物业管理行业并购收购案例

1978年邓小平批准中外汽车企业合资经营，1979年，德国大众在中国开办了第一家合资经营企业——上海大众汽车公司。中国汽车行业通常把这作为中国汽车工业大发展的起点，是零的起步。因为1978年，全国生产的所有汽车只有14万辆，还不如一家大型国际汽车厂商的年产量，中国汽车市场份额只占到全世界市场的3.5‰，更遑论其时落后的生产技术和管理水平。2011年，中国汽车产量为1842万辆，连续3年位列世界第一，而且超过排名第二的美国一倍以上。1978年起步时中国的汽车年产值约为60亿，而今已经超过20000亿，价值的增长超过数量的增长，2011年更实现整车出口近85万辆。中国汽车工业已经成为世界汽车工业的重要组成部分

在上海大众宣告成立的三年后，中国第一家物业管理公司也在深圳成立。中国物业管理行业正式起步，同样经过了30年的发展，中国物业管理行业也取得了很大的进步。截止2008年，物业管理企业近6万家，从业人员250万人，年收入达2077亿元。但是，相较之下中国物业管理行业的发展远远落后于中国汽车工业的发展，这当然不是因为起步晚了三年。

中国物业管理行业与中国汽车制造行业有很多的差别，汽车制造属于技术密集型、资金密集型行业，在发展初期由于中国经济落后，对于汽车行业来说，技术和资金都非常匮乏，其发展难度远超物业管理行业。相反，中国物业管理行业依托中国房地产行业发展的有利因素，取得了自然的高速增长。中国物业管理行业的不利之处在于它不像中国汽车制造行业那样处于一个竞争激烈的完全的市场环境，一个几乎与国际市场同步的市场环境。除此之外，与中国汽车制造业相比，中国物业管理行业还有一个很大的不足。作为一个劳动密集型行业，作为一个依附于房地产开发发展起来的劳动密集型行业，资本能够起到的作用受到了很大的限制。在流动性泛滥多年之后，仍然没有外来资本进入这个行业。这固然使这个行业避免了惨烈的厮杀和竞争，也使这个行业失去了更高的发展速度和发展水平。

1981年3月，深房集团成立了深圳市物业管理有限公司，从那时起就注定了中国物业管理行业建管不分的发展路线图。直到多年之后，才陆续有所谓的市场化物业管理公司出现。2000年成立的开元国际物业、2004年成立的之平管理、2005年成立的公元物业是其中的代表，这些市场化公司的出现曾让人们一度充满了期待，甚至有人欢呼行业的洗牌即将来临。这期间行业的收购也陆续出现。

2007年8月开元国际物业收购了杭州坤和物业51%的股权，坤和物业为国家一级资质，麾下拥有２００多万平方米的优质物业项目。《深圳特区报》对此评价“这不仅有利于开元国际在长三角区域的品牌建设与市场开拓，也使开元国际在长三角区域的行业地位显著上升”。

2007年5月，深圳公元物业管理有限公司和广东清远市恒远兆业物业管理公司签订协议，由公元物业全盘收购恒远兆业物业并接管其物业管理项目。公元物业通过此次收购，新增了两个项目和60万平方米的管理面积。

2006年11月10日，深圳长城物业管理股份有限公司以70％的控股权入主福建名城地产旗下的名城物业管理有限公司，一举新增100万平方米的管理面积，并成为福建名城地产的战略合作方。此举不但巩固了长城物业在福州物管市场的地位，更通过并购后的项目运作成为在福建的龙头物管企业。

上述收购行为都曾经被行业所关注，甚至给予很高的评价和期待。诸如长城物业收购福州名城物业“开深圳物管企业与内地品牌地产商‘捆绑式’战略合作之先河”、“运用资本杠杆开启物管公司几何级发展模式”、“市场格局将被彻底颠覆”……公元物业收购清远恒远兆业是一种“全新的建管分离模式”，“行业重新洗牌的时代来临”……5年过去了，很遗憾的是人们期待中的行业洗牌并没有出现，甚至收购热潮都没有见到。事实上关于行业洗牌的断言早已有之。早在2003年9月，重庆金恒物业管理有限公司整体兼并重庆天奇物业管理有限公司，成立了重庆金恒物业管理有限公司北碚天奇分公司。当时的《重庆晚报》对此评价“此举开创了我市乃至全国物管企业间兼并的先河”、“预计我市物管企业即将开始重新洗牌”。将近10年过去了，行业格局依旧，建管分离的老调已经让业内人士都没兴趣再弹了，不过行业还在延续，收购仍在持续。

2008年6月11日，随着《沈阳市奥体物业管理有限公司股权转让协议》的签约生效，深圳公元物业管理有限公司正式整体收购沈阳奥体物业管理有限公司并接管其物业管理项目。

2009年5月开元国际再次收购了坤和物业剩余的49%股权。

2011年8月之平管理签约桂林山水凤凰城，成立合资公司，全面接管山水凤凰城旗下物业项目。

2011年11月7日《东方早报》报道虽然绿城房地产集团有限公司资金瓶颈传闻不断，可旗下绿城物业服务集团有限公司却收购了新湖集团旗下的物业服务公司40%的股份。新湖物业更名为新湖绿城物业，由绿城物业操盘，先期服务对象为新湖旗下地产项目。

渐趋增多的收购似乎已引不起业内人士的兴趣，让一向喜欢凑热闹的行业人士淡定了很多，不再动辄断言行业洗牌。如此众多的行业并购让行业热闹了很多，却没有改变行业的格局，甚至物业管理企业的数量也在这10年间增长了几倍。在这一点上，中国汽车制造行业同样热闹：吉利收购沃尔沃、上汽集团收购跃进集团、星马汽车收购华菱汽车……，不过结果却颇为不同。2001年中国整车生产企业数量为118家，2010年虽上升为361家，但是前十家企业的产量占据了总产量的82.2%。相反根据中物协2011年排名统计，中国物业管理企业TOP100管理面积仅占总面积的8.46%，只占总收入的12.9%。两者行业集中度可谓天渊之别！

物业管理企业实施收购通常有两个目的，一是被收购方的项目，另一个就是被收购方的资质。而这些都是战术层面的，行业里真正着眼于战略实施的收购很少。因为既有正确的企业战略，又有能力将企业战略层层落实的物业管理企业鲜见。更何况行业的主体依然是房地产开发商所属的物业管理公司，他们并没有变革的动力。在最新的物业管理企业综合实力排名中，排名前十的除了长城物业集团是股份制公司外（可以看作是市场化公司），全是此类公司。这就是收购虽多却对行业影响甚小的原因所在。目前行业的并购还处于较低层次和较低级别。

2011年8月25日，深圳世联地产顾问股份有限公司公告称，为实现公司房地产综合服务商的战略定位，延展客户服务范围，增强公司长期竞争力，公司用2,100万元收购了青岛雅园物业管理有限公司60%的股权。2011年10月该公司更名为世联雅园物业管理有限公司。

2011年12月5日上午8点，戴德梁行控股公司在伦敦证交所被正式除牌，这家起源可以追溯到1784年的房地产服务公司，就此结束了长达24年的上市公司之旅。戴德梁行现有业务已被澳大利亚公司UGL悉数收购，作价7750万英镑。包括大中华区在内的戴德梁行全部子公司将照常运营。

2011年末的这两次收购和之前的收购有着太多的不同，世联地产虽然也同属于房地产的上下游产业，但是单独投资物业管理行业的外来资本毕竟少见。戴德梁行被收购更是提醒了我们，在中国物业管理行业实行“拿来主义”，照搬照学外资的经验，其作用是非常有限的、其前途也是渺茫的。中国物业管理行业的发展一定需要创造性的实践。戴德梁行的商业模式在中国有很大的局限性，至少中国物业管理企业就不应普遍将“房地产综合服务商”作为自己的战略定位，从长远来说这是方向性错误。建管不分并不完全源于物管企业的出身，更源于物管企业这种错误的战略定位。

不管怎么说，行业的并购已经伸出了水面，我们期待着更多、更强的外来资本能够搅动这滩池水，改变行业的格局。