业主拖欠和拒交物业管理费的四类原因

业主拖欠和拒交物业管理费的四类原因

2005年，笔者在对上海市的法院和物业管理企业的调研过程中，接触到了大量的业主拖欠和拒交物业管理费的案例，根据笔者所接触到的情况及自己的归纳，业主拖欠和拒交物业管理费的原因大致可以分为以下四类：

一、房屋质量问题，这类情况占到了所有业主拖欠和拒交物业管理费总数的三分之一到二分之一。在实践中，有大约三分之一的物业管理企业是从房地产开发企业派生出来的，全国有百分之七十以上的物业管理项目还是由房地产开发企业派生的物业管理企业和原房管所转制的企业来进行管理；并且《物业管理条例》也允许房地产开发建设企业在住宅小区业主委员会成立前先行委托物业管理企业进行前期管理，而房地产开发建设企业委托的又往往是自己的子公司。这就在业主头脑中牢固地树立起了开发商和物业管理企业是一家的观念。由于这种住宅开发建设单位与物业管理企业不分的体制自身所具有的局限性，决定了物业管理企业在很大程度上依附于房地产开发企业，“重建设、重销售、轻售后、轻管理”的问题始终无法得到有效解决。于是很多在规划、设计、施工过程中遗留下来的问题，如工程质量低劣、配套设施不完善等等，便在业主入住后逐渐暴露出来。由于业主头脑中已经形成了建管一家的观念，于是便把这些本应该归属于房地产开发建设企业的问题，一股脑儿全推到了物业管理企业的头上。即便在业主委员后成立后重新委托了与开发商没有任何关系的物业管理企业，业主们还是习惯于把这些问题推到物业管理企业的头上，甚至拖欠和拒交物业管理费。

二、物业管理质量问题，这类情况在全部的业主拖欠和拒交物业管理费总数中占四分之一左右。我们知道，业主委员会在聘请物业管理企业时，会签订一份物业服务合同，物业服务合同的主要内容包括：物业的基本情况、管理的事项、服务的质量、服务的费用、相关主体的权利义务、违约责任。其中服务质量这一项，由于缺乏有效的评价标准，在合同中往往规定得较为抽象，不太具有可操作性，在实施过程中也很难进行客观准确的评判。于是便有业主和物业管理企业在物业管理的质量上发生分歧和矛盾，以公共设施不进行养护维修或者养护维修不及时、小区卫生环境脏乱差、车辆停放混乱、失窃被盗现象严重、保安门岗不尽职尽责、滥用专项维修基金等理由，拖欠和拒交物业管理费。

三、相邻关系问题，这类在全部业主拖欠和拒交物业管理费总数中所占的比例，和物业管理质量问题差不多。所谓相邻关系，是指房屋的相邻各方因行使房屋所有权或使用权而发生的权利义务关系。我国的《民法通则》第八十三条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排风、通行、通风、采光等方面的相邻关系。但是在现实生活中，要完全做到这一条并不是那么简单：在物业的公共部位堆放自家物品、违章搭建、饲养宠物伤害或者威胁到其他人、噪音扰民等危害相邻关系的现象在很多住宅小区中都普遍存在。于是便有些自身利益受到损害的相邻关系人以此为由，拖欠或者拒交物业管理费，以期让物业管理企业出面帮助解决上述问题。

四、其他问题，即除上述三类问题之外的其他各种问题。笔者所遇到过的情况包括：业主以资金运转不周为由拖欠物业管理费；业主将物业出租，出租人和承租人以租赁合同没有明确规定为由，均不肯支付物业管理费；业主以长期不居住为由，拒交物业管理费；凡此种种，不一而足。