弱电系统管理维护及一点思考

弱电系统管理维护及一点思考

1．引言

当今社会，弱电系统作为一个独立的建筑安装系统，自20世纪80年代中期在美国问世以来，随着经济和社会的快速发展，人民生活水平和生活质量的不断提高，对居住的舒适和安全需求已成为重要的社会需求之一。因强大的技术优势与巨大的市场需求优势的推动，越来越多地被应用于一些新建的大厦、智能社区的建设中，为了保障弱电系统的正常工作，及其可靠的服务寿命周期，专业的弱电系统管理及维护也显得越来越必不可少

2．弱电系统的技术基础和构成

弱电系统的技术随着科学技术的进步而逐渐发展和充实，其技术基础是现代计算机技术（Computer）；现代控制技术（Control）；现代通信技术（Communication）和现代图形显示技术（CRT）也即4C技术；弱电系统的构成是大楼设备自动化（BABuildingAutomation）；安全自动化（SASecurityAutomation）消防自动化（FAFireAutomation）；通信自动化（CACommunicationAutomation）和办公室自动化（OAOfficeAutomation）即5A系统。这些系统的应用，为了一个目标，以保证建筑物的高效管理和快速应急响应；我们的工作，主要在自动控制系统BA和安全防范系统SA两个方面管理维护。BA系统采用集散式的计算机控制系统，一般由二个层次，底层为现场控制器，对设备或对象参数实行自动监测、自动保护、自动故障报警和自动调节控制，它通过传感器检测得到的信号，进行直接数字控制（DirectDigitalControl即DDC控制），上层为中央管理系统，（包括系统监督控制和组态控制）是整个BA的核心，对整个BA系统实施组织、协调、监督、管理、控制的任务；SA系统由闭路电视监控系统（CCTV）、通道控制（门禁、车库）系统、防盗报警系统、巡更系统、访客对讲系统等组成。SA系统，利用总线技术，系统24小时连续工作监督建筑物和小区的重要区域与公共场所，一旦发生危险情况或事故灾害的预兆，立即报警并采取对策，以确保建筑物内人员与财务的安全，也为物业的一项重要的工作内容。

3．弱电系统的现状

3．1弱电系统施工的现状

智能建筑建设期间，弱电施工的时间与空间往往受到其他施工方工程进度的挤压，土建方占有主导地位，弱电则是一个最弱势群体，其施工的时间与空间很容易受到其他方的挤压。其次，弱电系统集成商良莠不齐，施工队伍技术力量薄弱，素质不高，一般都要临时雇用一些民工。这些民工的技术水平、责任感、职业道德都不让人放心；另外，负责弱电监理的工程师多由强电监理兼任，他们对弱电系统的有关规范和质量要求缺乏了解，难以监理到位；上述这些，往往在工程中留下质量隐患。

3．2弱电系统使用的现状

弱电系统的使用，有其使用年限，（技防规定，弱电设备使用年限一般5年左右）另外由于电子技术的飞跃发展，弱电设备的升级换代和淘汰速度迅速，目前有好多楼盘，弱电系统使用日久。设备老化，由于物业身份决定。无力自行全部更新超期服役和淘汰的弱电设备，为弱电系统维护带来困难；比如，东方中花园的家防系统，原设计使用的报警模块，升级替代产品也已停止生产，也即原设备损坏，无器件更换，更新整个家防系统，因费用问题，业委会不批复；

3．3弱电系统管理维护中的问题

管理维护缺乏系统性和科学性。实施的管理维护方案是沿袭传统的设备维护方案而进行的，将各个弱电系统相互割裂开来，彼此单独进行管理和维护，并且对弱电系统的维护也基本遵循着没有问题不维护，小问题小维护，大问题大维修的思路进行管理维护，致使整个建筑物或者社区的弱电工程管理维护缺乏系统性和科学性。

由于弱电技术和器件升级换代和淘汰速度迅速，管理维护缺乏专业检测设备。在物业，很多弱电工程或项目的管理维护，都依靠技术人员的手工进行管理维护，发现问题，查找根源，提出解决措施，实现系统正常工作，这样的管理维护效率较低，缺乏高效的管理维护方案，同时在具体的管理维护检测设备方面，大多还依赖于万用表等传统的检测设备，无法真正实现对大型的弱电工程进行系统的专业化的管理和维护。

管理维护缺乏专业人才。弱电控制技术在我国起步较晚，但是发展非常快，技术更新极其迅捷，新技术、新设备，层出不穷，技防的要求也越来越高，而专业的弱电管理维护人员在我国物业系统的缺口较大，弱电管理维护人员技术知识的更新赶不上趟，很难对一些大型的复杂的弱电工程的管理及维护到位；如显示器件，国客和美兰湖都弃传统的CRT显示器，用液晶显示器显示，硬盘录像时间，从7天到10天、14天，现在要求一个月，录像清晰度也越来越高，原录像花费硬盘容量为每路200m/h,16路硬盘录像机硬盘总容量在640G即可，按新技防要求，高清晰录像花费硬盘容量为每路1G/h,16路硬盘录像机录制一个月，硬盘总容量需7T；同时，CCTV监控摄像布点：在小区，从小区的主要出入口和地下车库的出入口增加到楼宇单元房门厅，地下车库的主通道；（现在又增加到楼宇电梯，）把小区的技防设施要求和以前小区的智能化设施要求合二为一，作为技防要求。在大厦，CCTV监控摄像点布点从大厦的出入口几乎增加到每一楼层的出入口，地下车库的通道基本都有CCTV监控摄像点。东方中华园接盘时CCTV监控摄像点位只有19个，而现在美兰湖二期CCTV监控摄像点位320个（楼宇电梯还未安装摄像机）；如美兰湖三期CCTV监控摄像点还要增加；线缆的布放材质开始从铜缆向光缆发展，如美兰湖二期视频线就是光缆布放，一根光缆通8个摄像机。

4弱电系统管理维护的一点思考

作为物业，弱电系统管理维护要有成效，在楼盘接管前期，首先要征得开发商（业主方）的有力支撑,与系统集成商深入沟通，应深入的阅读系统的设计方案，仔细地核对竣工报告中的试运行数据，与系统集成商一起制定验收执行大纲（包括验收执行程序；检测的内容，验收所依据的标准、规范；测试结果的处理分析、测试结论及处理方法、验收结论，移交设备的数量清单和技术文件的清单等内容）。并对运行初期中出现的问题及时反馈、总结、整改，以完善和提升弱电系统的管理，降低维护工作量，确保弱电系统的可靠工作。熟悉了解弱电系统性能和功能，尽量把工程中留下质量隐患降到最低。国客楼盘的弱电系统的接管中，公司领导朱总现场指示，在接管中先向工程制造商学习了解系统功能要求，学会使用方法，把系统施工中的问题，整理反馈给开发商和施工方，在总师室领导周工直接领导指导下，进行了有益尝试，效果良好。

其次，弱电系统管理维护要有成效，维护管理人员就要努力学习掌握现代计算机技术；现代控制技术；现代通信技术和现代图形显示技术；提高自身专业技术素质和能级。对于每个新接的楼盘，应迅速学习了解新楼盘弱电系统的技术特点和产品功能。对系统使用说明书、操作手册、维护手册以及重要设备的安装手册，维护手册熟练掌握；对于老楼盘，应尽可能的收集掌握系统使用说明书、操作手册、维护手册以及重要设备的安装手册、维护手册。不可想象，对弱电系统不了解，还能够维护管理好弱电系统？弱电系统的管理维护与其它设备维护一样，也离不开问题的主动发现与处理，这样能够将故障消除于无形之中，大多故障会有一段时间的预兆，因而要主动去发现问题，解决问题；尽量在设备故障的萌芽中发现问题，减少维修维护费用；维护中，要多动脑筋，多与相关技术人员交流、学习、合作，最好辅以现代化的检测设备，活学活用，归纳总结，提高弱电系统管理维护的水平。同时，鉴于弱电系统管理维护专业人才缺乏，从公司层面应着手挖掘和培养年轻弱电系统管理维护人员。

最后，弱电系统管理维护要有成效，应对设备（尤其是使用日久的设备）使用性能和使用质量效果控制好一个度，在保证技防的最低要求上，尽可能延长弱电设备的使用寿命。

目前弱电系统各子系统各自运行，系统信息资源不能集成、共享和集中管理，随着网络技术的发展，作为弱电各个分系统的发展趋势，网络集成。可以在管理中心和监控中心、车库管理站点集成一个网络，通过信息交换和共享，将各个具有完整功能的独立分系统组合成一个有机的整体，能采集和取用各弱电分系统的所有实时数据、报警信息和车辆进出的状况，并在集成网络上发布，可实现对系统信息、资源和管理服务的共享，提高系统的维护和利于楼盘的物业管理。进而将弱电系统嵌接于物业信息管理系统，使物业管理过程中的空间管理、客户管理、收费管理、维修管理、设备管理、物料管理、保安消防、环境管理的数据录入、处理、管理、查询、分析、统计以及智能化系统的数据处理组成一个大物业管理平台，能显著提高物业管理效率，降低经营成本。去年，在港泰作了一个CCTV摄像机监控系统集成网络，能在管理中心也能查询CCTV实时情况和历史纪录。方便管理中心能实时了解大厦情况。