BIM技术将推动建筑运维方式的变革
BIM（建筑信息模型）作为一种全新的技术和理念，以实现建筑全生命周期信息共享为基本目的。应用BIM技术于建筑的设计、施工已经成为新的热点，越来越多的企业和项目正在使用或者开始使用BIM技术。在对项目进行动态化、数字化表述的同时，BIM也可以实现建筑环境、经济、能耗、安全等多方面的分析和模拟，促进建筑业生产方式、管理方式的改变。上海中心即是将BIM完整引入到设计、施工与管理全过程的典型项目。
除了在项目设计、施工阶段的应用外，BIM技术对于提升建筑运营阶段的管理水平，带动管理整体升级，实现建筑全生命周期的可持续也具有重要意义。但目前对BIM应用于运维阶段的重视不足，使用BIM进行后期维护的往往并不是物业管理团队和设施管理人员，相关技术交流也多局限于建筑设计领域。
应用BIM技术如何提升建筑运营管理水平？将对运维管理方式带来哪些变革？设施管理人员能否成为BIM资源的最终使用者和受益者？带着这些问题，《现代物业》专访广联达软件股份有限公司副总裁袁正刚博士。他认为，BIM不仅仅是一个技术，更是一种变革，从企业战略到管理方式都要变化，才能实现应用价值最大化。
借助BIM实现高效的运维管理
《现代物业》：BIM技术是否已经实现建筑全生命周期的信息共享？在建筑运营管理阶段，BIM的数据资源能带来哪些帮助？
袁正刚：BIM产生的背景就是为了解决全生命周期共享的问题，所以它最初的目的就是打通建筑从设计、施工到运用的整个过程。从技术本身来说，已经可以实现建筑全生命周期的信息共享，一些案例也证明应用BIM技术可以真正把建筑生命周期管理起来，而且这方面的应用会越来越多。前期设计、建造过程中的数据对运营管理的帮助有很多，例如实现大型写字楼、办公楼的空间信息、工位信息的有效管理。所有设计、施工阶段的信息，重要设备管线、设备厂家信息，如果是准确的、完整的，对后期运营维护都很重要。BIM数据在后期维护运用越深入，信息共享也会越多，对后期的帮助就越大。例如新设备应用时会贴上二维码或者RFID（无线射频识别）标签，运维人员用手持设备就可以读取标签或者二维码，知道设备的生产厂家、工号、知道何时需要维修并提前准备。这就比以前被动地、等设备出了问题再去找资料（有可能资料都没有了，找不到了）方便很多。如果加上RFID标签，即使设备隐藏在天花板里也可以知道设备选型、安装等信息，将有助于建筑的预防性维护。
《现代物业》：BIM技术对实际使用人和运营维护管理人员有哪些帮助？
袁正刚：第一点，我觉得有了BIM就可以让使用人员、运维人员更好地参与前期设计。以前的设计实际上都是二维图纸，效果图上只能看到几个角度，很多细节无法了解。像我们现在的办公楼——广联达大厦，一开始就采用BIM进行设计施工，空间布局和每个细节都可以在设计时看到。当时对设计方案提的建议，比如对大厅高度和局部尺寸就做了修改。考虑运维管理，当时对大楼楼梯宽度也进行了调整，因为考虑等电梯的时间相对长，增加楼梯间宽度。如果希望电梯后期方便清扫，就可以要求电梯是很简洁的，包括电梯高度，内部减少接缝。这些要求在前期就进行考虑，设计和设备选型就可以统筹，而不会等交付时才发现问题。另一方面，一般办公楼里面都有饮水机，需要工人送水，这座大楼考虑方便管理和减少人力消耗，设计了直饮水管道，集中送水，每个房间就是终端。
将设备信息、空间信息融入后期运维，再融合物联网技术，就能在能耗管理方面发挥重要作用。在大楼5层、6层的每个房间都安装了传感器，监测温度、二氧化碳、湿度的变化，对建筑实际能耗监测分析。通过将模拟理论值与实际值比较，有助于进一步制订能耗节省和楼宇自动控制方案。比如，每个房间的出风口有一个电动阀可以调节风量，减少不必要的能耗，照明设备添加自动控制功能，可以在晚间自动熄灭。
还有很重要的一点，这栋楼里面每个房间的大小实际上是根据工位大小的实际需要设定的，刚开始就有一个目标。大楼需要容纳1,200人办公，根据不同团队的不同需求设定位置的大小，每个工位大小可以是不一样的。先对每个房间进行工位布置，设置好之后再确定墙和隔断。考虑使用需求来做空间布局就会比先设计好了再安排人要更加节能和便于管理，达到空间最优化，减少浪费。
运维管理应用BIM资源无需较高技术门槛
《现代物业》：目前大楼后期管理是交由物业管理公司，还是公司自己管理？
袁正刚：这是很重要的问题。我们意识到不能交给物业公司管理，于是自己成立了一个运维团队，实际上这是建设团队的一部分人转到运维团队来继续做。因为在运维或者设施管理方面，交给传统的物业公司可能做不了。因为要进行设施管理，考虑建筑整体能耗并对设备提前进行保养。
《现代物业》：您认为物业公司要参与到对智能建筑能耗、预防性维护等方面的管理，要应用BIM的数据和资源，最重要的是什么？
袁正刚：关键就是要将BIM的很多信息带入运营阶段。真要想把这个楼的空间利用好，需要前期有很多BIM模型，获得空间布局的相关数据，不然，对房间多大、工位安排情况缺少基础数据，管理难有成效。所以，第一点是获取BIM的空间信息。第二点是掌握设备信息，每个房间通风口在什么地方？有没有控制阀？设备的基础数据，能做什么样的处理？有了这些信息后才可以进行能耗管理。当然，如果与物联网结合，布局传感器的时候也需要空间信息。
《现代物业》：除了BIM的模型、数据信息，是否要求运维管理人员对BIM技术充分掌握？
袁正刚：我觉得不需要有非常多了解。在运维管理阶段，技术门槛实际上并不是太高，更重要的是前期的信息，利用好这些信息。因为运维阶段一般不用去修改BIM模型。当然，运维过程的相关信息还需更新到BIM模型里面。在运维阶段使用BIM的难度会降低，比整个施工和设计阶段也会简单很多。运维阶段更多是BIM充分发挥作用的时候，因为BIM模型在创建模型以及模型信息的关联是难度最大的，对信息更新相对比较容易。
《现代物业》：对于地产开发商来说，他们需要对BIM技术进行哪些了解？
袁正刚：国内刚开始时很多设计院在应用BIM技术，但最大受益者首先应该是开发商（甲方），第二是施工单位。中国BIM技术的应用正在从设计院为主过渡到由甲方和施工单位推动的阶段。已经有大的甲方和大的施工单位进行了很多有价值的尝试，BIM运用得很不错，比如上海中心。还有广州东塔项目就是施工总承包方在推动BIM应用，广联达作为项目BIM整体方案的提供商。所以现在的甲方对BIM的认识越来越清楚，他们知道BIM对整个项目的好处，都想去做。但我觉得甲方不需要自己建一个很大的BIM团队，因为真正的BIM实际上是跟所有的日常工作结合起来的，比如BIM在施工阶段发挥作用，是与施工团队结合起来的。所以最重要的是甲方要对BIM有一个清楚的认识，用BIM做什么、达到什么目的。第二点是明确提出应用BIM要实现的目标，要求设计院、施工单位、材料供应商以及运维团队去用BIM就可以了。开发商更多是管理的角色，技术方面可以逐步分解。
BIM不仅是一项技术，更是一场变革
《现代物业》：智能建筑容易存在“重建轻管”的情况，目前建成的智能建筑是否存在原有设备和既有功能被闲置？
袁正刚：会有的。像以前的5A写字楼，用了很好的设备，但是后期没有发挥作用。我觉得这种情况出现可能是没有从建筑生命周期来考虑，可能很多时候运维团队没有参与到前期设计当中，或者当时条件不具备。现在BIM就可以在技术上提供可能性，使运维团队参与进来，还有现在BIM管理的一体化也真正可行了，以前设计方和施工方之间很多是博弈关系，很少进行配合。现在越来越多的建筑实行设计施工一体化，同时相互之间的利益捆绑越来越多。国外建筑设计施工有一种IPD模式（集成产品开发），各方都可以在项目刚开始的时候参与进来，为了同一个目标，这样就会真正从管理角度、从技术角度形成一致，不然的话每个阶段只考虑自己的利益和需求，确实会造成很多浪费。
所以，BIM不仅仅只是一个技术，它是一场变革。对公司来说，不管是对甲方还是对施工企业都是战略变化，也一定会涉及到管理的变化。如果只是技术变化，BIM的价值就不能充分发挥。工作流程、合作模式都要发生变化，才能将BIM价值最大化。
《现代物业》：除了在战略上的变化，管理制度上要做哪些改变？
袁正刚：我觉得有一些模式会有先天性优势。如果设计施工本身就是一个公司在做。包括投资、设计、施工、运维都是一个团队，就很有优势。
传统的设计施工分开的方式确实会带来很多难度，这种情况下，就需要甲方有明确的管理方式，设计单位需要给施工提供什么样的信息？施工单位在前期怎么样参与进来？这些需要明确。所以提到IPD模式，实际上是一种管理的方式，当然IPD有深有浅，很简单的一种方式是大家参与进来，形成一个团队，但是在国外有比较深入的方式，会签一个IPD的合同，从法律角度进行保证。
《现代物业》：很多商业地产项目将应用BIM技术作为整体项目亮点，您认为BIM存在哪些风险？
袁正刚：BIM的可能风险，现在看都是在可控范围内。因为风险最多是这个BIM项目失败，而不是整个项目失败。因为不用BIM技术的时候很多管理也同样在做，用了BIM会让管理更加优化，会做得更好。所以最大的失败可能就是对BIM的投资会失败。从BIM的风险角度来说，是对BIM的理解存在一些偏差，像有些人会认为BIM只是一种模型，只是可视化，投入很多精力去做了可视化的工作，但没有从全生命周期的角度去考虑问题，花了很大代价做的模型不能在施工阶段或者是运维阶段发挥作用，这个是一个最大的风险。所以重要的是使用BIM的目的要明确，用BIM要解决什么问题，是为了让管理效益提高，还是解决运维阶段的问题？第二点，对于施工方来说需要选择合适的BIM合作伙伴。因为BIM从战略角度会涉及到很多方面，不止是简单地用一个技术、买两套软件就可以把BIM了解清楚。房地产商真正考虑建筑的全生命周期，刚开始的时候还是要有一些合作伙伴，这样会更好一些。
《现代物业》：中国智能建筑发展非常快，在《中国智能建筑行业发展报告（2013-2018）》中提出，要提高智能建筑物业与运行管理的地位和作用，明确智能建筑物业管理应该具备的基础保障、日常维护、排故维修和优化运营四大职能。您认为利用BIM技术，在物业资产管理与设施管理的哪些方面能发挥作用？
袁正刚：我觉得BIM在这几个方面都可以发挥作用，设备的日常保障，维护，利用BIM就可以更节省人力，同时进行更好的维修保养规划，而不是被动式的维修。另外，对于建筑优化运营的作用很重要，是现阶段很难做好，但也是BIM可以最大发挥效益的地方。像能耗管理，通过BIM技术和物联网相结合，便能优化管理。
《现代物业》：BIM技术对推动建筑工业化发展有哪些作用？
袁正刚：建筑工业化发展越来越快，BIM首先可以用于设计方面，例如将卫生间做成一个标准化的设计，形成标准组件，在BIM里面卫生间就是一个三维模型加上很多信息，每个设计师把它拿过来放在自己的项目里就可以了，所有的信息都在里面，而不是从简单的一堵墙开始设计。其次，在制造方面有助于工序和流程的设计，有些部位需要自动机床加工就可以跟BIM结合起来，通过BIM生成工序，对接数控机床，通过数控代码实现精细加工，提高成品的精度、整体质量和效率。第三，工业化安装，因为一个房子要整体吊装需要事先做很多模拟，塔吊组合，统筹安装的先后顺序。这些都可以用BIM进行模拟。
