对物业服务不满意，可否拒交物业费？

近年来，随着人们维权意识的提高，物业纠纷案件呈高发态势。2019年1月至11月，金凤区人民法院共受理物业服务合同纠纷案件3153件，审结2909件，调解撤诉率为92.54%。物业服务合同纠纷类案件中，涉物业服务费纠纷占比达98.96％。物业企业作为诉讼主体具有相对优势，法院以判决方式结案的物业纠纷案件中，物业企业作为原告起诉的有217件，占总数的97.69％，且胜诉率较高。涉物业服务费纠纷中，业主拒交物业费的理由主要可分为三类：一是对物业的服务质量不满意；二是因为房屋质量存在问题；三是业主自身交费意识较弱。这些拒交理由哪些可以作为拒交或要求物业费打折的抗辩理由呢？业主如何通过法律途径维护自身权益？

对物业服务不满意，可否拒交物业费？

2019年1月，某小区物业公司将陆某诉至法院，要求其交纳自2015年1月至2018年7月期间的物业服务费。陆某提出物业公司在物业服务中存在过错，服务质量差、管理混乱等，小区内私搭乱建成风，脏乱差现象严重。

法院判决：陆某向物业服务公司交纳物业服务费和支付相应违约金。

法官释法：只有在物业公司提供的服务存在重大瑕疵（如消防安全隐患、公共场所安全保障设施问题及电梯使用过程中的安全问题）时，才可以酌减物业费；若只是轻微的服务不到位，则可能不能成为酌减或免除物业费的事由。此外，物业服务具有时间持续性和无法计量性等特点，加之物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务较为概括笼统，业主不能单凭一张照片、一段视频即能证明物业公司物业服务存在重大瑕疵，而需提供充分证据形成完整的证据链加以证明。

案例二：房屋出现质量问题，可否拒交物业费？

2019年1月，某小区物业公司将小区业主许先生告上法庭，要求许先生交纳从2009年至2018年9年时间共计20000余元的物业费。许先生则称他的房屋从收房装修就出现渗水、漏水问题，多次与物业公司沟通协商，但物业公司从未进行过维修，所以其拒绝交纳物业费。

法院审理查明及判决：物业公司于2009年4月进入该小区提供物业服务，9年的物业费法院予以认定。业主称其房屋有漏水、渗水问题，与本案不是同法律关系，故本案不予理涉。但根据业主的陈述及举证，物业在提供物业服务过程中存在服务不达标的现象，故法院酌情对被告拖欠的物业服务费予以适当减免。

法官释法：如果房屋在国家规定建设工程的保修期和保修范围内，由建设单位（开发商）承担维修义务；在房屋质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务，房屋楼顶等小区共有部分、公共设施设备由物业服务企业承担维修义务，物业服务企业履行义务时，可使用小区的住宅专项维修基金。针对业主专有部分房屋质量出现问题，作为物业服务公司应负有协调和紧急处理之责，但纠纷本身是业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷或与侵权人侵权纠纷，分属另一法律关系，业主可依法向开发商或侵权人主张损失，不能以专用部分房屋质量问题拒交物业服务费。

法官提醒：业主应强化法律意识，如对物业服务产生不满，要注重证据的收集、保存，如在房屋质保期内注意对房屋问题的报修留存相关书证以及视听资料等证据，注意及时通过物业企业寻找开发商以期在质保期内得到妥善维修；对于漏水等疑难争议问题可尝试通过政府相关部门介入，寻找中立第三方进行相关鉴定，以明确问题和责任，并在日后可能发生的诉讼中提供依据