楼宇消防设备的维保工作

要切实加强源头管控，提高高层建筑消防安全设防等级，加大执法检查力度，重拳纠治、铁腕治理采用易燃可燃外保温材料、消防设施完好率低等突出问题，决不让高楼大厦“带病”运行。在2017年7月7日全国高层建筑消防安全综合治理电视电话会议上，国务委员、公安部党委书记、部长郭声琨曾强调：要切实加强源头管控，提高高层建筑消防安全设防等级，加大执法检查力度，重拳纠治、铁腕治理采用易燃可燃外保温材料、消防设施完好率低等突出问题，决不让高楼大厦“带病”运行。郭部长的讲话一针见血,正中要害。在管项目的消防设备状况的确令人堪忧，不少项目的消防设备已经成为了物业管理工作中的“死穴”。分析其原因，除项目管理人员对消防设备的重要性认识不够以外，相当一部分原因是由于工程技术人员对消防系统不熟悉,对消防设备的机理不清楚,对国家的消防标准掌握不透彻,在对消防设备的维修保养中，出现了一些认知误区,产生了一些错误的做法，这些认知误区和错误做法如不及时纠正，将会使我们的维保工作质量大打折扣,甚至会产生严重的设备隐患。对消防水泵的检查仅限于盘车误认为盘车正常水泵就正常这是一个认识误区。手动盘车是必要的，但手动盘车只是查验水泵的第一步，盘车正常后，应该对水泵进行通电运行，检查水泵能不能正常启动。水泵启动后，观察其启动电流、泵体温升、水泵震动和噪音，同时检查系统的水压，一切正常后，水泵的维保工作才算完成。我们在实际中曾经发现，水泵盘车正常，但控制柜有故障，水泵无法启动或星角不能转换，只有慢速，没有快速。这些故障单单依靠手动盘车是不可能发现的。近几年不少项目安装了自动巡检设备，该巡检设备可以实现对消防水泵、水泵控制柜、排烟风机、电动阀门以及消防水池液位等设备的自动巡检工作，巡检设备减轻了工程人员维保工作的负担，带来了一些好处。但也使正常维修保养工作产生了误区，不少维保人员认为只要巡检柜工作正常，消防设备就是正常的。我们知道自动巡检设备对水泵的巡检只是低频运转，频率通常设定在20赫兹左右，速度很慢，根本无法检测水泵高速运行时的情况，更无法检测控制柜的星角转换功能，所以定期对水泵维修保养时的通电运转是必不可少的。对消防主泵不敢通电检查担心会出现爆管事故工程人员有这种担心是可以理解的，因为爆管事故曾在个别项目发生过。目前一些楼宇由于管线老化，管道出现了砂眼，工程人员为了正常运行，做了一些临时处理，如打管箍等，使管道的承压能力下降，但不能因此就成为不通电检查水泵的借口。我们都很清楚，一旦消防水泵不能启动，在发生火灾时喷不出水来，后果将是非常严重的，为此通电检查水泵是必须要进行的。如何使管道不会承受过大的压力，又可以使水泵通电运转，办法有很多种。常用的办法是打开消防主泵出口处的旁通阀门，将水通过旁通阀门流回消防水池，然后开启消防泵，管道就不会承受过大的压力了。目前不少新建项目在水泵出口处安装了安全阀，一旦水系统压力超过设定值，安全阀会自动打开，水流回消防水池，管道也不会承受过大的压力，这是一个很好的办法。如果系统没有旁通阀，也没有安全阀，我们不妨就近打开几个消火栓（喷淋系统可以打开报警阀的放水阀门或末端放水阀），先使系统泄压，然后再开启水泵，这样就万无一失了。不敢实施对报警阀的维保工作使报警阀处于瘫痪状态这种情况很普遍，几乎成为了维保工作中的“死穴”。不客气的讲，在管项目中，有近90%以上的喷淋报警阀都存在着这样或那样的问题，完好的报警阀微乎其微。问题出现的原因很清楚，就是不少工程技术人员对报警阀的功能不了解，对报警阀的构造不清楚，认为只是一般的阀门，只要打开就可以了。殊不知这些阀门在消防自动灭火中的重要作用。我们接触的报警阀通常有四种：湿式报警阀、干式报警阀、预作用阀和雨淋阀，这些报警阀都配备有水力警铃和压力开关，在火灾报警控制主机置于联动状态时，末端喷淋头一旦受热破裂、水流喷出后，水力警铃就会发出声响，告示我们有火情出现，同时压力开关通过控制主机自动启动水泵进行灭火。此时如果报警阀出现故障，我们将听不到警铃的报警，压力开关也不会启动水泵进行灭火，火灾得不到及时扑灭，小火可能就燃成大火，后果不堪设想。相反如果报警阀工作正常，压力开关自动启动水泵进行灭火，在我们赶到现场时，有可能火灾已经被扑灭，这样的例子举不胜举。在检查中我们发现，有近50%以上的水力警铃安装在水泵房内，由于水泵房通常无人值班，平时处于关闭上锁状态，一旦有火情出现，我们将无法听到警钟的报警声音。根据国家标准《灭火系统施工及验收规范》（GB50261-2005）中的有关规定，水力警钟应安装在公共通道或值班室附近的外墙上。目前有不少项目已经将水力警铃迁到了室外，但仍有部分项目的水力警钟依然安装在消防水泵房内，这种违规设置希望尽快纠正。对国家规范不了解、不清楚使维保工作无章可依检查人员曾和一位项目主管产生过分歧，起因是对喷淋系统报警阀故障的判断上意见不同。检查人员发现该项目的报警阀有故障，测试时水力警铃不响，该主管就依次开启了若干个末端放水阀门，最终水力警铃响了，该主管就认为他们的报警阀没有问题。但检查人员认为，报警阀只要打开一个末端阀门，水力警铃就应该响，否则就是不合格，其原因是报警阀报警回路有堵塞现象，工程人员维修保养不到位。专家的意见是非常正确的。根据国家标准《灭火系统施工及验收规范》（GB50261-2005）中的有关规定：“湿式系统的联动试验，启动1只喷头或以0.94～1.5L/s的流量从末端试水装置处放水时，水流指示器、报警阀、压力开关、水力警铃和消防水泵等应及时动作，并发出相应的信号”。显然项目工程主管对国家标准不清楚、不了解，使维保工作进入了歧途。对室外消防设备不了解、不重视是消防设备的重要隐患室外消火栓和室外接合器是楼宇消防系统的重要组成部分。在火灾发生时，室外消火栓可以提供水源为低矮楼层灭火，也可以给消防车提供水源；在楼内消防设备发生故障或消防水池无水时，消防车可以通过室外接合器给楼内消防系统提供水源并加压灭火。简单讲，室外消火栓是取水用的，室外接合器是向楼内供水的。但不少项目部领导及工程人员对室外消防设备不了解。一位项目经理是这样认为的：由于室外消火栓安装有水表，消火栓的维保工作应该由自来水公司负责，不属于物业公司的管理范围。还有一位项目经理这样讲，我来这个项目有五年了，就没有听说有室外消火栓。最后找到消火栓后，两个工人用扳手开启阀门，最终扳手拧断了，阀门也没有打开，消火栓已经彻底锈死了。1993年隆福商业大厦曾发生过一起火灾，西部营业厅全部烧毁，直接损失达2000多万元，该起大火成为了20世纪的国内火灾案例。该火灾虽然调动了60多辆消防车，800多名干警前往扑救，但由于大部分室外消火栓被圈占或锈蚀，消防队员只打开了1个消火栓，水量仅够1部消防车使用，消防部队只好动用36部消防车和34部市政洒水车灭火，但远水不解近渴，大家只能眼睁睁看着大厦被大火慢慢烧毁。室外接合器的标识也很重要，大部分项目只标明了消防接合器，而没有注明是消火栓接合器还是喷淋接合器。大家应该清楚。目前大多数建筑的消火栓系统和喷淋系统是两个系统，管道是各自独立互不贯通的。在火灾发生时，如果楼内消防系统发生故障，消防队需要给楼内消防设施供水加压，如果消火栓接合器和喷淋接合器不能明确分开，供水加压就可能发生错误，本该给消火栓系统供水的可能就误给喷淋系统了，或本该给喷淋系统供水的也可能就误给消火栓系统了。标识虽小，但后果影响很大，请大家务必将标识分清。部门职责范围不清设备维保出现盲区在对消防系统的维修保养方面，多数项目是由安保部门和工程维修部门共同负责完成的，安保部门负责消防中控室的值班、跑点以及探测器的检测工作，工程部主要负责设备的维修和保养工作，两个部门的分工看似很明确，但在实际运行中，却出现过不少职责模糊的情况。例如探测器的检测和熏点工作，一般由安保部门负责，如果探测器出现误报或不报，是探测器的故障还是线路故障，就需要两个部门共同出人判断，两个部门关系密切解决会很顺利，但如有矛盾，故障排查就很困难了。一次在查验消防泵房时，检查人员发现本该处于常开状态的阀门却被关闭了，问其原因，两个部门相互推诿，谁都不承认关闭了阀门，由于两个部门都有消防泵房的钥匙，出了问题就很难说清楚了。还有一次，检查人员发现室外消火栓没有水，问其原因，工程人员说是安保人员关闭的，安保人员又说是工程部关闭的，幸亏没有发生火灾，如有火灾发生，消火栓里喷不出水，第一个承担法律责任的恐怕就是我们的项目经理了。根据笔者多年的工程管理经验，除消防中控室的值班和巡点外，其他所有消防设备的维修保养以及探测器的检测全部交给工程部门负责，应该是最好的分工，也是解决两个部门职责不清的最佳办法。目前尽管很多项目的消防设备维保工作不尽人意，但随着政府有关部门对消防安全管理监管力度的加强，多次高层建筑的火灾事故案例的宣讲，使物业公司的防火意识有了很大的提高，消防设备的完好率也在不断提高。衷心希望物业工程人员强化对国家标准和工程技术的学习，不断提高对消防系统的认知程度，切实做好对设备的维修保养工作，决不能叫消防设备带病运行，使消防设备随时处于完好的状态。</p>