营改增后遗症：地税强征物业管理用房房产税怎么办？

营改增后，地方税务部门的税收来源减少，将会对其他税种加大清收力度。摆在广大物业公司面前有一个非常紧迫且棘手的问题，那就是物业管理用房的房产税问题。

地方税务部门会根据财税（2006）186号文第一条规定：“对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括出租和自营）的代管人或使用人缴纳房产税。”认为物业用房属于经营性房产，应当缴纳房产税。这是税务局要求物业公司针对物业用房征收房产税的尚方宝剑。

而物业公司一旦就物业用房交纳房产税，将带来相当大的税负，很多物业公司恐怕连稀饭都喝不上了。

那么物业公司如何应对呢？

我们建议大家从以下几个方面与地税部门和地方政府沟通协调，并积极向国税总局反映此困难。

•从物业用房性质角度去解释物业用房不属于经营性用房。

•从各地关于物业服务用房征收房产税的立法与执行来说明地税对财税186号文存在理解的误区。

•从立法及执法过程中的公平及普遍性来说明要征税应当全面下发明确文件，公平执行。

•从征收房产税对民生及社会稳定带来的影响来取得地方政府的支持。

•取得地方房管部门出具的文件或证明，说明物业用房不属于经营性用房。

一、物业管理用房性质不属于房产税征税对象范围

1、税法对征税对象的界定

根据财税（2006）186号文（以下简称186号文）第一条规定：“对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括出租和自营）的代管人或使用人缴纳房产税。”房产税属于财产税，其征税对象为186号文中提到的“经营性房产”，与物业公司作为经营者相对比，分别属于标的性质与使用主体性质，二者不等同，物业用房的使用主体的性质，不应当作为判断物业用房是否应交房产税的依据。

因此，物业用房是否应缴纳房产税，在于对物业用房的性质界定。

2、法律法规对物业用房性质的界定

根据国务院《物业管理条例》（2007年）和各省市的《物业管理条例》中相关规定，物业服务用房、业主委员会议事活动用房属全体业主共有，由物业相关单位无偿使用，任何组织和个人不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。“服务”虽然可以作为一种经营的产品，但从物业用房的性质上来讲，其本身并非是营利性用房，而是属于小区非经营性配套设施。

无论是在报规报建时，还是房地产管理部门在对物业服务用房进行权属登记时，登记均为“物业服务设施”或“综合服务设施”，表明了其服务属性。与登记用途为“住宅”、“商业”的房屋区别明显。

可见，国家法律、行政法规和地方人大立法上均明确了：物业服务用房属于全体业主共有。无论从规划设计、建设施工还是从特定使用主体、特定用途、政府具备公信力的对外公示登记及现状条件等来看，物业服务用房均是区别于住宅、经营性用房等业主专有部分的一种共有物业类型，是建筑物区分所有权中不可或缺的具备特定服务功能的独立物业类型，不属于经营性用房性质。

3、法律关系和法律行为

《物业管理条例》中约定了“任何组织和个人不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。”

物业公司和其他物业相关单位使用物业服务用房是基于法律法规及物业服务合同关系，作为物业公司办公的物业用房，业主委托物业公司提供物业服务，无偿提供物业服务用房为物业公司履行物业服务职责提供必要场所，物业公司与业主之间是一种合约服务关系。物业公司对物业用房的使用是一种用途受到了限制的合约授权。故从这种法律关系和法律行为角度来讲，既非使用的经营性用房，也非无租使用，而是无偿使用物业服务用房，与186号文中的征税对象不符。

综上所述，物业服务用房不属于经营性房产，物业服务用房系业主根据物业服务合同关系提供给物业公司无偿使用。因此，房产税暂行条例、财政部和国家税务总局的法规及政策规定的共有经营性房产征收房产税的规定不适用于物业服务用房，物业服务用房征收房产税相关的法律和政策依据不明确。

二、各地关于物业服务用房征收房产税的立法与执行

目前全国各省市未对物业服务用房征收房产税做出规定，在执行中并未向物业公司使用的物业服务用房征收房产税。另有重庆、天津、南通等城市对于物业用房性质及不缴纳房产税的补充文件可作为参考。

重庆市财税局、地方税务局在财政部、国家税务局的相关规定的前提下于2015年出台了《关于印发《土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见》的通知》