物业消防系统维护保养规程
1总则
1.1确保消防系统设备性能良好，保证正常运行。
1.2适用于所管项目消防系统维修保养。
1.3项目工程模块负责消防系统设备维修保养及外委修理的联系工作。
1.4公司运营管理部对维修保养工作进行指导、检查监督。
2消防系统设备维修保养工作程序
2.1设备由工程维修工负责维修保养。
2.2工程主管每年12月制定下一年度“年设备设施保养计划”，并按设备运行情况制订中修、大修计划。
2.3工程维修工按各保养计划表的要求进行维修保养，并将维修保养情况记录于相应的“设施/设备维修保养记录”。
2.4消防设备维修保养注意事项：
2.4.1消防设备维修后必须恢复原来状态，不得随意更改原器材、线路。
2.4.2监控、消防设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的故障，应将故障原因、解决时间上报服务中心，限期解决。
2.4.3凡是夜间发生的，不影响用户生活、工作的，不会产生严重后果的监控、消防设备故障，可以由早班维修工进行维修。
2.5工程主管对维修保养提供工作指导。
2.6运营管理部负责对设备维护保养完成情况进行检查监督。
3监控、消防设备检查保养
3.1火灾报警系统的检查保养：
3.1.1每季度对火灾报警控制器的工作电压进行测试，发现异常及时维修。
3.1.2每季度检查报警按钮安装是否牢固，有无损坏及丢失；任选两个手动报警按钮，进行模拟报警，测试报警功能是否正常；对楼层内道中各支箱进行外观检查，外接线是否因定良好。
3.1.3每季度对火灾报警控制柜、联动控制柜等进行清扫除尘，线路松动，应进行紧固；对自检、消音、复位功能检查，主电源与备用电源切换、报警检查。
3.1.4每季度对报警系统末端模块进行检查；模块工作显示灯是否正常闪亮，盖板是否齐全，并对各层层显进行自检。
3.1.5每半年对消防烟感报警器进行检测；随机抽取不低于5%的烟感器，喷烟后查视报警是否正确；公共场所烟感器、温感器安装倾斜度不大于45°，检查与底座接触是否良好，外观是否洁净完好。
3.2消防泵的维护保养
3.2.1泵体（每半年一次）
a)检查、补充、替换润滑油，如油质变色，有杂质应全部替换。
b)泄漏检查：机械密封良好，泵体无渗水、溢水、砂眼，泵轴渗水无溢流到地面。
c)转动灵活，无卡壳，泵轴与电机轴在同一中心线，机座紧固，螺丝无锈（有防锈措施），垫片齐。
d)外观整洁，油漆完好，标志清楚，铭牌字迹清晰。
阀门、管道及附件（每半年一次）
e)阀门开闭灵活、无卡阻，关闭严密，内外无漏水。
f)阀体、手柄完好，阀杆润滑好，外观整洁。
g)单向阀动作灵活，无漏水。
h)压力表指针灵活，指示准确，表盘清晰，位置便于观察，坚固良好，表、阀及接头不渗水。
3.2.2电机（每半年一次）
a)外观整洁，铭牌清晰，各部件紧固牢靠，联轴器有保护罩。
b)线耳联接端紧密牢靠，无变色迹象，无裸露部分，接地良好，每半年进行一次定期保养检修，并记录。
3.3风机的维护保养（每半年一次）
3.3.1断开主电源，挂上标示牌，检查电机接地是否良好。
3.3.2紧固各部分松动的螺丝及联轴器。
3.3.3检测电动机的绝缘电阻，检查主回路接触点。
3.3.4手动盘车带轮，观察转动是否良好。
3.3.5检查与更换各接合面间的垫片和密封填料。
3.3.6清洁电机及风滤器和机壳内部。
3.3.7向转动部位加润滑油，保证联轴器及轴承的灵活性及稳定性。
3.3.8检查调节阀的机械开闭动作、开闭角度标志。
3.3.9手动开机测定三相电流值，检查指示灯电压、电流表，听查风机各部件运行音。
3.3.10各遥控点的控制箱（含箱内元件）全面检查。
3.3.11连续三次停开机检查手动各点遥控的正确性、可靠性。
3.3.12连续运转半小时验证风机运转正常。
3.3.13每半年进行一次保养检修，并记录。
3.4疏散出口指示灯的保养
3.4.1检查出口指示灯玻璃面板有无划伤或破裂现象。
3.4.2出口指示灯电源指示灯是否亮，如不亮，应立即修理。
3.4.3检查出口指示灯安装是否牢固。
3.4.4针对检查中发现的缺陷取下来进行修复，再装回原位。
3.4.5灯箱外壳及面板擦抹干净。
3.4.6每季度进行一次备用电池亮灯（半个小时），使电池放电后再充电，延长电池寿命。
3.5消火栓、箱的保养
3.5.1每季度逐个检查一次：
a)消防栓外检查：检查消防栓门开闭是否良好，锁、玻璃有无损坏，消防栓门封条是否完好。
b)随机抽取消火栓总数的10%测试，按消火栓报警按钮，消防中心应有正确的报警显示，检查箱内元件是否良好、有无脱落，消防栓内水龙头有无渗漏。
c)消防栓门封条脱落破损的补贴封条。
3.5.2每年逐个打开消火栓检查一次：
a)完成月检查中消防栓外检查部分,打开消防栓门取出水带，仔细检查有无破损，如有应立即修补或替换。
b)检查有无发黑、发霉，如有，应取出刷净、晾干。
c)将水带交换摺边或翻动一次。
d)检查水枪、水带接头联接是否方便牢固、有无缺损；如有发现立即修复，然后放置原位。
e)查接口垫圈是否完好无缺，更换老化的皮垫，将阀杆上油。
f)检查修整全部支架，掉漆部位应重新补刷油漆。
g)将消防栓箱内清扫干净，部件存放整齐后，关闭消防栓门，贴上封条。
