小区房屋粉刷层脱落霉变长毛问题

小区房屋粉刷层脱落霉变长毛问题

地处寒冷地区，常会看到很多小区房屋粉刷层出现脱落、霉变、长毛等现象，不仅造成视觉污染，而且有的还会散发出一股很重的霉味。特别是进入冬季以后，随着气温的降低，小区楼内粉刷层经常结露，加重了粉刷层霉变、长毛现象，给许多业主的生活带来了困扰，也为物业管理维修工作出了一道难题。

现象

小区房屋粉刷层出现脱落、霉变、长毛现象的常见部位有：山墙、外墙、顶棚、卫生间的天棚和墙体、窗户周围的墙体、散热器下壁龛处、少部分内墙、阳台天棚、阳台挡板墙、阀组间内外墙、楼道内墙和顶棚、楼道一层靠近单元门的天棚等。

原因

小区房屋粉刷层脱落、霉变、长毛现象从理论上讲需要多个因素共同作用才能出现。其中主要因素有：湿度较大、易形成冷桥的墙体处保温做得不够、通风不好、使用的涂料易于霉菌生长等。

对策

我们认为：小区房屋出现渗漏和结露问题，粉刷层就容易出现脱落、霉变、长毛等现象。因此，防止粉刷层脱落、霉变、长毛的重点是防止渗漏和结露。

结露的原因及解决措施

空气(由干空气和水蒸气组成)在一定的温度、湿度等条件下，由于住宅楼内某处温度达到露点温度，空气中的水蒸气就凝结成水。产生上述结露现象的原因主要有保温问题、供热问题和业主生活习惯问题，为了解决结露问题，可以采取以下措施：

（一）内外墙和屋面保温

1、内墙保温技术：内墙保温的关键是选择操作简单、能解决热桥效应、导热系数小的材料，比如，大庆石油管理局物业公司对远望小区240户室内墙面发霉、长毛的住户做过整面墙的苯板保温，但是经抽查回访的117户，有36户做过保温部分的墙面继续出现霉变、长毛现象。经过大庆石油管理局物业集团万方工程技术设计院攻关小组数月的反复实验和努力，GW保温材料，天硕TS20保温材料的内墙保温实验效果非常好，基本可以解决墙体长毛和霉变问题。

2、外墙保温技术：外保温节能技术能基本消除热（冷）桥的影响，同时消除结露和霉变现象，将成为墙体保温的主要形式，新建楼盘使用比较多的是外墙外保温技术，也是目前应对墙体长毛最好的保温技术。比如大庆市近几年在新建建筑中采用外墙保温技术，取得了不错的效果：薄抹灰外增保温系统采用专业胶、聚苯乙烯泡沫板、耐碱玻璃纤维网格布、饰面涂层等外墙保温技术，完全消除其他保温类型墙体存在的致命弱点：如耐候性差，墙体开裂及脱落、保温效果达不到设计要求等问题。完全可以把这种成熟的经验应用到老住宅小区解决墙体结露问题。

3、屋面结构层保温问题：一是对因保温层含水量过大或保温层过薄的屋面出现的棚顶结露，可以更换或增设保温层来解决；二是采用新的保温材料比如聚苯复合保温材料，具有密度小，导热系数小，吸水率低，通风，隔气等特点，同时还具有成本低，保温，隔热，防雨水渗漏，整体性强，强度高，工艺简单，质量容易控制的特点；三、平改坡的屋面保温效果：根据已经试改完成的屋顶检测数据，坡屋顶不仅防水效果好，而且由于架起的空间，等于给顶层房子加了空气隔热层，因此冬暖夏凉。冬天顶层的室内温度可比改造前提高3到4摄氏度，夏天可以降低4到5摄氏度。

（二）对于供暖温度就应该协调供暖企业来解决，适当调整散热器的数量，注意供热温度和压力的调节以及对于不合理的散热器设计和布置的调整，或者用空调来适当调节室内的温度，对于阀组间跑冒滴漏物业人员要及时通知供热企业维修。

（三）对于业主习惯的问题可以通过湿度计来测定湿度，建议业主改变一些生活习惯来控制室内的湿度。

渗漏的原因及解决措施

渗漏产生的原因主要有自然原因造成的渗漏，物业日常维修养护不及时造成的渗漏以及楼上往楼下渗漏，对卫生间地面的改造破坏了原有防水层，卫生间浴盆、座便、洗脸盆的排水渗漏，采暖管线跑水、自来水跑水，太阳能热水器跑水渗漏等。其解决措施如下：

（一）老住宅小区的平改坡实践证明：在解决屋面漏水、积水和滴水的问题方面效果是相当明显的，是解决顶层渗漏的有效的办法；对于没有做平改坡的屋面的渗漏问题，我们在实践中选用的高聚物改性沥青防水卷材，采用热熔法，先找准渗漏位置，其中女儿墙、山墙、伸缩缝、天沟、檐沟、雨水斗、出屋面的烟囱和管道泛水等处常常是导致渗漏的薄弱部位，针对漏水部位的面积大小采用全防或局防。

（二）对于窗户的问题业主可以采用塑钢窗密闭保温效果要好于钢窗，并且要保证窗户和周围抹灰厚度，窗台板与窗户之间砂浆饱满；雨季清洁员在上楼清扫时要随手关上窗户，对于雨蓬的积水要及时疏通开排水管；对于日常维修养护造成问题可以通过加强巡检及时发现及时处理。

（三）对于楼上往楼下渗漏发现后及时找相关部门及时维修或通过一层的供水阀门先控制再维修。