如何做好小区停车管理工作
走现场
一碑管理咨询最近深入了一个最近因为停车问题闹得很凶的小区，该小区由某标杆物业管理。王老师约来了在停车问题上很有管理经验的行业标杆企业精英，一起出谋划策，行业精英的交流和头脑风暴让让我们有了“意外惊喜”。
项目停车背景
小区总户数1245户，除去2栋出租单身公寓，实际986户。自2004年开始入伙，停车场规划停车位950个，配套商铺稀松，但设有小型运动场馆，周末或举办赛事使用较密集。
小区停车管理
六年停车管理经验和做法：
2010年后，随着经济的发展，人民生活水平的提高，使私家车迅猛发展，每户基本两辆车以上。现有停车位已不能满足业主日常需求，物业人员站在业主的角度，根据业主实际情况及需求了解，将停车场又重新盘了一遍，规划出一些可用车位，又将地下停车场改为单向行驶，标好行驶方向的箭头，靠主干道右侧规划出一些不影响通行的车位。同时针对临时停车，小区制作了100张临时车位卡，按周结算。
这样的行动之后基本上可以满足当时的停车需求，但一年之后也就是2011年，停车又开始紧张了。经过现场的情况了解，调整安排地库停车专人指挥，夜班前核对车辆，对乱停放的车辆及时挪走。
2012-2013年，房价暴涨，相对于一千多万的房子，几十万、百万的车业主3、4两都敢买，日常刮车、堵车现象日异严峻，即使之前物业为缓解停车问题用了很多方法，业主满意度还是急剧下降。
经过科学的数据参考和现场经验，物业提出每家最多两辆车下地库的停车方案，在经过业主认可后，借着地库道闸系统升级更换智能车牌识别系统的档口，物业发出通知，业主持“四证”（房产证、身份证、行驶证、驾驶证）登记、签订协议后领取新车卡（每户两张，按月结算），旧车卡在规定时间后自动作废，如未在规定时间内来换证的，视为自动放弃。
日常管理方面，安排保安在早高峰七点至九点之间指挥引导车辆并留下管理痕迹，夜班保安会对进入的车辆进行登记，剩余的动态做好标记，再进入的车辆能迅速找到合适的位置。
另外，物业制作了含有车主电话号码的小卡片，如果遇到紧急挪车的情况，可以迅速联系到车主，如果车主不接电话，物业人员会配合上门，如上门后还不配合挪车的将进入黑名单，系统后台可以取消其进入停车场的权限；另外，如果有紧急情况电话上门等方法都联系不到业主，可以用挪车器移车以确保现场交通顺畅，这些都是在和业主签订的协议中提前约定好的。对于有些深夜回来车辆停放不到位、又不配合的业主，物业人员会将带有时间地点相关详细记录的案例隔天上门或电话沟通，有的业主会很有情绪，物业人员的回答让我们深深震撼：“我们物业的工作不就是慢慢做的嘛，一次见不到两次不接电话，终归会在停车场里遇到他吧，只要遇到了就终归有机会了。”
正是物业人的这种心态，值得我们称赞。
商铺停车管理
对于商业停车，物业观察最晚下班的商铺在晚上九点半，于是制定了商铺停车位白天给来商铺消费客户或商铺自身临时停车用，夜间清理给小区业主停放（业主提前至物业核实身份、凭卡停车并按期结算停车费用），同时在早上商铺营业时间之前移走。
具体分为以下几步：
1、验证商铺业主合法身份；
2、提前和商铺业主沟通商铺停车方案，询问其有无其他特殊需求，若有其他需求另行沟通，直到达成一致；
3、给出商铺停车一定优惠价格，同时制作统一模版的停车券供来商铺消费的客户使用，日常商铺停车不再涉及现金收费。
4、日常管理中物业配合拨打电话催挪车；
5、物业配合商铺业主和小区业主轮流停车前的核实等工作。这样几轮沟通下来商铺停车白天夜间的合理使用也取得了不错的效果。
无论小区停车管理还是商铺停车管理，为了让员工积极参与共同缓解业主停车问题，物业给参与停车管理的特殊岗位一些激励奖金，同时对责任心不当、异常开卡等物业管理不善行为进行一定金额的处罚。
僵尸车管理
对一些“僵尸车”，物业一方面按期对拖欠费用及滞纳金数目进行系统提醒（短信），如业主来开走“僵尸车”，费用可再商量；同时联系交警部门，定期给“僵尸车主”发通知单，若业主在通知期限内未有执行，确认后即可拖走。包括一些情况特殊的“黑车牌车辆”，经过确认可直接拖走。
在停车管理的过程中，物业也抓住了把劣势扳回的良机，比如有一次天气预报夜间会有强级数台风，物业提前做好通知，尽量引导当天晚上所有在家业主车辆有序紧凑都停进行了地下车库，紧急躲避台风恶劣天气。第二天早上也提前约定好有序“出库，这次台风天气紧急避险事件得到了业主们一致好评，甚至收服了一些平日不配合的业主的”心“。
停车问题有四宝
标杆企业项目的安全负责人总结的停车管理经验：
遇到停车问题，有四宝
1、与业委会沟通清楚方案，无论是升级车卡还是其他，必须经过业主同意；
2、针对停车方案内容必须和每位涉及停车的业主签署协议，约定清楚；
3、员工坚持；
4、和业主们慢慢谈。
物业管理的工作没什么高科技的，经验就是靠我们一点一滴、慢慢积累起来。
