物业设备管理方案

提要:设备管理做到"三好"、"四会"、"五定"。制定各系统的应急处理方案。量身订做一套经济运行方案,提高运行效率,节能降耗,为××广场××号楼项目(---)节约运行成本。重大会议、活动,早准备、早落实,加强值班和巡视,确保万无一失。××广场××号楼项目(--)是综合性强的现代化物业,其机电设备设施系统较为复杂,运行时间长,而且各系统大量运用现代高新技术,自动化程度高。作为政府公益性物业,其设备运行安全正常是保证整个物业正常运作的基本条件。所以,机电设备的管理显得尤为重要。2.1××广场××号楼项目(--)机电设备设施特点××广场××号楼项目(--)的机电设备设施系统主要由供配电系统、中央空调系统、电梯系统、供水系统、排水系统、消防系统、楼宇自控系统、停车场管理系统、保安监控系统(来自:www.fdcew.com)及银行专用设备设施等组成,整个机电设备系统的特点主要体现在:2.1.1装机种类复杂,涉及专业面广,设备先进,进口设备多,现代高新技术被广泛应用于机电设备中,对设备管理与维修人员素质要求高。2.1.2机电设备性能先进,设备运行管理与维修难度大。2.1.3设备数量多,分布区域广,停机影响大。2.1.4机电设备容量大,运行时间长,运行费用高,节能降耗是本物业高效运作与管理的重要方面。2.2机电设备设施管理的重点和难点2.2.1××广场××号楼项目(---)机电设备装机容量大、技术含量高,属智能型物业,管理的技术难度相对较大。2.2.2××广场××号楼项目(---)是商业性物业,各区域能耗时间不同,这给机电设备的运行管理提出了更高的要求,如何控制不同设备的运行时间,节能降耗,尽量降低运行成本,是机电设备管理工作的重点和难点。2.3机电设备管理的原则和目标2.3.1机电设备管理的原则2.3.1.1预防为主,坚持日常保养与计划性维修保养并重,使设备时刻处于良好状态。2.3.1.2对设备做到"三好"、"四会"和"五定"。"三好"即用好、修好和管理好设备;"四会"即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;"五定"即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。2.3.1.3实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日常维护保养为主,同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。2.3.1.4完善设备管理和定期检查、维修制度。制定科学的保养规程,完善设备资料和维修登记卡片管理,合理制定定期维修计划。2.3.1.5修旧利废,合理更新,降低设备维修费用,提高经济效益。2.3.1.6规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作,确保供配电设备设施正常运行。2.3.1.7推行科技型物业管理模式,采用科学的管理(来自:www.fdcew.com)方法和手段,如采取冗余策略,即在设备备件储备、技术支援服务等方面实现冗余,以备设备出现故障时能迅速处理。2.3.2机电设备管理的目标通过经常性养护与及时性维修,使设备设施时刻处于最佳的运行状态,延长设备设施使用寿命,提高物业的运作效益,确保机电设备完好率99%以上,设备设施零修、急修及时率100%。2.4加强与有关部门协调,做好重大会议、活动的设备管理针对××广场××号楼项目(---)机电设备特点及重要性,遇重大会议、活动,须做好以下工作,确保会议、活动的顺利进行。2.4.1维修人员全部到位,分工负责。2.4.2预先检查各系统的运行情况,对会议、活动中涉及的设备设施重点检查,确保安全、正常运行。2.4.3备足备品备件,以被急用。2.4.4加强与有关部门的协调,提前通知下列部门:①与供电部门联系,将工作联系函件亲自送与供电部门,强调会议或活动的重要性,并与属同一供电线路上的外部单位协调,避免会议或活动期间进行电力负荷试验,尽量停止对其供电线路的改造工作,同时提前做好供电线路的检查工作,确保万无一失。②与自来水公司联系并派发工作联系函,指出会议或活动期间避免进行管道维修等不利于供水的活动。2.5机电设备管理维修保养方式2.5.1日常维护保养。操作维修人员根据日常管理经验,用听、闻、看、摸等方式,利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查,发现故障及时排除,并做好记录。操作人员每班至少巡视两次,维修人员每周至少检查一次。2.5.2一级保养。维修人员对设备进行局部解体,进行清洁调整,每季进行一次。2.5.3二级保养。维修人员对设备进行全面清理,部分解体检查和局部修理,更换或修复磨损件,每半年进行一次。2.5.4中修。对设备进行全面检查,部分解体修理和更换磨损部件,调整部分机构,每年进行一次。2.5.5大修。对设备全部解体,更换主要部件或修理不合格的零部件,每三年进行一次。2.6实行机电设备的动态管理2.6.1设立24小时值班维修服务电话,随时满足各种维修服务需要。2.6.2利用先进的监控设备,推行例行巡视抄表检查制度,对设备运行状态实行动态技术监控。2.6.3工程部除实行日常巡查、设备的例行保养工作外,每个维修工要求配备移动电话等通讯工具,在24小时内随叫随到,以便于开展应急抢修工作,实行动态管理。2.6.4积极实现与公司技术委员会在技术指导和质量监督、信息反馈等方面的相互支持和动态协作。2.6.5建立方便、畅通的沟通渠道,积极主动与××广场××号楼项目(---)相关部门沟通,提前了解有关活动、会议、展览的安排时间,充分做好各项准备工作。2.6.6组建一支由专业技术人员组成的应急维修队伍,制定应急程序和方案,并备齐各种应急物品,经常进行各种应急演练。2.7各系统设备设施的管理要点及措施2.7.1供配电系统2.7.1.1管理要点及措施:2.7.1.2效果:(1)保证24小时正常运行。(2)设备完好率99%以上。(3)投诉处理率100%。2.7.1.3记录:(1)供配电抄表记录;(2)供配电运行值班记录;(3)供配电系统巡视维护表;(4)供配电系统维修保养表;(5)接地电阻测试记录表。2.7.1.4其它:入住之初,协助××广场××号楼项目(---),与供电部门协商落实××广场××号楼项目(---)用电户类别。在冬夏季,随着用电量的变化,落实部分变压器报停事宜。2.7.2给排2.7.2.2效果:(1)建立用水、供水管理制度并落实,积极协助用户安排合理的用水和节水计划。(2)建立给排水设备维修保养制度并严格执行,设备和管道系统状况良好,遇有事故,维修人员及时到场抢修,供水系统功能正常,排水系统通畅。(3)限水、停水能预先通知用户。(4)按规定定期清洗大厦二次供水蓄水设备;设备及周围环境整洁,有封闭措施;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全,无二次污染发生。(5)设备完好率99%以上。(6)投诉处理率为100%。2.7.2.3记录:(1)给水系统巡视维护表;(2)给水系统维修保养表;(3)排水系统巡视维护表;(4)排水系统维修保养表;(5)水池、水箱清洗记录表;(6)水池、水箱药品投放记录表;(7)供水系统月测试记录表。2.7.3消防系统本系统主要有火灾自动报警系统(FAS)、消防水系统(含消火栓水系统、喷淋水系统等)、防排烟系统、气体消防系统等。2.7.3.1管理要点与措施:2.7.3.2效果:(1)消防控制及消防系统设施配备齐全,完好无损,随时可启用。(2)落实区域消防安全责任人、义务消防人员,定期进行演练,开展消防知识及法规的宣传教育,保证火灾发生率为"0"。(3)制定突发性火灾等应急方案,设立消防疏散示意图,紧急疏散通道畅通,照明设备、引路标志完好。(4)无火灾及其它安全隐患。2.7.3.3记录:(1)消防报警系统巡视维护表;(2)消防报警系统维修保养表;(3)值班记录;(4)气体消防系统巡视维护表;(5)气体消防系统维修保养表;(6)消防演习记录。2.7.4空调系统2.7.4.1管理要点及措施:2.7.4.2效果:(1)配备专业人员,维修和运行人员持证上岗。(2)建立规范完善的空调运行制度和维修保养制度并严格执行。(3)空调系统安全、正常,保持状况良好。设备及环境整洁,无异常噪声及滴漏水现象。(4)定期清洗风机盘管,确保新风的畅通,预防病毒在辖区内的传播。(5)有准确完整的空调系统档案资料,各项运行记录和维修保养记录齐全,并归档保存。(6)制定切实可行节能运行制度,有明显节能降耗成果。(7)系统设备完好率在99%以上。2.7.4.3记录:(1)冷水机组运行记录表。(2)空调系统巡视维护表;(3)空调系统维修保养表。2.7.5电梯系统2.7.5.1管理要点及措施。2.7.5.2效果:(1)电梯由专业队伍维修保养,电梯维修、保养人员均持证上岗,电梯各种年审证件齐全。(2)严密的安全运行和维修保养规章制度得到落实,各种维护保养、巡视检查记录统一归档管理,资料完整。(3)电梯运行状态良好,安全设施齐全有效,轿厢及机房整洁,通风、照明及其他附属设施完好。(4)出现运行故障后,维修人员在五分钟内到达现场抢修。2.7.5.3记录:(1)电梯系统巡视维护表;(2)电梯系统维修保养表。2.7.6智能化楼宇自控系统2.7.6.1效果:(1)建立健全的维修保养规章制度并严格落实,各种维护保养、巡视检查记录统一归档管理,资料完整。(2)监控和红外线设备运行状态良好,摄像效果清晰,红外报警器能正常报警。(4)出现运行故障后,维修人员在五分钟内到达现场抢修。2.7.6.2记录:(1)保安监控系统巡视维护表;(2)保安监控系统维修保养表。2.8机电设备设施抢修、应急处理方案2.8.1停电应急处理措施2.8.1.1市电停电当接到市电计划停电通知后,立即检查备用电源系统,做好转换备用电源的准备工作。并立即将停电信息反馈给用户,使用户对工作进行适当安排,尽量减小停电所造成的影响。同时,立即向供电部门了解停电原因和可能影响的时间,及时将信息反馈给用户,并协助用户解决因停电造成的困难。2.8.1.2设备故障停电(1)首先查明故障原因,根据具体情况启用备用供电设备,并积极组织人员抢修故障供电设备,及时恢复供电,尽量缩小停电影响范围。(2)各设备机房、楼梯、通道、地下车库等出口地方均安装应急灯,并保证运作正常,作为人员疏散照明之用。(3)管理处保安、清洁保洁等人员,现场安抚读者等使用人,并安排有续疏散,避免出现混乱。2.8.2给排水系统应急处理方案2.8.2.1市政供水计划性停水,管理处提前通知用户,说明停水原因、停水时限等,做好水池蓄水工作。2.8.2.2市政供水管网故障造成突发性停水,来不及通知用户时,管理处设法满足用户生活用水,事后向用户说明原因。2.8.2.3由于供水设备故障造成突发事故,按下列程序执行:(1)接到事故报警后,水电维修人员应在5分钟内赶到现场控制事态发展。(2)水电维修人员在5分钟内查出事故原因并及时处理,不能及时处理的迅速向公司汇报,请求支援。(3)事故不能在2小时内处理的,管理处经理签发停水通知单,并附上处理方案告知用户。(4)根据现场的具体情况,关闭相关的供水设施,并启动相关的排污设施,防止水患。2.8.3空调事故应急处理方案水电维修人员必须准确掌握空调系统的运行情况,一旦发生故障,应立即判定故障类别,马上通知管理处综合管理部。2.8.3.1冷水机组发生故障。(1)空调运行人员立即启动备用空调,恢复供冷。(2)水电维修人员必须在出现故障后5分钟以内赶至现场,确定事故原因,能自行处理的应及时排除故障,恢复机组正常工作,不能处理的故障,应在确定故障原因后3分钟内通知专业维修单位,专业维修单位在30分钟内赶至现场处理。(3)故障不能在10分钟内处理的,管理处综合管理部须及时通知用户,并说明故障原因。2.8.3.2制冷机组附属设备(如冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔等)发生故障。空调运行人员立即启动备用设备,工程部及时组织人员维修,恢复设备正常使用。2.8.3.3空调末端装置发生故障。工程部立即组织人员抢修,维修时应尽量减小影响供冷的范围。2.8.3.4故障排除后,做好故障分析报告,总结经验,避免同类事故的发生。2.8.4电梯应急处理方案无论是停电或电梯自身发生故障造成意外停梯,还是因为消防系统报火警引起电梯迫降,都给乘梯人员带来极大不便,甚至使乘客受到惊吓。为此,须严格按以下程序执行,保证乘客的人身安全。2.8.4.1当消防系统报火警引起停梯时,消防值班人员应沉着冷静,迅速查清报警点位置和数量,电话通知保安值班人员急赴现场查看,同时用对讲电话提醒乘客保持镇静。现场确认发生火灾时必须立即通知管理处组织人员灭火救灾,同时停止电梯运行。若系误报,尽快排除故障,恢复电梯、扶梯正常运行。2.8.4.2突发性停电或电梯自身故障引起电梯停止运行,消防值班人员应通过对讲电话告诉乘客不要惊慌失措,不可将身体任何部位探出轿厢外,然后立即通知(来自:www.fdcew.com)水电班人员,根据楼层灯指示或小心开启外门察看,确定轿厢所在位置,在解救被困人员离开轿厢前,应先切断故障电梯电源,视情况依下列步骤释放被困乘客。(1)轿厢停于接近候梯厅门口的位置,且高于或低于楼面不超过0.5米时,用专用外门钥匙开启外门,同时用力缓慢打开轿厢门,协助乘客安全离开轿厢,然后重新将外门关好。(2)轿厢停于远离侯梯厅门口的位置,如果轿厢门处于半关闭状态,应先将其完全关闭或开启,然后通过手动盘车使轿厢就近平层,用专用外门钥匙打开轿厢门解救出被困人员,然后重新将外门关好。(3)手动盘车时,至少两人进行,一人双手抓牢盘车轮,另一人撬开抱闸,每松开抱闸一次,盘车一次,进行间断操作。若轿厢停于最高或最低层候梯厅门口以上或以下位置时,应在松开报闸的同时把握紧盘车轮,用人力盘车使轿厢向正确方向移动,严禁松闸后让轿厢自行移动。(4)若电梯因安全钳动作停车,手动盘车无法生效,则从安全窗解救出被困乘客。2.8.4.3电梯自身发生故障时,解救出被困人员后立即组织人员检修,查明事故原因,消除隐患,如不能自修,必须尽快通知电梯维修专业人员排除故障,恢复电梯正常运行,并写出事故书面报告交管理处管理班。2.8.5重视设备的使用管理和维修保养,延长设备的大修周期和使用寿命。2.8.5.1重视机电设备的使用管理建立完善的机电设备运行值班制度、交接班制度及设备操作人员的岗位责任制。每台大型的机电设备,都要由专人负责管理,随时了解机电设备的运行状况,保证设备设施时刻处于完好状态,杜绝设备带病运行,以免引起大的机电设备事故,导致维修成本的提高,影响设备的经济运行。2.8.5.2加强机电设备维修养护对设备实行三级保养(即日常维护保养、一级保养、二级保养)和设备点检,及时发现设备隐患,减少、避免突发故障,提高设备的完好率,使设备处于良好的运行状态,延长设备的大修周期和使用年限,从而避免因设备更新过快而引起过多的资金投入,其结果是降低了运行成本。根据我们管理政府物业的经验,维修养护好的设备,其寿命可以延长15%至25%。2.8.5.3提高设备的运行效率,降低运行成本。提高电梯运行效率①选择全周自由式服务方式,提高电梯的运行效率。②采用先进的操纵控制技术(如微机控制、并联控制、群控控制、智能控制),优化电梯运行状态,有效地缩短乘客候梯时间。实现水泵的高效经济运行在很多情况下,水泵提供的流量、压力与实际需要的流量、压力不同,不是偏大就是偏小,造成水电的浪费。水泵运行效率的高低除了与其自身的技术性能有关外,关键在于运行工位点是否合理。采用微机控制变频恒压节对水泵进行控制能保证水泵的工位点保持在高效区,实现水泵的高效经济运行。因此,充分利用变频控制技术,对功率较大、运行时间长的水泵进行技术改造,加强水泵的日常管理,对节能效果影响很大。在运行中,当单台水泵全速运行不能保证供水压力时,系统将变频运行的泵转为工频运行,变频器起动另一台水泵变频运行;当多台水泵并联运行水压偏高时,系统能自动切除一台工频运行的水泵;当单台变频水泵运行且运行频率达到下限频率时,系统自动转入小泵运行状态,自动将变频泵切除,并在管网水压达到下限设定时自动将变频泵重新投入运行。系统的恒压和小泵运行状态,根据管网水压的变化自动转换。做好水处理工作(1)降低污垢对换热设备的影响空调系统存在大量的换热设备,传热性能是影响高效运行的关键因素。循环水系统中的污垢是恶化传热性能的首要因素,定期投放水处理药剂,进行除垢、阻垢处理,能提高传热性能。如在空调设备运行阶段每月取冷却水样和每季取冷冻水样进行水质检测,然后依据检测结果向水系统中投加药剂;每周定期排污一次,以免系统中的矿物盐成倍增加,给水垢的形成创造条件。(2)清除和防止锈蚀由于冷媒溶液对传热管有腐蚀性,将引起传热管外壁产生污垢,导致制冷量衰减,应定期对冷却/冷冻水用化学清洗剂进行除锈,另外还要进行预膜处理,使管壁形成一层均匀致密的抗腐蚀保护膜。为了延长设备的使用寿命,降低能耗,在接管物业后,立即对空调系统清洗除污、除锈,再进行预膜处理(膜层极薄,对导热系数无影响),以减轻腐蚀程度。据统计,空调设备水系统使用中进行预膜处理与不做预膜处理对设备使用寿命(年)的影响如表所示:空调设备水系统进行预膜处理对设备使用寿命影响对照表设备处理使用方式寿命供水管扬水泵制冷机组冷却塔风机盘管/风柜运行中作预膜处理181111．211．98．0未进行预膜处理12．69564．0由于采用无机酸、有机酸等传统水处理法会增加换热器及管道的腐蚀性和避免二次结垢,在空调水处理时,我们采用高分子多元聚合物复合水处理法,既保证水处理效果,又减低对换热器和管道的腐蚀。节约用水××市是淡水资源比较缺乏的地区,减少水资源的消耗意义重大。除大力提倡节约用水,防止供水设备及管路渗水、漏水外,推广应用性能卓越的节水器具与设备,是实现节约用水的重要措施和途径。采用先进的节水设备,虽然会增加设备初期的资金投入,但从长远考虑,可以减少不必要的浪费。既可以降低用水成本,又可以节省电力资源。在本物业大厦中,我们将采用下列手段实现节约用水:珍惜水资源,大力倡导节约用水的观念。②物业管理处水电及保安人员时常巡视,发现有跑、冒、滴、漏的供水设备及时组织人员予以修复,维修时先切断水源,以免造成浪费。③限定水池、水箱水位。在供水蓄水池中采用液位控制,避免水池溢水造成水资源浪费。在大、小便器水箱中根据需要设定合适的水位,可收到一定程度的节水效果。④推广使用停水自闭水龙头,避免因供水系统压力不足或不稳定引起管路"停水"等假象,造成用户未适时关上水龙头,在管路供水恢复正常时造成水浪费。⑤使用延时自闭水阀。在大便器和小便器冲洗系统中采用延时自闭水阀,根据需要调节延时关闭的时间,用较少的水量就可达到满意的冲洗效果。如果采用感应式延时自闭水阀,更可收到节水和卫生的双重效果。⑥合理布置安装减压阀和使用节水水龙头。减压阀是将管路较高的水压减至阀后管路所需的压力水平,保证供水系统中各用水管获得适当的水压和流量。由于水的漏失率和浪费程度几乎同供水系统的水压成正比,用户存在一定程度的无意识浪费水的现象,减压阀具有改善系统运行工况和潜在节水作用。使用节水水龙头,也可以减少因水龙头流量过大时用户无意识浪费水的水量。提高供配电系统的节能效果(1)供冷系统设备是主要的耗能设备,可在供冷高峰期和供冷淡季应区别对待,根据需要投入不同容量的变压器,降低变压器基本费用,减少变压器的耗能量。(2)根据实际用电负荷的变化调整变压器的投入数量,保持运行中的变压器单台负荷率在80%左右,以提高变压器的运行效率,实现调荷节电。(3)配电系统中发挥无功负荷的补偿作用,通过电容补偿柜的投入和切换,将功率因数保持在0.95以上,以减少无功损耗,达到节能效果。(4)室外灯光工程的灯具功率很大,在日后使用过程中,耗电量将非常大,采用优质高效的节能灯具,加强该系统启停时间的控制,以对其实行有效控制和管理,可以实现显着的节能效果。</p>