物业公司采暖系统维修、保养规程

1.0目的

保证小区的采暖系统的正常运行，使采暖效果达到业主（用户）的满意；

2.0适用范围

本公司管理的小区住宅采暖系统。

3.0职责

3.1由服务中心维修部负责具体实施的维修保养。

3.2由工程部进行监督和技术指导。

4.0保养

4.1供暖前的保养

4.1.1检查并保养所有的阀门（住户室内除外），需压盘根的及时压盘根，需上紧的及时上紧，该做防锈处理做防锈处理（刷油漆）。凡是丝杆或带齿阀轮阀门的应加黄油保养；

4.1.2检查采暖管道保温护套情况，如有脱落的应及时修补；

4.1.3检查采暖管道的管卡几固定支架是否有松动锈现象，如有应给予紧固或除锈防锈处理；

4.1.4检查采暖管道的各连接处接口，法兰是否有渗漏现象；

4.1.5清理热交换站，补水泵控制柜内的灰尘，检查各电器元件是否完好无损；

4.1.6清扫热交换泵，补水泵及交换站内所有管道的灰尘及环境卫生，试运热交换泵、补水泵，观察电压、电流及运行情况是否正常，如有问题，应及时处理或更换；

4.1.7.做好采暖期前的保养详细记录；

4.2采暖期的保养

4.2.1．定期巡视检查系统中阀门盘根情况，发现有漏水的及时给以压紧（每月至少一次）热交换泵补水泵的运行与备用泵每月至少有一次交换运行；

4.2.2．每月定期巡视一次管路运行情况及保温情况

4.2.3.每天检查热交换泵补水泵的运能情况及压力表、温度表情况，发现问题及时处理；

4.2.4.每月定期给热交换泵和补水泵的油润滑住油孔用黄油枪住一次黄油；

4.2.5.作好月保养的工作详细记录；

4.3.采暖期过后的保养内容；

4.3.1.对整个二次采暖管网进行放水清洗，清洗后再对二次采暖系统管网住满清水，使其起到对管道内墙壁防腐保护作用；

4.3.2对系统所有阀门（不包括住户室内）热交换泵进行一次彻底的保养并进行刷漆防锈处理；

4.3.3.系统管道的固定卡及固定支架要，及时进行防锈紧固处理；

4.3.4.一个月至少启动一次热交换泵、补水泵，每次荷载试运行时间不得少于30分钟；

4.4.作好不在采暖期间的详细记录；

a)清理控制箱的灰尘，检查主回线及主进线的接点处是否有过热痕迹，主交流接触器运做是否灵活，触头是否接触良好。

5.0维修内容

5.1当小区住宅某单元住户发生暖气片不热现象时，首先应检查此组暖气片是全部不热还是部分不热；如果是部分不热，可打开暖气片上的放气（水）阀放气（水）解决；若仍不能解决，参照《业主户内暖气不热操作规程》处理；

5.2如果是全部不热，且用上述方法解决，可查此单元采暖回路的所有暖气组是否都不热，如果是，应检查此单元所有进户阀门、单元阀、是否关闭，平衡阀是否完好，如没有问题，可查层面与此支路相关放气（水）阀；如没问题，通过此支路未端旁路做放水试验；如是阀门问题，更换阀门；是暖气片的问题，更换暖气片；若仍不能解决，参照《业主户内暖气不热操作规程》处理；

5.3当整栋楼出现采暖不热问题时，首先应检查此楼层面上的所有放气（水）阀，如是完好正常，再查此楼的采暖总进门和总回水阀门，如有损坏，应即使更换阀门。

5.4当整个采暖系统出现采暖不热时，首先应到热交换站检查热力公司一次供暖的管网温度是否达到所规定的采暖温度（80度-90度）如果达不到，管理处应及时与热力公司联系协调解决；

5.5如果热力公司一次供暖的管网温度达到采暖要求，小区二次供暖效果仍不好，可检查二次供暖的温度是否达到采暖要求（60度-75度）；检查热交换站是否正常及二次暖回水（气）阀门是否有阻塞或损坏，如有，应给予即使修理或更换