消防验收对房屋租赁合同效力的影响

律师说案

2002年8月25日，滨海公司（甲方）与智达公司（乙方）签订《房屋租赁协议书》，主要内容为：甲方出租成大广场西座地上第一、二、三层和地下一层，出租物业基本用途为餐饮、娱乐等项目，总计出租物业建筑面积为1450平方米；自2002年9月1日至2003年3月31止，乙方可以进驻现场进行局部改造和精装修，并进行设备调试及试营业；自2003年4月1日起计算租期，交纳租金；租赁期为11年，即从2003年4月1日起至2014年3月31日止；每年租金227万元，每年4月1日前和10月1日前各支付一次，每次预付金额为当年租金总额的50%；如不能按期支付租金，拖欠期内每日加收欠交租金万分之五的滞纳金；乙方在办理有关经营管理、装修改造、广告宣传等手续时，甲方应给予必要的协助，出具相关的证明和文件；甲、乙双方均不能无故解除本协议；如确有必要解除合同，必须提前90日通知对方，除按当年实际使用租赁物业情况结算租金外，违约方要以当年租金总额的两倍作为违约金赔付守约方。

2002年9月2日左右，滨海公司将租赁物交付智达公司。智达公司对其承租的成大广场西座地上第一、二、三层和地下一层进行了装修，并于2002年11月27日，获得“北京智达三晋酒楼有限责任公司”（以下简称三晋酒楼）的企业名称预先核准，进行了设备添置、人员培训，办理了卫生防疫等手续。在承租期间，智达公司没有取得营业执照即进行了试营业。2004年7月23日，工商宣武分局向李某（系三晋酒楼工作人员）出具工商宣处字（2004)119号行政处罚决定书。主要内容为：经查，当事人于2003年12月30日至2004年6月20日，在北京市宣武门西大街XX号（成大广场），未经登记机关核准登记擅自从事餐饮的经营活动，决定处罚：1、责令立即停止非法的经营活动；2、罚款2000元。

2005年3月，滨海公司起诉至人民法院，称智达公司至今仅支付了定金50万元，未支付租金，虽经多次催要，但均被拒绝，故请求解除双方签订的《房屋租赁协议书》，智达公司将其承租并已装修的房屋无偿返还我方，给付房屋租金794.5万元，滞纳金1966387元（暂计至2005年2月1日，自逾期之日起至实际给付之日止），及违约金454万元，由智达公司承担诉讼费。

以案说法

智达公司答辨并反诉称：滨海公司未按协议约定向我公司提供相应的法律文件，使我公司拟将设立的“北京智达三晋酒楼有限责任公司”，无法获得工商行政管理部门的核准，使合同约定的试营业亦无法进行。滨海公司的不作为，已经构成违约和对我公司权利的侵犯，我公司没有交纳租金，是维护自身合法权益的行为，足以对抗滨海公司的不作为。反诉请求确认双方签订的《房屋租赁协议书》无效，驳回滨海公司的诉讼请求，判令滨海公司补偿我公司经济损失17404972.11元（实际投入6204972.11元，双倍租金454万元，三年预期利润666万元），由滨海公司负担诉讼费。

人民法院查明：滨海公司与智达公司签订租赁协议时，成大广场的消防验收工作尚未完成。智达公司实际租赁面积为1878.52平方米，交接时双方未填写清单。智达公司自其按约定付给滨海公司50万元租房定金后，未支付租金。在诉讼中，经智达公司申请，原审法院委托北京XX房地产价格评估有限责任公司，对三晋酒楼装饰装修工程的价格进行评估，结论为，2002年4月15日的市场价格为351.28万元，该评估价格的有效期为一年，即自2002年4月15日至2003年4月14日。

人民法院经审理认为：滨海公司将房屋出租给智达公司时，没有办理消防验收手续，智达公司对房屋进行装修后，也未办理消防验收手续。根据我国《消防法》的规定，消防未经验收或者验收不合格的，不得使用。公众聚集场所经消防验收合格后，方可使用开业。滨海公司将大厦出租给智达公司的行为，违反了《消防法》的规定。依据《合同法》的规定，违反法律强制性规定的合同无效，滨海公司与智达公司签订的《租赁合同》，违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定，应认定为无效。但智达公司已实际占有和使用了滨海公司的房屋，因此应当支付相应的费用，具体数额，可按《租赁合同》中租金的计算方式确定。关于智达公司主张的直接损失和间接损失，本院认为房屋装修和设备安装部分的费用，可以按评估价值予以认定。判决：

一、双方签订的《房屋租赁协议书》无效；

二、智达公司将其承租并已经装修的房屋于判决生效后三十日内腾空并移交给滨海公司；

三、滨海公司于判决生效后十日内给付智达公司房屋装修补偿一百万元；

四、驳回滨海公司的其他诉讼请求。

五、驳回智达公司的其他反诉请求。

专家意见

本案涉及的法律问题主要为消防验收合格证对房屋租赁合同效力的影响。1998年9月1日，《中华人民共和国消防法》正式实施。该法第十条规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。第十二条规定，歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业。上述规定为法律的强制性规定，因此实务中引发了“房屋未办理消防验收手续的，租赁合同是否应归于无效”的争议。

一种观点认为，上述诸条法律规范都属于强制性规范，出租人违反此类强制性规范属于合同法第五十二条第（五）项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”之情形，因此租赁合同应当无效，此其一。其二，涉案房屋未办理相关许可证或合格证，属于非法建筑，因此，标的物违法，合同无效。其三，从社会效果考虑，此类租赁合同如果判定其有效，则会潜在地鼓励类似的出租人不办理相关的许可证和合格证而出租房屋，从而增加重大安全事故发生的可能性，因此应当判定其无效。

另一种观点则认为，强制性规定分为效力性的强制性规范和管理性的强制性规范，违反效力性的强制性规范，合同方为无效，而违反管理性的强制性规范，合同效力一般不受影响。可见，违反强制性规定的合同并非都无效，而是需要区别对待。从立法目的考量，建筑法和消防法的相关强制性规定之目的，在于保证建筑工程的质量和安全以及预防火灾和减少火灾危害。此类规定所规制的对象是建设活动本身，根据这些强制规定，承担此类义务的是建设单位，因此，其规范对象是租赁合同的出租人而非双方当事人。如果认定租赁合同无效，则不当扩大了此类强制规定的调整范围，此其一。其二，对于虽未办理相关证件但事实上符合相关强制规定的安全标准和消防标准的出租人，宣告合同无效也往往有失公平。其三，实现上述强制规定的立法目的的主要职权在于监管机关，判定合同无效在一定程度上导致了司法权的不当扩张。因此，总体上应当承认其有效。

对此，最高人民法院于2003年在函复云南省高级人民法院时指出：“关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”

本案中，讼争房屋为经营性商业用房，其消防设施是否完善，是否有重大火灾隐患等，关系到公共安全和社会利益，因此消防验收问题与出租房屋能否正式投入使用直接相关，也直接影响到房屋租赁合同的效力问题。所以，按照最高人民法院的函复，讼争房屋应属于“必须经过公安消防机构验收的房屋”，未办理消防验收手续的，应当认定租赁合同无效。

策略提醒

实践中，关于出租经营性商业用房的消防验收应注意以下事项：

1、在《消防法》实施之前，通常认为消防验收不影响房屋租赁合同的效力；但《消防法》实施之后，经营性商业用房未经消防验收的，通常认为租赁合同无效。

2、联体建筑或者整栋大楼一般情况下是全部竣工后进行整体验收，如果上述整体建筑的竣工时间较长或其他原因，而只对其中部分房屋进行出租时，可以进行局部验收。依照消防管理的相关规定，局部验收必须具备相应的附加条件，如整幢建筑物的消防水泵、管道等基础消防设施已经具备等。

3、如果承租人对租赁物进行了局部改造或装修，依据相应的规定，也应当进行消防申报并经消防验收合格才能进行正式营业使用。因此，租赁物的消防验收，有时是租赁双方的共同义务。

4、承租人进行的局部改造或装修部分未通过消防验证的，不影响合同效力。

5、司法实践中对于房屋租赁合同无效的处理为“无效合同、有效处理”的方式，即承租人已占用、使用房屋的，即便合同无效人民法院也会酌情判令承租人支付“使用费”（按照双方约定的租金标准），因此，租赁合同无效不能成为拒付租赁费的理由。