到拒绝，遂将王先生起诉至通州法院。近日，通州法院审理后驳回了物业公司的主张。王先生自2007年起就居住于通州区某小区内，每年按时交纳物业费。2008年，物业公司管理不善导致露天平台积水，水汽渗至王先生家中导致墙面发霉、脱皮，严重影响了王先生的居住环境，在与物业公司协商的过程中，物业公司却将自己的责任推得一干二净。一气之下，王先生没再如约交纳2009年的物业费，到了2009年底，物业公司因业委会改选也撤出了小区。直至今年5月，物业公司要求王先生交纳欠费遭到拒绝，将王先生诉到通州法院。开庭时，王先生称物业公司在2009年之后从未要求他交费，现在这一主张已经超过了两年的诉讼时效。为此，物业公司拿出其在2010年12月和2013年2月向王先生邮寄催费函的EMS邮件详情单反驳，但经调查，由于相隔时间过长，2010年的邮件现已无法查询投递结果，法院无法确定物业公司确实曾在诉讼时效期间内向王先生进行过催费。最终，通州法院以物业公司的主张超过了两年诉讼时效为由驳回了物业公司的主张，判决现已生效。企业自成立之日起，所有的经营活动都离不开法律规范的调整，企业实施任何行为都直接或间接地与法律法规产生联系。法律风险存在于企业生产经营的各个环节和各项业务活动之中，存在于企业从设立到终止的全过程。企业的许多重大损失源于简单的低级失误，如果能够及早发现，完全可以用最简单、最有效、最经济的方法予以避免。物业公司作为一个一般民事主体，物业服务费追索属于一般债权，诉讼时效适用两年。物业公司在清收欠债时，应当不超过有效诉讼时效，以避免诉讼时法律风险的发生。防范风险发生、控制风险发生后的损害后果，应建立长效风险防控机制。主要表现在：1、提高公司所有服务人员的法律意识、风险（危机）意识和判断力，对管理区域内哪些环境、条件会造成安全事故应当提前识别、排查。2、增强服务人员的风险防控能力，规范各项管理流程、操作技术标准，将风险消除在潜伏期；3、制定或建立配套的管理责任制度、监督制度、应急措施等，并予以严格落实和执行；4、充分利用可利用资源转移风险后果或损失。具体到本案之中，风险防控应意识到：1、物业服务费追索属于一般债权，适用一般诉讼时效为两年的规定。2、明确诉讼时效中断的法定事由：诉讼或仲裁、请求、认诺……主动收集、保存诉讼时效中断的证据材料。3、通过合理方式、主动书面催收，并注意固定证据。1）主动的方式为自知道自身权利被侵害之日起，通过合法的途径以书面的形式向对方进行催收，并保留相关证据资料。2）合理的方式包括：直接或通过信函、邮递等方式发出催收通知、律师催收函，并保存函件原本及对方复函或回执、邮递相关票据等。4、在诉讼时效届满前，积极依法向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求或行使诉讼权利以保障自身的合法权益。5、对物业公司来说，有时通过诉讼解决纠纷也会导致“赢了官司输了人心”的结果。所以迫不得已，与业主间的纠纷最好协商解决。当业主在对物业服务提出质疑时，应当与业主协商解决纠纷，而不是置之不理，导致业主以不再交纳物业费用作为抗辩，而物业公司因为种种原因难以保存证据，在追索物业费中超过诉讼时效导致诉讼请求得不到支持。</p>