改革从深刻反思包干制方式的弊端开始

改革从深刻反思包干制方式的弊端开始

中国的物业管理，从发展之初起，在计费方式上就存在着一个先天的缺陷，那就是物业服务包干制!为什么会形成这样的包干制计费方式，姑妄猜之:

一是当初物业服务计费方式和管理模式的设计者们，可能看到深圳处于改革开放前沿，工资标准大大高于内地，所以定出较高的物业费标准社会能够接受，包干制下物业服务企业也有丰厚的利润;我们20多年前去深圳参观，城郊一个10万平方米规模的小区，收费标准就是3元每平米每月。确实，这样的收费标准，尽管服务成本年年上涨，还是能让物业服务企业对同一项目的管理能维持好多年;可以说，较高的收费标准下的包干制让物业服务企业在行业初创期活得很滋润。

二是当初物业服务计费方式和管理模式的设计者们，不会不知晓境外先进地区和国家的物业服务收费市场化调节机制，可能也考虑了应该设置调节机制，但由于制定了较高的收费标准，起初几年企业运行顺畅，温润而满足，没有人去思考市场调节机制的问题，时间长了，再要推动就难了。

就拿上海的物业服务分等定级标准来说，2005年，上海推行了分等定级物业服务收费标准，这个标准的设计是先按照物业基础服务的范畴详细分解成具体的服务事项，再根据当年的物价水平和劳动工资水平以及能源价格等核算出每一项服务的收费标准，从设计者的初衷看，服务标准和收费价格挂钩，必定有一个随着服务成本上涨而调整收费的机制;然而，最初几年平稳地过去了，服务标准与费用的矛盾尚不突出，于是就没有启动调整收费的机制;而近十年过去了，上海最低工资标准翻了一倍以上，政府相关部门已经没人也无力再去做收费调整机制的事了，从而使得分等定级物业服务收费标准从最初的规范物业基础服务的法宝变成为制约物业服务费市场化的枷锁!

从这里我们可以看出，这种固定收费包干制的作法，从客观上让人们对物业服务费用的收支盈亏产生模糊感，即项目接管初期有较大利润空间时企业自鸣得意，到成本上涨后又疾呼入不敷出，使得业主产生一种不信任，往往认为，既然是包干制，就是盈亏自负，不能赚大钱时不说，不赚钱了就甩包袱，所以，普遍地使得业主对调整收费有抵触情绪。而这种包干制也让物业服务企业好比青蛙进入了温水，逐渐走向困局而浑然不知!许多物业服务企业在面对这种局面的时候，都只是在抱怨物业费上涨不了，而没有从自身包干制的计费模式去反思，包干制保密了我们的收支账务，自然地也难以让业主们自愿为你去补充粮草!只有酬金制，才能以透明的财务制度来赢得业主的信任。

在现实中，一些物业项目也有实行酬金制的，但往往是高标准收费的非居住项目和高端收费的住宅项目，一句话，这些项目是有丰厚的利润的，聪明的业主们为了防止物业服务企业取得过多的利润，所以规定了酬金比例或额度予以限制，按预算运行，多余的利润必须留在项目作为后续管理的资金。也有一些收支都不平衡的项目，也在实行酬金制，但缺口部分却不能通过物业费调整或公益收入补充来弥补，仅仅是账目预算时提出利润额度而已，出现亏损，只能由溢收的费用或物业服务企业垫付来维持资金周转。这些，都不能称作为真正的酬金制!

当我们明白了包干制的弊端以及由此造成的物业服务企业生存窘境的原因后，我们就应当以积极主动的态度去迎接真正的酬金制的到来!