案例分析：新房从什么时候开始交纳物业费？

购买新房，物业费何时开始交？这一问题一直备受购房者的关注。最近，珠海金湾区金海新世界花园的业主刘先生就被物业公司告上法庭，要求交纳收楼前的物业费。

物业公司表示，只要通知入伙了，就要交纳物业费，即使刘先生一年后才正式收楼，但是之前的物业费8000元应当正常缴纳。对此，刘先生表示明确拒绝。日前，这一官司获终审宣判，法院表示，物业公司应当举证是由于刘先生的原因未前来收楼，否则这一阶段物业费可以不交。

“管理费从入伙之日计”

2013年12月28日，刘先生与珠海新世界康居发展有限公司签订《珠海市商品房买卖合同》，买下金湾区三灶镇虹阳路183号金海新世界花园的一个商铺，建筑面积108.95平方米。合同约定，开发商于2014年6月21日前交付取得《建设工程规划验收合格证》的商品房。

《前期物业服务协议（商业物业）》约定，商铺管理费为4.8元/平方米·月，首期物业服务费从签署《收楼手续单》当日起计算。

《楼宇情况验收检查表》显示，涉案房屋检查情况为“铺门地板严重下沉，地板破裂；要求管理费从入伙之日计起；入伙两个月内维修好质量问题，维修时间可以适当延期”。刘先生及物业经办人于2016年1月18日确认涉案房屋水电情况，并签名、签日期。

《收楼手续单》显示，涉案房屋业主收楼手续已办理完毕，刘先生在“业主签字”处签字，落款时间为2016年1月18日。

被催交8000元物业费

不过，近日，刘先生却被物业公司催缴收楼之前的物业费。物业新世界公司要求，根据刘先生与开发商签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，开发商在合同约定的交楼时间前向刘先生寄发了《收楼通知书》，由于刘先生的拖延才导致直至2016年1月18日才办妥收楼手续。该房屋应视为已在约定的时间内完成了交付，刘先生应自视为收楼之日（即2014年10月1日）起交纳物业服务费。物业公司表示，刘先生应支付物业服务费本金8051.1元（2014年10月1日至2015年12月31日期间，共15个月）。

法院：业主无须交纳

对此，刘先生表示明确拒绝，他称自己正式收到可使用的房屋是在2016年以后，而非2014年。双方协商不成，物业公司将刘先生告上法庭。

记者获悉，一审法院认为，争议焦点为新世界公司何时可以向刘先生收取涉案房屋的物业服务费。《前期物业服务协议（商业物业）》、《业主资料登记表》、《收楼手续单》中均载明刘先生于2016年1月18日收楼。

根据刘先生签订的《商品房买卖合同》及其附件、刘先生与新世界公司签订的《前期物业服务协议（商业物业）》有关约定，涉案房屋由于刘先生的原因未能按期交付的，《商品房买卖合同》约定的交楼时间即为实际交付时间且相关费用包括物业服务费等由刘先生承担。

但是，新世界公司未能提交证据证明涉案房屋未能按期交付是由刘先生造成的，应当承担举证不能的不利后果。

依照《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。在未有证据证明涉案房屋未能按期交付是由刘先生造成的情况下，涉案房屋交付之前的物业服务费用由建设单位交纳，新世界公司要求刘先生向其缴纳涉案房屋实际收楼之日即2016年1月18日之前的物业服务费，理据不足，一审法院不予支持。

物业公司再次上诉。二审法院表示，新世界公司提交的证据并不足以证明涉案房屋未能按期交付是由刘先生单方原因造成的，应当承担举证不能的不利后果。相反，《前期物业服务协议（商业物业）》、《业主资料登记表》、《收楼手续单》中均明确载明刘先生于2016年1月18日收楼。根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定，涉案房屋交付之前的物业服务费用由建设单位交纳。