物业公司给排水系统设备设施管理

物业公司给排水系统设备设施管理

给排水系统设备设施管理主要是针对给排水系统中所涉及的各种设备及管道等的日常操作运行、维护等的管理活动。包括物业管理公司对所管辖区内给排水系统的计划性养护、零星返修和改善添装。如检查井、化粪池的定期清掏，消防水箱定期调水放水，以防出现阻塞、水质腐臭等现象，消防泵定期试泵等等都属于给排水设备设施管理范畴。

给排水设备设施管理的内容涉及很多，根据具体的给排水系统及设备种类而定。但一般主要包括以下几个方面：

一、给排水设备设施的基础资料管理

给排水设备设施的基础资料管理的主要内容是建立给排水设备设施管理原始资料档案和设备维修资料档案。所有给排水设备设施（包括采暖、空调等）接管后均应建立原始资料档案。

二、给排水设备运行管理

给排水设备设施运行管理的内容是建立合理的运行制度和运行操作规定，确保给排水设备设施良好运行，日常由物业管理公司水工操作运行给排水设备，运行中严格记录一些运行参数，以便给排水专业管理人员判断分析设备的运行状况及确定维保内容。

三、给排水设备设施的维修养护管理

给排水设备设施的维修养护管理是根据给排水设备设施的性能按照一定的科学管理程序和制度，以一定的技术管理要求，对设备进行日常养护和维修更新，确保给排水设备设施性能良好，对一些易损件要定期更换，杜绝事故停机。对一些技术性要求较高的设备设施，物业管理公司一般委托专业性公司维保或者大修理。

物业管理与给水排水专业密不可分

前面提到，物业管理公司在不同程度或不同方式上承担着某些社会职能。南京市物业管理办法中规定，供水、供电、供气、邮政、电信等单位开展维修施工时，物业管理企业应当予以协助。任何单位不得强行要求物业管理企业代收代缴有关费用。确需委托的，应当与物业管理企业签订委托合同，实行有偿

服务。物业管理公司应与市政的给水、排水等专业管理部门明确各自的管理职责，相互分工通力合作。

高层楼宇以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼房以楼外自来水表为界。界线以外（含计费水表）的供水管线的设备，由城市供水部门负责维护管理，界线以内至用户的供水管线及设备由物业管理公司负责维护、管理。通常小区内用水自来水公司实行趸售政策。室内排水系统由物业管理公司维护管理。物业红线外的排水管路、窨井由城市排水管理部门负责维护。

物业管理企业在接管物业前应提前介入，结合今后的运行要求及管理经验，提出建议，以便于后期管理。在竣工验收前，给水系统、设备设施都要通过试压、试运行，合格后方可投入使用。在物业管理公司接管后，给排水设备设施的日常操作和运行都由水工完成。给排水设备日常操作管理是物业设备管理中很重要的环节，直接关系运行情况是否正常，降低运行损耗等问题。因此，给排水专业技术人员应规范给排水设备设施的操作程序，确保员工正确、安全地操作给排水设备设施。给排水设备在运行过程中会出现一些异常情况，如供水管爆裂、水泵不工作及停电等，需要及时处理，为了避免出现异常，便于事先采取预防措施，要加强日常巡视工作，确保所辖物业管理区域内给排水设备设施的良好运行。

一般意义上的物业设备设施包括建筑给排水、采暖通风及空调和建筑电气。传统的物业设备管理侧重于现场管理，主要是在物业管理过程中对上述水暖电设备进行维护保养，把各种设备能够正常运行作为工作目标，着眼于有故障的设备，具有“维持”的特点。但随着网络技术的运用和建筑智能化建设的推进，信息化的现代建筑设备更快地进入各种建筑，使物业管理范围内的设备设施形成庞大而复杂的系统，各项传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现很大的变化。物业设备设施营运过程中的成本花费占物业管理成本的比重越来越大，“维持”水平上的管理已不适应物业管理智能化、信息化进程的缺点日益突出。但至今还有相当一部分物管人员认为，大楼或小区建成后，招聘一些空调工、水电工、冷冻工让设备运转起来就行了。这样的管理思路实施起来就会造成许多问题，诸如能耗高、自控不能实现、设备损耗加速等。

导致国内物业设备设施管理工作滞后的原因，首先是建设方、设计方、施工方和物业管理方在工作上脱节；建设方在建设阶段较少考虑今后运营时的节约和便利，而过多地考虑了如何节省一次性投资，如何节省自己的时间和精力。且在安装设备的过程中，较少考虑各项设备集成后的协调和匹配，而在建筑物设备的施工、调试与验收过程中，设计人员又很少参与具体工作。物管部门通常在建设后期或建成后接手，工程前期介入的工作几乎不做或做得很少，设备工程师的招聘还常常处于行政、清洁、保安人员之后，很少有一个预先的系统的工程跟进和熟悉过程。其次，就是认为只要设备设施无故障、开得动就行了，这就是物业设备设施管理的全部工作内容。这种观念并没有认识到物业设备管理的服务对象是人，没有意识到良好的物业环境品质（即各种物业设备设施的运行效果）才是物业设备管理的最高工作目标。国内物业管理行业薪酬较低，不能吸引优秀专业技术人员加入，设备管理的技术含量不高，致使许多给排水等专业技术人员宁愿到工地上体验，也不愿从事物业管理工作