物业项目管理处土建维修工操作程序

项目管理处土建维修工操作程序1.每天上下午两次到管理处前台领取当日派单（急单由前台派员送至）；2.接到工程单后要认真细致审核，对错误或项目不详的工程单及时进行修改、退单处理，如有疑问向上级反映；据问题类型派工程单给相关的公司（部门）。要求准确分类，以便能直接到达有关部门，具体分工如下：①装修公司：木地板、木门、墙身的ICI、厨柜、门窗等。②建筑公司或土建维修：地面、内外墙瓷片、排污管、卫生间沉箱等。③机电公司：水龙头、花洒、水管、洗手盆、座厕、浴缸、电线、灯具等。④绿化部：花园绿化、鱼池、苑区内外的绿化。3.根据派单内容分类（机电公司、装修公司、土建维修、水电维修、绿化、铝窗、土建等）。要注意出单日期及要求完成日期，对工程问题较为严重的及时向上级汇报，并对约时工程单作好记录。4.接派单时做好签收记录，以保证责任落实。5.约时工程单要催促跟办部门按时到场，以免失信于业主从而造成投诉；6.对有关部门完成工程后的回单作好审查、分类、记录及存档，必要时致电业主了解有关工程的质量与进度。7.s修。1、跟单程序：（1）在工程跟进期间，按工程单所注的客户要求进行现场工程监督，并协调好各公司（部门）的关系。（2）对于已入住单位的工程检修，必须注意爱护室内家私用品，需搬动或拆装时必须小心。（3）每天工程完成后，必须通知家政部清理干净现场，尤其业主已正常入住的单位。（4）高度重视约时工程，在征求施工员意见后合理安排工作时间，保证施工顺利进行。如维修人员不能准时到达的，要和业主解释情况，并跟催施工员。如跟进工程时，业主不能在指定时间内到达，需再约时间，则同业主协商约好时间，并跟催施工员。2、日常程序（1）每周检查未售出单位各项目：包括木装修、木门、地板、厨柜等是否变形、发霉现象，墙身、瓷片等是否开裂、破损，水龙头、花洒、座厕等是否漏水，地漏、洗手（菜）盆去水是否畅顺。公司装修出售的别墅还包括窗帘、电器、绿化等。（2）雨汛期，检查苑区内道路、花园、各单位的排水是否畅通、楼宇窗台、天花、墙身是否有渗漏。3、工程项目检修程序（1）墙身开裂，裂缝附近如有空壳、松动，要凿开墙身批荡，重新补批荡，并扇灰。裂缝无空壳、松动，基本属收缩开裂，贴网重新扇灰、扫ICI即可。如砖墙变形，基础下沉等引起裂缝，屡经处理无效后及时上报处理。（2）机电方面的有墙内水管接口胶水不足、粘贴不牢、外力破坏、弯头接口、直通、三通、角阀的连接不当、构件受损、未拧紧等使给水系统漏水，严重的需更换地板、重做墙身，发现漏水问题及时处理，处理一定要把有可能漏水的认真检查，排除隐患，施工影响其他单位的要提前通知业主。（3）天台、阳台等地面水平差、积水，需要开凿瓷砖重做。（4）卫生间、厨房沉箱内排水管漏水，当二排和沉箱都有问题时，会造成漏水，严重损坏墙身、地板，且维修时间长，处理复杂，更需多户业主的配合，处理时一般把沉箱打开，把渗漏的地方重做。（5）天面渗漏，一般发生在洋房天面的地板与反墚间，别墅坡屋顶的墚板交接处的混凝土不密实，雨天时裂缝就发生渗漏，处理方法一般凿开不密实混凝土重做。（6）有时较复杂的漏水原因，难于检查，从一个单位渗到另一个单位，从一个房渗到另一个房，从上一层渗到下一层，而中间不留半点痕迹，这就要求在检查、维修漏水时做到全面、细致、认真、不能放过任何疑点，方可彻底找到漏水原因。（7）由于漏水造成变形的地板需更换时必须注意，如有家私时更要小心，不能损坏家私，如空气潮湿，需安排抽湿机抽湿。（8）个别洋房卫生间热水器的强排孔位置有的开得不合理，需到现场界定。如在合理情况更改位置或填封均要收费。（9）在保修范围内更换烂玻璃时，要到现场判断开裂原因，界定是否收费。（10）当业主申请更换座厕或拆浴缸等卫生间设施时，必须向上级请示后方可定价格。（11）当外墙水管有渗漏，飘窗窗台有渗漏，窗玻璃开裂，别墅外墙修补，扫油，排污管堵塞，破损时，要通知受影响的业主，取得谅解，并按需要架排栅，安排施工。完工后，花园有损坏的，需安排补种及清理。（12）工作完成后要清理好现场，将废、旧料带走，并协助业主将物品移回原位。出门时不论工作完成与否，均应向业主交待清楚，未完成的应说明原因。</p>