官司胜诉物业撤走 物业纠纷引发业界多重深思

赵丽萍/京华时报

“美丽园物业纠纷案”一波三折，成为社会关注的焦点。“美丽园重审”维持原判，物业费下降成为事实，但些许欢呼之后，美丽园业主却被现实的社区生活问题所困，美丽园一时变为了“垃圾园”。美丽园胜诉曾一度成为京城乃至全国诸多社区维权的标杆与模范，而美丽园业主生活却由此苦不堪言。

而类似的物业纠纷也是屡见不鲜，美然动力街区物业忽然撤走，造成物业管理真空；太平家园业委会起诉北京嘉仁物业管理有限公司，要求法院裁定其移交相关手续和物业用房，最终交出小区管理权；锦秋知春小区新旧物业难交接等。这一起起更换物业案，却并没有给业主生活带来什么好处，因此，业内人士开始思考，解决物业纠纷的最优途径是什么？是要炒掉现存物业吗？物业费是越低越好吗？业主委员会在物业管理中到底扮演怎样的角色？

美丽园事件回顾

2005年3月，美丽园业委会起诉鸿铭物业公司大幅度虚抬物业费的收费数额，并提出停止对外租赁电梯，将相关收益返还业主等要求。5月11日美丽园小区业主将小区物管公司北京鸿铭物业管理有限公司告上法庭。9月14日一审法院驳回了业委会的诉讼请求。此后，业委会不服一审判决并上诉；12月，美丽园小区业委会二审胜诉，成为北京首个打赢物业费纠纷官司的业主员会。

2006年5月由于鸿铭物业公司提起申诉，同时递交了北京市物业管理协会和五位法学专家签字的意见，北京市一中院裁定该案再审。8月11日美丽园案件再审“维持原判”，法院再次支持了业委会13项诉求中的12项，小区物业费单价由每月每平方米2.72元降为1.58元。9月1日鸿铭物业突然撤离，业主生活乱套了，一时间美丽园变成了一个垃圾园。包括停水、停电等等，社区的保洁工作也停止了，给社区的生活造成了很大的影响，业主被迫买矿泉水来应急。

9月9日</span>，海淀区居住小区办公室下发通知，要求9月11日之前鸿铭物业全面恢复美丽园小区的物业服务，责令业委会在45天之内召开业主大会临时会议。目前，鸿铭物业已经重返小区，但社区电梯等仍未恢复，也没有保安。

炒掉物业是否最优途径

由于国家政策出台，业主可以成立业主大会，如果通过业主大会的表决，2/3的人通过议案不满现有物业管理，就可以炒掉现有物业，然后通过招标的方式选择新的物业。该政策一出，北京顿时出现了多起炒掉物业公司的案例。有的小区甚至一年之内会连炒两家物业，因此，不少物业老总抱怨，这些人太难伺候了。

物业被炒的同时，也出现了很多问题，比如老物业不愿撤走，新老物业难交接的事屡有发生，或者物业不满法院判决，忽然撤离，让小区物业管理出现真空，更加恶性的是新老物业大打出手，上演全武行，发展成流血冲突，这都造成很不好的社会影响。因此，一个问题就显露出来了，炒掉物业是否最佳的解决物业问题的途径呢？

美丽园的业主<st1:personnamew:st="on"productid="王晓">王晓</st1:personname>先生表示，该小区有70%的业主对老物业满意。业主<st1:personnamew:st="on"productid="王岚">王岚</st1:personname>女士也表示，美丽园现在的问题并不是炒掉一个物业就能解决的。任何一个物业公司来都会引发更多的矛盾，我们不能一个矛盾还没有解决又出来一系列的矛盾。也有不少小区出现炒掉物业的案例，可是，最终并不能解决问题。

因此，物业专家舒可心表示，美丽园小区物业公司忽然撤走后，造成很多问题，如果有其他小区要投票罢免物业公司的时候要慎重。

打官司是否最好办法

美丽园小区的官司的确是赢了，物业费从原来的2.72元/平方米·月，降到1.58元/平方米·月。但这个收费标准并没能执行，物业公司嫌收费太低，一怒之下断然撤走，一时间小区日常生活陷入了前所未有的混乱。因此，一时间，大家纷纷议论，美丽园小区赢了官司，输掉了正常的安宁的生活，问题反而更加尖锐。

舒可心认为，诉讼不是处理物业纠纷的最好办法，不少小区虽然没有发生任何的诉讼，但是同样解决了很多问题。美丽园事件发生后，业主们都得反思一下如何解决物业纠纷。业主虽然胜诉了，但在这场官司中没有赢家。

作为一个物业公司来说，在没有告知的前提下，忽然撤走，这一行为是错误的。北京隆安律师事务所律师陈旭表示，物业公司需要规范自己的行为。物业公司遇到问题采用这种极端的方式是很不明智的，无疑输掉了公司的信誉。“就我个人来说，我谴责物业公司这么做。”陈旭说，“因为这样让很多的无辜者受到了这个不公的待遇，停水、停电，小区的生活秩序被打乱。不论是何种理由，物业公司都不能这么急躁，而是应该按照程序来执行。”

物业费是否越低越好

美丽园小区的诉讼起因是业主委员会认为物业收费不合理，要求物业公司降低物业费，结果业主赢了。可是物业公司认为这样的价格无法经营，因此，不愿意再管理这个小区。业主生活受到严重影响，不少业主开始反思，物业费到底怎样才算合理，是不是越低越好？

舒可心认为，物业管理的根本问题是如何用好业主所缴纳的物业费，不断提升物业服务的品质。业主委员会就要监督物业，让他们能达到所交费的服务品质。这是正确的处理问题的方式，而不是要求物业公司一味降低管理费。相反，费用降低后，服务水平会下降。这就涉及到一个问题，到底要“物有所值”，还是“按值论价”。换句话说，一年的物业管理费是1%，如果我们电梯的使用寿命能够延长1%，这个钱就交得值得，因为没有物业管理这种行为电梯连保证期都达不到。

因此，物业管理实际是延长物业使用寿命的一种正常的投资行为，使得物业能够延长其使用寿命。其实保安和保洁只是很小的一部分，所以一定要参与监督物业公司的这个钱，让他们公开，让业主知道这些钱都怎么花的。

业主委员会有何权力

自美丽园小区事件发生后，业主开始不满业主委员会，认为业委会吹毛求疵，不顾民意，擅自要求降费，不能代表业主的意志，一时间小区里出现了内讧。那么由小区业主所选出的业主委员会到底有何权力呢？

按照官方的定义，所谓业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。

在定义中，业主委员会是个“民间性组织”，其责任和义务有两个，一是代表业主反映意见，一是监督物业公司管理。但是目前来讲，业主委员会在这两个环节上做得都不够。

美丽园小区的业主<st1:personnamew:st="on"productid="乐">乐</st1:personname>先生表示，拖欠物业费的往往是业委会的人。舒可心也表示，很多业委会委员吵着让物业公司交账，结果他自己却不交账。部分业主的意愿造成的问题要让全小区的人来买单，这是不公平的。

物业专<st1:personnamew:st="on"productid="家北野">家北野</st1:personname>先生表示，业委会不是一个维权的委员会，小区的根本意义在于和谐的生活。如果业委会转变成一个权力机构，就已经违背了业委会最初的职责了，业委会不能为全体业主做决定，这是没有法律依据的，也是不可能的。业委会不是一个机构，它没有代表性，所以它没有权力。如果业委会不能判定自己的权力和地位，一意孤行下去，整个的小区会陷入彻底的灾难，业委会也没有能力承担造成的后果。

因此，舒可心认为，需要对业主委员会人员进行培训，要规范委员会的行为，这已经是不容忽视的问题，否则业主委员会的行为会造成社区的混乱，会造成国家和城市的混乱。