物业管理——改善和提升居住环境质量的有效途径

刘巧莉/北京北宇物业

当芯片与宽带的兆赫取代传统的马达与道路成为我们这个时代的新动力时，城市和居住的主题和内涵也随之演变，商品的流通让位于人际的沟通。在过去的工业与贸易时代，主角是商品流通，交通成了城市的动脉，城市的一切围绕着交通而构件。进入数字化时代，物质产品的流量已经大大的缩减。而凝聚了知识产品和创新能力的人成为最重要的策略核心，人性化的环境成为选择的第一要素。

曾经为了追求工作效率而牺牲了自己的居住环境质量，这一切只因为工业城市的核心是效率与商品，而非人性。高科技时代的来临使城市形态发生了变化，数字时代有着另一种效率观，人成为最关键的因素；高科技时代要求了城市的形态必须是人性化的。而21世纪物业管理的目标已经不再局限于单纯的物业、设施的管理，必然应以人为中心，以提高人类的工作、生活质量、环境质量、提高物业价值及人类社会的可持续发展为目标。

一、居住环境的概念：

相对于整个社会环境和城市环境而言，居住环境是一个相对独立的小环境，同时又是整个社会环境、城市环境的组成部分。从自然条件和社会环境的不同角度，居住环境又可分为硬环境和软环境，硬环境是指居住范围内的道路、场地、绿化等与房屋建筑相匹配的区域容貌和周边地区的大市政条件及繁华程度；软环境是指居住区域内的治安状况、社会风气、文明程度、人口素质等社会状况。硬环境是居住环境的基础和先决条件，软环境则是保持良好硬件环境的指标与形象标准。没有好的硬、软件环境，好的物业环境难以形成。倘若硬环境虽好，但若软环境不到位，也会使好的硬环境不能很好地保持甚至会受到人为的破坏。

二、通过物业管理服务改善和提升居住环境质量具有重要意义

居住环境质量的好坏对人们的生活、对物业价值的体现和对整个城市环境的改善都具有十分重要的意义。

首先，居住环境质量直接关系到人们的生活质量。在优美的环境中工作、居住、生活，给人一种美的享受，使人感到舒适、方便、安全、顺心，这是外界环境给人的直接感受。同时，好的环境又能陶冶人们的情操，促进精神文明建设。可以说，居住环境既是物质文明程度的体现，又是精神文明建设的标志。作为人们工作、居住和生活的场所，环境的好坏是直接关系到社会能否稳定，人们能否安居乐业的大事。

其次，居住环境质量的好坏还关系到城市的可持续发展。

随着全球性可持续发展战略的建立，新的居住环境观念正在成为规范我们社会行为的一种指导原则，21世纪是注重人和环境和谐发展的时代。住宅是与人类关系最为密切的建筑形态，研究人类居住环境可持续发展。探索物业管理之路，已经成为物业管理企业和广大居民的共识。

第三，良好居住环境具有品牌效应。

通过物业管理改善和提升居住环境，成为开发商销售的卖点。近年来，经历了从集团购买到散户时代的市场转型，国内的房地产市场已经发生了根本性变化，市场需求方的逐渐成熟带动了住宅产品的逐步成熟，楼市竞争逐渐演变成差异性的竞争。强调产品的个性化品质已经成为产品创新的主流，并很快反映到房地产市场的营销手段当中。而良好的物业管理品牌效应不仅具有强大的市场号召力，而且符合发展方向。

通过物业管理改善和提升居住环境，也为树立良好的物业品牌打下了基础。随着物业管理行业竞争的日趋激烈和《北京市物业规律招投标暂行办法》的出台，良好的物业品牌也成为物业管理企业迈向市场制胜的法宝之一。

三、北京市北宇物业管理公司作为建设部首批物业管理一级资质企业，一直坚持“以人为本”的精神，重视人性化的发展和要求，致力于改善和提升居住环境。在改善和提升居住环境方面，北宇物业管理公司重点作了以下几方面工作：

（一）强化环境卫生管理。

居住环境的好坏的一个突出标志是环境卫生状况。要保持好的环境卫生状况，必须要有一套严格的制度和管理措施，有一支训练有素的保洁队伍。以北宇公司所管理的恩济里小区为例，该小区从95年被评为全国优秀管理小区起，不管什么时候进入小区，人们看到的始终是干净整洁的道路、庭院和绿地，楼道里也是干干净净。在法华南里小区、卧龙花园小区里同样如此。为什么会有如此的效果？关键在于小区有一套严格的管理制度，如道路、庭院分工负责，每日两遍清扫制度，定期擦洗制度；及时清理公共部位堆积物等规定。有了这些规定以外，还要有一支能吃苦，有较强责任心的卫生保洁员，这些人员无论刮风下雨、严寒酷暑，每天准时出现在工作岗位上，按照分工区域忠实地履行自己的职责。为了保证对保洁工作的控制，管理人员每天在小区的各个部位、角落认真检查巡视，发现问题，及时采取纠正措施。严格的管理带来了干净整洁的居住环境，而清洁的居住环境不仅给人们带来美的享受，有利于人们的身心健康，而且能够增强居民环境保护意识，提高整个城市的文明程度。

（二）提高物业的智能化，增强物业的适应性。

在竞争日趋激烈、信息资源日显重要的今天，人们越来越需要高效率的工作场所，于是对物业的智能化要求越来越高，智能建筑、智能小区不断增多，利用现代网络技术、卫星传导技术等高新技术发展智能化物业以提升居住环境将是21世纪物业发展的趋势。并且随着网络技术的发展，人们的工作场地不再固定化，越来越多的人在家办公。为了适应这种需求，北宇公司投资参与组建了数字家园网络科技公司，对现有小区进行智能化建设。目前卧龙花园小区的社区宽带网络和智能安防系统已经建成并投入使用，能够向社区家庭住户提供宽带高速Internet接入，提供社区服务信息，提供小区安防监控保障。对已建成的小区投资进行社区宽带网络和智能安防系统建设，不仅提升了物业的价值，而且改善了居住环境，适应了人们工作场地的变换和一定范围内的用途变化。

（三）绿化系统建设和维护。

居住环境的绿化系统应该具备三个功能：一是生态环境功能，小区绿地是提供光合作用的绿色再生机制，它具有清洁空气、释放氧气、调节温湿度、保护生物等功能；二是休闲活动功能，小区绿地提供户外活动交往场所，要求卫生整洁、适用安全、景色优美、设施齐全。三是景观文化功能，通过园林空间、植物配置、小品雕塑等提供视觉景观享受和文化品位欣赏。良好的绿化养护是绿化系统充分发挥作用的保障。北宇所属的泰升园艺有限公司是有专业技术人员和专业养护队伍的绿化公司，承担着各小区的绿化养护任务。为了长久地保持绿化效果，我们不仅对原有的花草树木、绿地草坪、花坛小品精心护理，而且根据树种、草种、花种的生长寿命进行有计划地更换，定期投入资金。为了配合全民健身运动，各小区和当地街道办事处共同在小区开辟了健身活动场所，添置了健身器材，丰富了居民的业余生活。此外，我们还投资在各小区建设了小品雕塑，如慧忠里B区的拓荒牛、光熙门北里的青少年群雕等都受到当地居民的好评，成为了小区新景观。

（四）加强保安车辆管理，形成秩序井然的居住环境。

随着人民生活水平的提高，机动车辆也越来越多，停放在小区内的车辆明显增多，这也带来了一系列的问题，主要是九十年代建成的小区，机动车停放场地不足，由此带来随意停放，侵占道路、绿地现象，同时车辆停放的拥挤和无序状态不仅容易破坏公共设施，而且容易造成交通堵塞、噪声扰民、车辆刮蹭甚至车辆丢失问题，严重影响了居住环境。在机动车停车场地不足的情况下，我们认为车辆管理的关键是安全和有序。要做到停放安全，首先要建立行之有效的车辆驶入制度，对固定在小区停放的车辆印发车证，无证车辆进入小区要严格控制，对持证车辆根据现有场地画出停放泊位，设专人对车辆停放进行巡查，夜间保安值班巡逻，以保证车辆停放安全，同时实施有序停放。

治安秩序是居住环境的重要因素，保安管理是保证治安秩序的重要手段。除封闭管理以外，小区内保安24小时值勤，每2小时巡逻一次，尤其加强夜间巡逻，对减少小区内治安案件的发生和保护居民财产安全都发挥了重要作用。

（五）搞好社区文化活动，加强精神文明建设。

改善居住环境需要广大居民的共同参与，物业公司不仅要作好服务和管理工作，还要积极配合街道办事处和居委会开展各种形式的宣传活动、组织活动，把居民发动起来，组织起来，扎扎实实为居民办好事、办实事，在整个居住环境形成文明向上的气氛。物业公司的环境建设既要为广大居民服务，又要有广大居民的参与和支持，是整个社区管理的重要组成部分。因此物业公司在居住环境与精神文明建设上有义不容辞的责任。

在小区中，我们和街道办事处联手举办了丰富多彩，寓教于乐的活动，如今年6月份，为迎接党的80诞辰，光熙门小区和香河园街道办事处共同举办了“迎奥运，庆祝建党八十周年消夏晚会”，深受群众欢迎。通过各种形式的社区文化活动，不仅丰富了居民的业余文化生活，而且增强了小区物业与居民的凝聚力，形成了社区文化氛围，改善和提升了居住环境。

通过我们努力，在北宇公司管理的160万平方米的小区中，有六个市级以上小区，为居民提供了良好的居住环境：其中恩济里、法华南里、卧龙花园小区被建设部授予“全国城市物业管理优秀住宅小区”的称号；恩济里小区和法华南里小区、松榆东里小区、卧龙花园小区和吉祥里小区、光熙门北里小区被授予“北京市优秀管理小区”称号；1998年恩济里小区和法华南里小区再度被评为“北京市文明居住区”；1999年初，北宇物业管理公司被授予“首都共建文明居住区先进单位”光荣称号；1999年9月，恩济里小区获得了首都精神文明建设委员会颁发的“首都创建文明行业活动示范点”的金牌和荣誉证书。北宇公司是国内首家同时通过“英国和美国ISO9002国际质量体系双重认证”的物业管理企业。

21世纪的物业将是人与自然协调发展、各种文化和谐相处的场地，当今的物业管理要不断协调人、物业和环境之间的关系，探索改善和提升人类的居住环境的新途径，为共建美好家园而共同努力。