新开楼盘的财务工作

对新接楼盘，财务人员要认真阅读所签订的"物业合同"和相关联的“计划书”，对合同中双方所确定的条款必须认真执行。在一般情况下新开楼盘的财务人员有以下几项主要财务工作：

1开设银行帐户

为了保证小区核算的独立性和可操作性，各小区必须在所在地附近开设独立的银行帐户，专门用来核算小区物业管理费用的收入与支出。

具体操作方法：

第一步凭小区工商营业执照向附近银行领取开设银行存款帐户的表格，和留银行印件卡片，一式四联。

第二步将填制好的表格交公司财务部门盖章，而后刻制小区财务专用章。

第三步将填制好的表格印件卡交开户银行开户。

第四步当开设银行帐户批准后，再根据银行提供的小区帐号刻制帐号章，而后凭留银行印件、帐号章向银行认购支票与贷记凭证。

2办理小区收取物业管理费标准的审批、备案手续。

根据市政府有关文件规定，住宅小区的物业管理收费标准是同住宅性质不同划分市场价、政府指导价、政府定价三种。但各区在执行中掌握的尺度又不同，因此财务人员必须向所在地物价部门咨询，办理小区物业收费审批手续，经物价部门批准后方可按批准的标准内收费（2004年11月1日起，物业管理费采用备案制）具体操作如下：

①首先向当地物价部门咨询楼盘所在地执行什么样标准，咨询报送所需的有关文件资料，并认购小区物业管理费单价审批表格。

②根据小区生活、娱乐等配套功能、绿化面积等，与开发商原拟定的单价，编制审批表格，同时请物价部门专家来小区现场察看小区配套设施、绿化面积等情况，提出单价制定的理由，并请物价部门专家指导表格填制的方法等。

③在报送物价部门审批前必须送开发商，与公司财务部门阅览。

④物价部门批准后，复印件报送公司财务部门，正本留小区存档，对所批准的有关条款，收费标准还需要上墙公布。

⑤对实行市场价收费标准的小区一般实行备案制。备案制操作方法比较方便，只要小区的房屋性质符合当地执行市场价所规定的，并在预售住宅合同中双方已明确收费标准的均可执行备案制，只要将有关文件资料和拟定的收费标准报物价局备案就可了。

3编制小区的收支预算表

小区的收支预算是保障小区正常运行所需经费的计划书，所以在编制过程中要注意以下几个方面：

①正确计算小区内可收物业管理费的面积单价及类别

②了解配套设施布局与原发展商对小业主承诺情况，划分可收管理费用数量类别与单价等情况。

③了解合同与计划书对小区物业管理服务人员编制与人员结构，岗位设置人员经费等情况。

④熟识开办费包含的范围、分摊期、开支标准等情况。

⑤了解合同与计划书中双方所约定的服务事项，管理酬金、人员费用标准、福利待遇等事项，特别对配套设施的起用，公共照明、绿化及其他设施的保修期等，成本费用要合理的预测算。同时了解当地对生活垃圾的处理有何规定。总之，要依合同与计划书为依据在总量上加以控制。

⑥预算期一般以会计年度为限或按小业主分批入住期为预算期。

⑦预算编制内容按公司统一表格内容编制。（编制的具体方法见附表）

4确定收费项目，编制收费清册

首先，小区在办理业主入户前，物业管理处与发展商必须划分双方各自收取费用项目的种类，明确双方责任和明确相互之间的衔接手续，这也是物业管理处办理小业主入户的有效依据。同时管理处要协助发展商一起发放“业主入户通知书”。入户通知书内容不但要明确小业主办理入户时需带的各项证件与具体操作流程，还要明确物业管理的收费标准、种类和收费方法。

其次，物业管理处财务人员在小业主办理入户前必须向发展商索取市测量局对小区楼宇各单元的实际测量面积，并根据实测面积计算出各单位月、季的收费标准，并按房号顺序编制业主入户时交费清册，同时再建立客户当年的缴费记录清册（或客户分户卡）。

5打印收款凭证

小区收缴物业管理费、水泵电梯运行费、停车费等统一使用市房地局专门印制的机制收款凭证，该凭证由公司统一管理、认购，打印软件也由公司统一安装。

小区财务人员在编制好客户入户缴费清册后，应及时向公司财务部门提出安装收费系统打印软件，并接受培训，学习打印收款凭证的操作方法（对个别业主需要回单位报销的，因收回原开的机制收款凭证，由管理处另开手制收款凭证）。

对打印好的收款凭证，最好采用按房号顺序进行排列，由专人保管，便于客户入户交费时查找。

6收入及时解缴银行，并编制缴费日表

首批客户入户时，管理处要根据入户户数的多少，合理安排收费窗口，收费窗口至少要二人组成。具体分工：一人验证、验票；一人复核收取现金。验证人员还应根据验证情况登记《客户缴费记录清册》。复核收银人员还应负责编制《客户交费明细日报表》，每天根据日报表与所收的现金核对做到票表一致、表款相符。核实后将当天的收入解入开户银行。