小区物业收费管理

在小区物业管理中，收费问题是广大住户关注的热点，也是实施物业管理的难点。收费偏高，业主(用户)难以承受；收费偏低，则物业管理公司不能维持。鉴于目前某些物业管理公司确实不同程度地存在着标准不一，自立名目，立法滞后，缺乏规范的状况，加强收费管理，明确收费标准，实行依法经营，使物业管理逐步纳入良性的轨道，是搞好财务管理的一项重要内容。为此，在小区物业收费管理中应注意处理好如下几个方面的关系。

(一)把握综合平衡

小区物业管理公司为适应市场经济的需要，创收利润，确保物业保值增值是必要，而且是必须的。但是，如果片面追求利润，不顾社会效益，公司信誉就会失信于业主住户。因此，物业公司应把收费问题放到一个恰当的位置，既要创收利润、维持生计，又要搞好服务，为民造福，两者缺一不可，以实现社会、环境、经济三个效益的综合平衡。

(二)确定收费项目，明确收费标准

依据上述费用构成，确定收费的项目，并明确其使用范围，是搞好收费管理的基础。为适应市场经济建立物业管理新体制的需要，不同的物业管理水平，可制定不同的收费内容与标准，实行公平竞争，按质论价。收费标准的确定，可采取以下几种途径。

(１)政府部门审定。物业管理中的重要收费项目和标准，由政府主管部门会同物价部门审定，通过颁发法规或文件予以公布实施。如住宅维修基金、物业管理费、常用项目收费标准等，都应由政府部门作出统一规定，物业公司遵照执行。

(２)提交业主商定。物业管理是由业主委托的契约行为，因而有的收费标准不必由政府部门包揽，而可由物业公司将收费预算提交业主管理委员会讨论、审核，经表决通过之后，物业公司应及时拟定一份物业管理费标准经业主委员会审议决议，印发给每位业主、住户，并且从通过之日起按标准执行。

物业公司在每次新的费用标准通过之后，只要将每一费用项目的标准一次性向业主、住户公布、通知之后，在以后每月发收费通知单时，只需通知费用总额就行了。这样，不仅可以减少劳动耗费，也可节省纸张等材料费用。

(３)委托双方议定。对于专项和特约服务的收费，诸如维修家电、接送孩子、代送牛奶、清扫保洁等项目，可由委托与受托双方议定，根据提供服务的要求，按不同的管理水平，确定不同的收费标准，由住户与受托物业公司自行商定。

(三)收费通知送达

收费通知单每月要及时送达业主、住户的手中，并由业主、住户签收。为了节省人力，可以由水电工在每月抄表时，发送上月的缴款单。

(四)费用拖欠的追缴

(１)一般性追缴。当上月费用被拖欠时，物业公司在第二个月向业主、住户发催款通知单。此单将上月费用连同滞纳金以及本月费用一起通知业主、住户，并经常以电话催缴。电话中要注意文明礼貌。如果第二个月仍被拖欠，物业公司将在第三个月第二次发催款通知单时，此前两个月的费用、滞纳金和当月费用一并通知，并限期三天内缴清，三天过后物业公司将依据管理公约停止对其服务(停止水电供应等)。如果业主、住户经收费员上门催缴仍然拒付，物业公司可根据管理制度以及相应的法律程序处理。

(２)区别性追缴。物业公司对拖欠费用的业主、住户，要区分不同情况，采取不同措施。对于费用大户，要亲自登门，进行解释和劝导，争取其理解和支持；对于一些“钉子户”，则要严格按照法律执行；对于一些确实有困难的困难户，可以考虑适当予以优惠。

物业管理费通知单(式样)见下表。

××小区物业管理费标准已经×月×日业主管理委员会讨论通过，自公布之日起执行，望各位业主、住户周知并遵照执行。

按上述应收缴的各项费用标准进行核算、汇总后，即可算出小区物业管理费总金额。可按下式计算

在计算每户的管理费用时，只需以每户面积(建筑面积或使用面积)乘以费用单价即可。