小区保安和消防管理措施及设想

xx公寓是在省、市领导和政府的支持下，由省教委直接组织南京大学等16所在宁高校和单位集资，请xx市城市建设开发(集团)总公司代建的经济实用型普通高层住宅，，其入住人群为各高校的教职工，文化素质高。安全保卫管理是小区物业管理的一项极其重要的内容。由于该小区xx年x月交付，存在一个入住装修期，加之该小区为经济实用型普通住宅，存在技防设施相对不足等特点，决定了我们在安全保卫管理手段上必须采取“人防为主，技防为辅，全面防范”的整体治安管理方式，确保管理无盲点，治安无事件。同时我们将该小区的物业管理分为两个阶段，即入住期和常规期，根据入住期和常规期的不同特点，分别确定各个阶段的治安管理重点(如入住期以装修管理为重点)，以达到我们在安全保卫管理上的承诺指标。

1治安队伍建设——建立一支高素质的治安队伍

治安队伍建设，按高标准，严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”，统一着装，尽职尽责。安保员选聘以优透退伍军人为主，应具有良好的思想品质及业务技能，建立业务、绩效考核与工资、职位挂购的机制。安保员管理引入轮换制和淘汰制，在年终考评中，实行x％淘汰制，保持安保员的高素质和战斗力。对安保人员的选聘和培训要求已在第二节《拟采取的管理方式、工作计划》中作了阐述。

2入住期治安管理

2．1入住期治安形势分析：xx公寓x年x月份交付，入住总户数将达到x户(北片)，按85％的入住率，入住总户数仍将达到x户，入住户数多，入住速度慢。加之该小区设计基本为毛坯房，业主大都需进行二次装修，装修监管面大，装修期限长(预计半年)。这一阶段的治安形势为：

2.1.1周边环境较为复杂与入住过程中外来装修、搬运人员往来频密的状态相互并存。

2.1.2装修监管面大，装修防火任务重。

2.1.3高层住宅装修电梯负荷大，电梯使用矛盾多，易发生磨擦事件。

2.2入住期治安管理手段

2.2.1治安队伍建设——建立一支高素质的治安队伍已在第1点进行了阐述

2.2.2确立治安重点——加大对入住期人流、物流、车流的有效监控。

a)人流控制——对来访人员须进行访问登记和离去注销手续，对外来装修、搬运人员采取办理出入证管理，并交管理押金，对他们的活动范围、活动时间进行一定限制，严禁互相乱窜。经常与当地派出所联合查《暂住证》、《身份证》等证件，把可疑分子清出小区。对可疑陌生人采取追踪、监控的措施，必要时可上前有礼貌地执行验证工作。

b)物流控制——对装修材料流动实施申报制、盘查制和登记制。尤其是装修物品的搬出须提出申报，安保员有责任和义务对物资的出入进行礼貌盘查；所有的物资流动实行登记放行手续。

c)车流控制——运输物资进入小区的汽车要进行登记，记录车主身份、车牌号、车型等信息，针对实际情况，合理规划行车路线，防止对绿化等公共场所造成破坏。对汽车离开，实行登记放行手续。

2.2.3治安防范——“三岗”结合。全面防范实施“三岗结合，即巡逻岗、门卫岗、机动岗三岗联合防范，着重安防点、线、面的配合与行动。”

2.2.4尽快完善并发挥智能化监控系统的安防优势。鉴于《xx公寓物业管理招标补充通知》中具体监控方案还未确定，我公司在中标以后，将和建设方协商，尽快完善监控设施，使智能化安防系统全面启动，正常运转，发挥技防在治安管理中的重要作用。

3常规期治安管理

根据《xx省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法》及我公司管理指标的承诺，治安管理须达到五级等级标准，为此，我们拟采用封闭式管理，而且实际也具备了这样条件。根据xx公寓规划总平面图及现场地形情况(以北片为例)，xx幢为一个围合，xx幢为一个围合，xxx三幢为一个围合，各围合均修建了铸铁花镂空围栏，x幢大厦各幢只有一个出口。常规期的治安管理拟采取的具体措施为：

3.1根据招标书要求及文件规定，我公司在出入口实施24小时值班，安全护卫人员24小时巡查，对入口，重要部位(如电梯机房)实施24小时监控。

3.2屋面水箱、地下室贮水池入孔采取加锁防范措施，上屋面楼梯间的大门上锁，防止投毒及水源二次污染事件的发生。

3.3对地下室、通道、应急楼梯等部位设置明显标识，以利于人员的进出。

3.4围合处及大厦值班室的安保值班人员要禁止小商小贩进院内高声喊叫，杜绝院内、大厦内私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴乱画现象。

3.5对外来探访人员，建立询问登记制度，登记时一定要做到礼貌用语、文明用语、温情服务。

3.6流动岗与固定岗相结合，分别在上下班高峰期与平时正常期采取不同的治安防范措施，确保地下停车场等重要部位的安全(在第四部分《交通车辆管理》中详细阐述)。

3.7设计安保服务应急预案，遇突发事件能应急处理。根据物业、业主的实际情况，对可能发生的突发事件做好预案，是物业管理安保服务的一项重要工作。预案工作做的好不好，直接影响到业主的生命财产是否有安全保障，间接地也会影响到物业管理公司的经营状况。我公司已制定了详尽的《小区突发火警火灾反应预案》以及《刑事突发事件反应预案》，在预案中要求管理处全体员工增强对火警、火灾、刑事突发事件的反应能力，做到遇突发事件不慌不忙，有步骤、有秩序地实施各项紧急措施，以确保小区内的财产及业主的人身安全。

4治安承诺的相应惩罚条款我们在前面已承诺因管理原因而产生的治安案件发生率为零。为严守诺言，特制定如下惩罚条款，以保证履行各项赔偿承诺。

4.1因管理原因造成被盗赔偿承诺：凡同时满足下列两种情况的小区被盗案件发生，管理处将承担责任并给予一定赔偿；

a)经公安机关鉴定属于外来犯罪分子以非法手段进入小区进行盗窃或抢劫的；

b)经我公司和有关职能部门鉴定属于管理不到位、人员失职等管理因素造成小区被盗或被抢劫。

4.2其他赔偿：凡经我公司和上级主管单位鉴定属于管理不到位、人员失职等管理者自身原因造成业主损失的，如道路、交通设施、各类标牌、各类装置等，因安装有误、保养不善、标识不清等原因造成业主损失等，我们将视情给予相应的赔偿。

5治安管理的几点建议

为确保无重大火灾，刑事和交通事故的发生，治安管理不留“盲点”和“死角”，根据我公司的多次现场观察，特提出以下建议供建设单位参考：

5．1地下自行车停车库因是剪力墙结构，不为结构柱大空间结构，在结构设计中存在着一定弊端，内部隔间多，宜给治安管理留下“死角”。在我公司加强人防、加强巡视的前提下，建议建设方在监控设计过程中在地下室增加监控摄像头，这样做到人防、技防相结合，不留管理盲点。

5．2小区院落围栏为铸铁花镂空式围栏，攀越容易，给住户造成的心理压力大，同样在我公司加强巡视、加强人防的前提下，建议在建设监控方案设计中，在院落内增设高杆180‘可旋转监控摄像头，增加防卫设施，做到人防、技防相结合，进行全面防范。

5.3部分大厦的值班室监控窗户的朝向没有正对门厅，给安保值班人员对大厦的进出人员监控带来一定难度，我公司建议在不破坏结构及整体美观并征得建设方同意的前提下，采用同样规格材料(铝合全)，在正对门厅的值班室墙面上增开监控窗口，利于对大厦进出人员的管理。

相信经过我们共同的努力，充分利用人防、物防、技防三结合，任何犯罪嫌疑人想在此作案均将不能得逞。

6消防管理措施

消防管理是高层住宅管理的一项极其重要的内容。我公司十分重视此项工作。我们将在高教公寓实行全员义务消防员制，在员工中牢固树立“隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”的意识，加强巡逻，加强监控，同时做好消防设施的维护保养工作，保证设备可随时启用。另外我们已制订了《小区突发火警火灾反应预案》，增强员工对火警、火灾突发事件的反应能力，以确保小区的财产及业主的人身安全，保证我公司对消防安全管理承诺指标的实现。