物业管理问题及其处理和预防方法
物业管理是改善居民工作和生活环境，提高居民居住水平的基础工作，具有树立城市形象，完善城市功能的作用，居民工作和生活环境的改善和居住水平的提高是城市生活水平和消费水平提高的基本前提，物业管理的目的是为业主创造一个整洁、舒适安全、宁静的工作和生活环境，同时物业管理是加快我国房地产发展同国际接轨必要的措施，具有推动外向型房地产和涉外经济发展的作用。正因为物业管理有如此重要的作用，所以物业管理行业在我国也发展得红红火火，各种名称的物业企业也如雨后春笋般涌现，争相投标、投资，但是这些物业管理企业在管理的过程当中并不是想象中的那么顺利，而是麻烦不断。究其原因，主要是当前物业管理中存在如下问题：
1、业主投诉多，业主通常认为物业管理公司是服务机构，理所当然应当享受服务，所以不管大事小事都找物业公司。
2、物业管理费纠纷，除了因合同约定的提供物业管理而直接产生的费用外，还包括物业管理企业所代办的供暖供热费用，煤气费用，电费，有线费等，根据目前的实际现状，小区实际交费的比例在70%—90%之间，而不交费业主多以物业管理不到位，小区脏、乱、差，供暖供热时间短，业主车辆丢失为由拒不交纳物业管理费用。
3、业主财产损失赔偿纠纷，此类纠纷一般由小区内业主的汽车、摩托车、自行车的丢失所引起。
4、小区公用设施伤人赔偿纠纷，此类纠纷主要有物业管理企业对小区内道路、广告牌管道等管理不善，致使业主受到人身损害和财产损失而发生的纠纷。
5、小区公用部位的侵权纠纷，个别业主进入后擅自私搭乱建，引起大部分业主的不满，要求物业管理企业查处个别业主乱搭乱建的行为。在此类纠纷中，如物业管理企业查处个别业主的乱搭乱建行为，则存在着无行政执法权的制约；如仅对个别乱搭乱建的业主进行劝阻而不强行拆除搭建物，势必造成大部分业主与物业管理企业的物业管理纠纷。
6、小区公用部位的出租和营利问题。此类纠纷主要发生在小区个别业主或物业管理企业擅自将小区物业的公用部位自用或出租用于设置广告位等进行营利，从而引起业主的不满。
7、小区内的停车收费纠纷，此类纠纷主要由物业管理企业以维护小区管理秩序为由，自行或以业主委员会规定为由向拥有私家车的业主收取小区车位费、道路维修费、进门费而引起的纠纷，由于物业管理企业所收取的上述费用往往系自行制定而未经物价部门批准，虽然有些经过了业主委员会的同意，但是由于无相应的法律法规为依据，因此争议也很大。
8、在管理当中，保安人员与业主之间的纠纷，这是很多企业都存在的问题。安全难以保证，由于小区住的人多，保安人员很难掌握全部业主的信息，很难分辨出外来人员，从而导致外来人员的混入而带来安全隐患。一些小区经常发生偷盗事件，从而引起业主与物业管理企业之间的纠纷。
9、物业管理企业收取业主的装修押金和装修清理垃圾费也引起业主的不满，同时，物业公司对业主的装修进行严格的监控，如禁止使用带风扇油烟机，不准破坏主体结构，否则扣除装修押金等，这些也引起业主的不满。
那么如何才能使物业管理企业在运行中更加顺利？笔者认为可以从以下方面进行管理：
1、在开发商与前期物业管理企业的物业服务合同到期后，业主应与物业管理企业之间签订新的物业管理合同，规定双方的权利与义务，以减少不必要的纠纷。
2、依法成立业主委员会，作为小区的业主应主动、积极依法成立业主委员会，保障业主委员会的职权，为业主委员会行使职权，维护业主利益提供方便。
3、关于物业管理费的收费标准应按照当地物价部门的统一规定，不得乱收费。
4、对于解决财政问题，仅仅依靠收取物管费是不够企业运转的，企业应想出其他办法，在不损害业主利益的同时，达到赢利的目的，例如可以在小区内开办学习班，健身中心，运动中心，娱乐中心等方式，既娱乐业主，给业主带来方便，同时达到赢利的目的。
5、对于财产损失赔偿问题，一方面，应加强保卫措施，尽量避免此类事情发生，加强巡逻力度，另一方面应与业主签订合同，规定双方的权利与义务，对责任进行划分，物业管理公司应对小区零售超市进行统一管理，积极配合物价部门、工商部门搞好价格管理，保护业主利益。
6、加强物业管理企业人员的职业培训，培养企业人员的职业道德，责任感，注重企业人员的自身素质的提高，尤其是保安素质，因为保安人员与业主，外来人员接触多，冲突多，所以必须加以重视。
7、物业管理企业应提高其透明度，让业主了解其工作性质，内容，还要做到明明白白收费，让业主明明白白消费。
8、大力实施品牌战略，全面提高物业管理公司的经营管理水平，树立企业形象，才能让业主放心，才能使业主自觉交纳物业管理费。
9、多做公益活动，以热情的服务感化业主，感动业主，体现出人文关怀，对极其困难的业主提供帮助，做企业力所能及的事情，让业主感到家的温暖。
由于物业管理是服务性行业，在物业管理的过程中，需要物业管理人员在工作中不断地进行摸索和总结经验，吸取教训。以便达到业主和物业管理企业双赢的局面。
