台州市物业管理现状及对策建议
台州市建设规划局调研组
物业管理是一个新兴行业，也是一个特殊的行业，作为个人财富和社会财富的守护者，与百姓的生活息息相关。它既能表现城市居民人居生活的水平，又能体现城市管理的水平。大力发展物业管理，是提高人民群众居住质量，拉动经济增长，加快政府职能转变，增强城市就业岗位，使物业管理成为构建和谐社会的重要内容。一、目前我市物业管理工作的现状１９９８年以来，全市物业管理行业坚持“市场化、社会化、专业化”改革方向，进行了多方面的探索和实践，全市物业管理得到了较大的发展，物业管理这一服务概念已为社会各界普遍接受和欢迎。随着生活水平的提高，人们对居所的要求已不仅是大房子，更重要的是一个良好的居住空间和居住环境，因此物业管理工作越来越成为人们关注的焦点。</span>(一)物管市场体系初步形成。１９９４年建设部出台《城市新建住宅小区管理办法》后，我市的物业管理从无到有，从小到大得到了稳步发展，物业管理覆盖率和市场化程度逐年提高。截至２００４年９月，全市有资质的物业管理企业５０家，实施物业管理的小区、大楼等共有１３２个，管理面积达７２６．８９万平方米，物业从业人员２３７０人，新建小区的物业管理覆盖率达９５％以上，初步形成了以住宅小区物业管理为主，高档公寓、商贸办公、医院学校、工业仓储等为辅的物业管理多元化发展格局。物业管理的开展和实施对改善我市城市管理和居住环境起到了积极的促进作用。</span>(二)初步建立了市场规则，依法规范了市场主体行为。１９９８年我市制订出台了《台州市城市住宅小区物业管理规定》市政府第５２号令，并根据１９９９年颁发的《浙江省住宅区物业管理办法》、《浙江省住宅区物业维修专项资金管理暂行办法》和建设部《物业管理企业资质管理试行办法》等规定，制定和出台了相应的实施办法。</span>１、在新建小区全面推行物业管理。对业主大会与业主委员会、物业的使用与维护、物业管理用房与费用等作了明确的规定，开展了物业维修专项资金的归集、管理和使用工作。２、全面推行了前期物业管理。要求开发企业或建设单位在项目规划设计时必须落实前期物业管理工作，签订《前期物业管理委托合同》，按总建筑面积７％的比例留置物业管理办公用房和经营用房，并在办理预售证时落实到位。３、规范市场主体行为。着重抓物业管理企业资质管理、物业管理服务收费和管理人员的上岗培训管理。目前全市已累计培训物业管理人员６００多人，并要求物业管理企业经理必须取得建设部规定的物业管理企业经理上岗证，为物管行业整体水平的提高奠定了基础。严把物管市场准入关，对物业企业资质实行动态管理。４、物业管理服务收费。我局会同台州市物价局于１９９９年下发了《关于规范全市住宅小区物业管理服务收费的通知》，对物业管理服务收费按独立小区逐一核价，实施按质论价和收费。２００４年，我局和市发改委根据国家发改委、建设部关于印发的《物业服务收费管理办法》，结合我市实际就物业管理收费下发了《台州市物业管理服务收费实施办法》台计收费２００４１９０号，进一步明确了优质优价，鼓励住宅小区通过招投标来选聘物业管理企业，制定物业管理服务标准，收取物业管理费，签订物业管理服务合同。(三)抓达标创优工作，物业管理意识逐步普及，服务水平正在提高。我市目前拥有１２个市级以上物业管理优秀小区，其中国家级物业管理优秀小区５个，省级物业管理优秀小区３个，市级物业管理优秀小区４个此项工作应２００１年以来的各类评优评比的暂停而暂停。此项活动的开展不仅使企业管理规范化、服务标准化有了明显提高，而且融洽了企业与业主的关系，对转变群众观念，树立服务品牌，推动物业管理工作健康发展，起到了积极的作用。主要表现为人们对物业管理的消费意识、管理意识及物业管理企业的服务意识的普及和不断加强。物业管理正逐步成为大众“消费品”，广大业主依法参与社区物业管理的意识也越来越强。与此同时，由于市场竞争的不断加剧，物业管理企业服务意识的不断提高，以业主为中心的“服务创新”使物业管理的服务质量也显著改善。</span>(四)物业管理用房的管理和使用进一步完善。新颁布的《物业管理条例》规定“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”、“物业管理用房的所有权属于业主，未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途”。省政府第１１３令《浙江省住宅区物业管理办法》也明确规定：“应当按住宅区总建筑面积７％的比例配置物业管理用房，物业管理用房产权属国家所有，交由业主委员会代管，由物业管理企业使用”，由于省政府令是１９９９年发布的，因此１９９９年以后开发的新建住宅小区都已按规定要求留置物业管理用房，而老小区由于历史原因未留置用房。经调查，我市目前共留置物业管理用房２１４６１．３３平方米，占实际管理物业总面积的２．９５％，而且基本上是在新建住宅小区。这些用房主要是用于物业公司的办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等。</span>(五)物业维修专项资金的归集和使用管理得到加强。截止２００３年８月，我市共归集物业维修专项资金近２亿元未包括住房委的维修资金，并根据省政府第１１３令《浙江省住宅区物业管理办法》和省建设厅和省财政厅的规定要求，我市已建立按小区、按幢和按户建帐的物管基金管理体系，并充分进行了保值、增值，产权属业主所有，专项用于住宅小区维护。同时按照建设部和财政部的规定会同物价部门每年都根据上一年度的建筑工程平均造价结合一定比例制定收取标准，确保基金的足额交缴。由于建立了物业维修专项资金，目前住宅小区保修期满后，如出现房屋公用设施、公用部位的维修等问题，就可使用该笔资金，较好地解决了业主的后顾之忧，及时解决房屋公用部位的维修问题，减少了纷争，保持了物业的常新，并进行日常维护，延长了物业的使用寿命。</span>二、我市物业管理工作存在的主要问题随着住宅建设规模的扩大和住房制度改革的深化，观念陈旧、体制落后、责权利不明确、市场运行不规范等问题越来越影响我市物业管理的发展。１、市场主体反差较大。业主维权意识不断增强，但居民物业管理消费观念尚需转变。物管企业的市场观念、商品服务意识有待提高，部分物业管理企业行为不规范。有些企业习惯于对开发商负责；有些企业过度追求利润，不按合同约定提供相应服务；有些开发企业或物业管理企业擅自处分应由业主处分的事项，损害了业主的合法权益，甚至忽视业主权益，造成业主或业委会对物业管理企业不满意。业主大会及业主委员会工作有待规范。有相当部分业主不热心参与成立业主委员会的工作，不参加业主代表、业主委员会委员的选举工作等。２、建设和管理的责任交叉，业主自律机制不完善，引发纠纷。从全市来看，２／３以上的物业管理企业从房地产开发企业派生出来，依附、受制于房地产开发，其经营活动和物业管理服务直接受到限制。许多开发项目在规划、设计、施工阶段遗留下的问题及开发建设不到位问题，常常要在居民入住后才会暴露出来，引发居民的不满，并直接归咎于物业管理企业。大部分住宅小区未召开业主大会，未选举产生业主委员会其主要原因在于近几年开发的住宅小区入住率未达６０％的法定标准。３、物管企业造血功能差，物业管理收费偏低。我市绝大部分物业管理企业处于经营亏损状态，据统计，我市物业管理小区的物管费的收缴率最低的只有５０％。就台州市华侨物业公司来讲，每年亏损近６０万，现都是由时间集团公司贴补。而名都锦绣小区，目前的物业管理费是每平方米０．３８元今年４月份调整的，算是较高的，但经测算它的保本价是每平方米０．５５元假设物业费收缴率为１００％，所以单一个名都锦绣小区华侨物业每年就亏２２万元；同时由于物业企业大量服务于本开发企业开发的小区而无法拓展经营范围，难以形成规模效应，另外由于收费市场化机制尚未建立，许多企业也不想拓展，最终造成自我发展能力较弱的局面。４、在管理体制上。社会化、专业化、市场化的物管新体制还不完善。业主与物管企业双向选择的机制尚未建立，物业管理收费还有待规范，物业管理招投标还未实行。５、新旧小区的物业管理反差较大，旧小区环境较差，没有形成围合。旧小区没有收缴物业维修专项资金，没有足够的物业管理办公用房和物业管理经营用房，有些旧小区还未实行物业管理。６、物管企业、业主大会业主委员会、居委会三者的关系有待进一步理顺。由于三者的工作性质、侧重点、思维角度的不同，在具体落实物业管理时难免会造成不统一，难以形成合力。三、对策建议《物业管理条例》国务院第３７９号令的颁布和实施，为我市物业管理行业的发展提供了一个新的契机。针对前述问题，下阶段重点应加强物业管理市场培育、提高物管企业的物业管理水平、推进住区业主委员会的自治管理等方面工作。１、完善业委会，凸现业主自治作用。根据《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《业主大会章程》等法规文件和《浙江省物业管理条例》，要加大宣传贯彻条例力度，进一步清理和规范小区物业管理，及时按国家和省的有关政策制度制定和修改我市的物业管理有关政策，完善住区的物业管理。加快符合条件居住区的业主委员会建设，促进业主委员会有效的行使职责；引入竞争机制，推进前期物业管理招投标和房地产开发企业与物业管理企业分营的研究和试点。２、提高市场准入门槛，强化市场进入和退出机制。过去由于人力、资金、技术等要求较低，物业管理市场准入门槛较低。根据新的《物业管理企业资质管理办法》，加强企业资质管理，按要求对物业管理企业资质重新考核，对无资质或无照经营的物业管理企业，坚决予以取缔，净化市场。建立和启动房地产信用档案系统，规范物管企业行为，记录企业在物管活动中的不良行为，并通过台州市房地产信用档案系统，向外界公示，使每家物管企业的工作接受社会、业主的公开监督，大力推广诚信服务，以质取胜。３、规范服务行为，提升服务品位。提高物管公司的人员素质，规范物业公司的服务行为，是做好物管工作的前提，要建立健全物业管理企业和物业管理小区考核制度，按照《台州市住宅小区物业管理公共服务等级指导标准》来确定住区物业管理服务标准，用服务等级标准来规范业主和物管企业的权益和行为，逐步树立和推进我市物业公司的责任意识、服务意识、质量意识、品牌意识。下一阶段在进一步理顺住宅小区管理体制同时，要将扩大物业管理的覆盖面，加大物业管理市场的培育和加快物业管理市场化进程，建立和健全物管市场的竞争机制，树立业主的物业管理消费观念和消费意识，作为打造品牌的几项重点工作来实施。结合已全面实施房地产业“１３１”工程，重点扶持培育十家物业管理企业，鼓励业主通过招投标方式选聘物管企业，走社会化、市场化、专业化、品牌化的道路，鼓励物业企业向适度规模化、集约化方向发展，实现“放心物管”之目标。</span>４、创新物管扶持政策，继续做好物业管理市场培育工作。要根据我市存在的收费偏低，入不敷出的实际，建立和规范物业管理收费的管理制度，提倡按质论价、按质收费、优质优价、质价相符的收费服务和在政府指导价下业主委员会和物管企业协商定价的收费服务政策。主要采取以下几点措施：一是扶持物业管理企业成为独立的法人主体和市场主体。通过扶持引导，在政策、税收等方面创造一个有利于物业管理企业发展的环境，逐步使物业管理企业做强做大，使其从开发商的附属中分离出来，从与居委会的职能交叉中摆脱出来。二是加大宣传力度，形成舆论氛围。不断总结和推广物业管理先进经验，大力宣传物业管理先进典型，使物业管理观念不断深入人心，提高城市居民接受服务和自觉交费的意识，奠定物业管理健康发展的民众基础。三是规范物业管理基金的归集、管理、使用等相关制度。为推动我市物业管理企业的发展，建议市政府在地方税收政策上进行扶持，适当减免或调整物管企业所负担的税费，促进该行业的发展。５、扩大管理层面，加强对老小区的整治。在规范住宅小区物业管理的基础上，推进老居住区的物业管理工作，从加强老居住区环境整治着手，采取分类选点、扶持规范发展的方法，为实施物业管理创造条件。通过政府牵头并动员产权单位、产权人、使用人、物业管理企业特别是原开发企业和社区街道共同出资改造老居住区环境。在此基础上，通过试点，摸索经验，建立不同形式的、适合老居住区特点的物业管理方式，解决老居住区物管落后局面。６、理顺住宅区各类用房关系。在编制住宅小区详细规划时，留置一定比例的房屋作为社区管理用房，土地实行划拨，由开发建设单位代为建设，按成本价由社区居委会或街道购买，这样一方面可解决今后社区用房不足问题，二来也可为社区及街道积累壮大自身实力打下基础，同时又可与新条例相衔接，因为《物业管理条例》规定物业管理用房的产权是属业主的，如果从此部分用房中划拨调剂一部分社区用房，与条例相违侵害产权人的利益，并遭到该部分用房的住宅小区的业主反对因为现行状况往往是社区范围大于住宅小区范围。对旧小区应通过单位调剂及向业委会和现有物管企业租用的形式来解决社区用房不足问题。针对目前我市的物业管理用房现状，我局将加强对现有用房的管理，为更有利于小区业主的监督，我局将对小区内的物业管理用房进行铭牌标注。７、进一步加强物管基金管理。《物业管理条例》第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”。要根据《条例》和即将出台的物业维修专项资金管理办法及省里的有关文件精神，及时调整我市的物业维修专项资金管理使用办法，增加该笔资金的透明度和使用效率，用好、管理好这笔资金，并做好该笔资金的保值、增值工作。使物业维修资金做到有效归集、合法使用、保障有力。</span>８、正确处理好物管企业、业主大会业主委员会、居委会关系。《物业管理条例》第二十条规定“在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督”。因此，要正确处理好三者的关系。首先，物业管理是一种企业行为，是服务，在做好服务的基础上，也应有一定的经济效益；业主委员会更注重的是维权，保障大多数业主的权益，但有时也可能是在维护少部分业主的利益；而社区管理则是一种政府行为，是管理，是监督，其更具有社会性、更注重它的行政性。因此，在物业管理活动中，应当提高业主自治意识，发挥房地产主管部门和基层居委会对业主大会和业委会活动的指导和监督管理作用，将业主大会、业委会的活动纳入依法运行的轨道，对于全面、准确地反映业主的意愿，维护业主的合法权益是十分必要的。为此，下阶段就如何协调三者关系，有关部门要进行共同研究，建立互相支持、互相配合、分工协作的工作机制。即要发挥三方的积极作用，使物管三方增进交流，加强沟通，形成合力，为建设文明社区搞好服务，提高居住区的业主委员会的自治水平和管理水平。</span>
