小区物业安全管理实战经验浅谈

笔者在小区管理长期的实战中，深刻认识到，安全管理是住宅小区日常管理的首要任务和职责，不然，各种无形的风险袭来，物业服务企业的顺利发展只是空谈。而我的经验是，做好这项工作要认真熟悉和了解小区内外部环境，正确、客观的分析小区所面临的安全管理难点和要点以及首要防范的重点，结合安全管理人员的情况，制定详细合理的安全管理方案和各种应急方案，并适时进行演练，确保面对各种安全隐患时能从容面对，“化险为夷”。

不要让他们蒙蔽了双眼！

经过近几年的新闻报道和实际的安全管理经验积累，目前较常使用的做案手段和涉案人群有如下几种。

首先着校服、与中学生年龄相仿的青少年是首要危险分子。这两年电视、网络等媒体不时报道有成年人操纵未成年犯罪团伙进行偷盗，所采用的手段和方法为：跨区域偷盗，由成年人将未成年人随机载至某个小区门口，由嫌疑人采用尾随、钻外墙围栏等方式进入小区，在楼道内乱逛，伺机进入业户家里进行偷盗。此类做案方式随机性较强，没有具体的目标，抓到合适的机会就入室偷盗，多从煤气管道或窗户爬入室内进行偷盗。

安全管理人员要注意的是，他们经犯罪团伙操纵和训练，经过威逼利诱，心理素质较老道，且一旦失手，嘴巴较严，他们身穿校服，但却表情老道，与他们的实际年龄不符，且校服多没有学校的LOGO和名字，有的虽然有学校的LOGO和名称，但却不是深圳的学校。

对于此类人员，要培训各岗位队员：要严格防范类似中学生的未成年人，熟记小区所划分学校的名称和小区学生所就读的学校名称，然后有针对性的进行排查，同时要熟记小区业主家的孩子的情况，对于可疑情况严格盘查，同时对未成年人携带贵重物品出小区要及时盘查，如确是业主家小孩，要跟业主用对讲或是电话确认后方可放行。

其次是驾驶豪车蒙混进入小区，分头行动，暴力开门的嫌疑犯要盯紧。此种方式为近两年新兴的一种作案手段：多为3、4人共同犯罪，驾驶豪华轿车，从门岗以正常来访的方式进入小区，他们多胡乱报一个业主的房号，如果当值队员把关不严，以貌取人或是对业户资料不了解的话，多被他们所蒙骗，他们一旦进入小区，将会后患无穷。他们进入车库后，做案手段多为暴力破坏门禁，随机进入楼层，敲业主家的房门，如家中无人则再次暴力破坏门锁进入业主家偷盗。

对于此类偷盗方式的管理和识别，要要求门岗队员熟记业主资料和业主的出行状况，如果业主已出门，则此时来访显然是不对的；同时要求队员不能以貌、以车取人，对于任何来访人员和来访车辆都要用对讲或电话的方式跟业主取得联系，确认来访人员的名字和被访业主的名字，并做好详细的登记，确认清楚后方可放行进入小区。

特别关注作案高发时间段

时间段上，应加强晚上18:00-21:00，23:00-次日2:00这三个时间段的重点管理和监控，同时还要注意对早晨7:00-9:00外出人员的管理，小心有犯罪嫌疑人在小区躲藏了一夜后，早晨随上班业主溜出小区。

在这个环节的管理上，前期的宣传很重要。对于来访人员的登记和确认，在日常工作上就要注意获取业主的支持，就算是个别业主不理解、不支持，前期把防范工作做好，也总比治安事故发生后再去善后要好上许多倍。

晚上时，小区已较宁静，如小区有人员走动时，值班队员可以较容易发现，此时可重点加强外围安全隐患处的管控，严防外围围墙处藏人和人员翻墙进入小区。可要求夜班队员对各岗位进行照射，确保各个岗位保持最佳的工作状态，及时发现经过岗位区域的人员；要求队员对在自己区域内发现的人员进行主动照射，以确定经过人员的身份；同时还要要求各岗位不停的照射岗位所属区域的楼宇的外立面、天井、煤气管道或排水管道等，及时的发现、警告和震慑犯罪分子，用实际行动告诉犯罪分子：我们的警惕性很高，不要想到这里来做案，否则必被捉！所以说我们可以以高昂的工作态度警告他们，让他们远离我们的小区，从而保证小区安全。

防范重点在门岗，辅助小区内巡逻

加强门岗的管控，把一切不安全的因素控制在小区的外围。对于不认识的业主或是不能确定为业主的，应提示业主主动刷卡进入小区，如果来人没有智能卡，应询问清楚后进行放行，如果业主此时已面有愠色的话，应加以致歉，并请业主理解和支持；对于确认是来访人员的，应跟业主用对讲确认来访人员姓名，经被访人员获准进入小区后，登记有效证件后放行；有一点需要特别注意：如果被访人员用对讲确认不到时，岗位队员要请来访人员自行打电话确认，电话打通后，来访人员要求岗位队员接电话时，此时岗位队员一定不能接电话，因为你不知道也不能确定，电话的那头就是业主！或许这个电话就是来访人员所设的一个套。所以这个电话你接的毫无意义，反之如果对方真的是业主的话，由于你不能及时的确认，还可能导致业主就服务不及时而投诉。

此时队员可以岗位纪律为由礼貌的拒绝接听，并请来访人员转告被访业主，让业主打电话到管理处客户服务中心去确认或是当值队员主动请客服中心人员打电话给被访业主确认来者身份，因为客户服务中心有详细的业主档案资料和电子资料，可以比岗位队员更有效的确认业主身份。对经常来访小区的人员，建立行之有效的个性档案，如对送快件、送餐、送水、维修、保姆等每天多次出入小区的人员，要求他们提供有效的身份证明；对于公司人要求他们提供加盖公司公章并留有公司电话的证明、工作证原件和复印件，并跟该公司联系以确认他们的在职身份。

为了保证小区的安全，应拒绝一切装修工人在小区内留宿，同时加强对装修工人的管理，要求装修工人走专门的装修通道、在规定的装修区域内活动，要求装修工人出入要佩戴AB出入证，严格履行进小区交B证佩戴A证，出小区领取B证制度，每天18：30分准时对所有装修房进行检查，及时清理到规定时间没有出小区的装修工人，确保小区不存留任何安全隐患。

其实，完善的制度是安全管理的最终解决方案。除了日常的技防改进和人防保障，各管理处要根据小区实际情况制定各种应急方案，然后根据各个时间段所处的不同安全隐患对应急方案进行演习，确保有事故发生时，能够及时应对；中控室队员要有高度的责任心和职业素质，及时的切换屏幕，将一些安全隐患较大处的监控画面调整成为大屏幕，以方便监控；同时可以充分利用市政资源，尽可能能够安装警用设备。总之，针对小区的实际情况和所处的安全防范阶段，制定详细的教材对队员进行培训，培养队员善于发现各种问题和骨干队员独立解决问题的能力，对队员进行危机教育，培养他们爱岗敬业的工作热情，让队员时刻绷紧安全管理这根弦，从而达到预期的防范效果。