物流园区的物业管理

李东风/深圳国贸物业济南分公司总经理

一、物流园区的特点为了更好地总结物流园的特点，笔者将其与工业园进行对比分析。之所以选择这个比较点，一来是物流园更接近于工业园，二来是工业园的物业管理已经比较成熟。通过这种对比，可以更清楚这个新领域的特点。1、物业类型工业园：厂房、仓库、办公楼，其他的还可能有公寓、食堂等辅助配套物业。这里要说的是仓库，随着现代物流行业的发展，工业企业逐渐把库存交给第三方物流，这样仓库的功能会越来越弱化，主要的类型可能是生产与办公区。物流园：仓库、停车场、装配车间、办公楼等。随着物流行业的不断发展，物流园承担了越来越多的功能，甚至一些简单的装配都会在物流园内完成。2、功能工业园：以研发、生产产品为主要功能。物流园：集仓储、货运、货物配送、装卸、信息咨询等功能于一身。3、服务对象工业园：一般为生产企业机构，客户群较为单一、稳定。物流园：客户群非常复杂，如国际、国内大型仓储企业，来自全国各地的物流企业、信息服务企业，民航、铁路、公路运输代理机构，运送货物的客户，装卸企业、装卸工，个体商户等等。大量的人流、车流、物品流动、信息流动，这是物流园最突出的特点。4、运营时间工业园：一般较有规律，同时有一定的间歇时间。物流园：基本是全天候运行。这是与物流园的位置与城市交通管制有关。物流园占地面积大，为了减少投资成本，同时减少物流运输给城市交通带来的压力，物流园的位置一般建于远离城市中心的地方，或是城乡结合部，而且城市交通管制对于大货车的通行在一些繁华路段只允许夜间通行，所以物流园的运营不仅仅是白天，有时甚至会集中在夜间进行。二、物业管理特点物流园诸多的特点带给我们诸多的新难题、新挑战。接管之初，我们不断与业主、客户进行沟通，并邀请一些专家进行咨询，也组织了内部管理人员屡次讨论，经过不断地实践、总结，物流园的管理在短时间内走上了规范的道路。总结这几个月的管理，笔者认为其快速成型有以下几方面的经验。（一）抓住重点把“物流”两个字拆开看，我们可以找出其管理成功与否的两个支点。1、“物”，货物。货物的安全是重中之生。盗窃、火灾是对货物安全的威胁点。由此，我们首先在治安与消防上下足功夫。治安：（1）加强重点部位巡查，如车场、仓库区，绝对禁止无关人员进入。（2）建立快速反应机制，配备充裕的对讲机等通讯工具，每个巡逻人员都配备自行车。（3）重视安管员自身防护，夜间巡逻必须两人以上，并配备必要的防身器材。（4）完善园区的闭路监控系统。消防：（1）加强培训与执行制度是消防安全的前提。（2）加强重点部位的防火巡查，特别是仓库区的巡查。（3）加强供电线路、开关的巡查，防止短路引起的火灾事故，并保证消防设施的完好。2、“流”，人流、车流。物流园的特点决定了人流、车流量大而且构成复杂，为此我们分别从以下方面入手：（1）人流：重点做好咨询、引导，监督可疑人员的行路，保护客户人身与财产安全。（2）车流：加强出入口与停车场管理，完善各类车辆导向标识与停放指示。货物安全，流动顺畅，做好这两方面的工作，物流园的物业管理就有了坚实的上升基础。（二）沟通是管理的润滑剂无论是何种类型的物业管理，其宗旨都是为业主与客户服务，而沟通的好坏直接关系到服务的优劣。在物流园，我们从两个方面加强沟通：1、与业主、客户的沟通。首先要让业主与客户认识到物业管理的内容，明确双方的责权利，特别是要让客户认识到物业管理的安全管理不是买保险，不是有了物业管理自己的财产就万事大吉，而忽视了内部的安全管理，或者一有损失就找物业管理公司索赔；其次要让其理解进而接受治安与消防严格的管理制度，刚开始往往客户难以理解甚至有不满情绪，我们通过讲述、公告栏与反面例子的警示，向客户宣传这些管理制度的出发点，经过多次沟通，客户也已经逐渐理解并习惯于这样的管理。2、与周边公安、消防和货运管理部门保持良好的沟通渠道，取得这些部门对物业管理工作的支持。（三）服务是永恒的主题国贸物业在山东物业管理行业的口碑是靠优质服务树立起来的，在盖世物流园的物业管理中，我们始终强调用优质服务为客户创造价值。在服务上，我们从两方面进行提高：1、继承。保持原有的成功经验，继续将客服中心的运作模式、礼仪保安、礼仪保洁、迎宾与送宾服务、商务服务等服务方式引入物流园，提升物流园的形象。这其中，我们尤其加强了管理人员的业务技能，要求他们熟悉物流园的客户结构与分布情况，熟悉物流的基本知识与服务流程，准确及时地向业主提供必需的信息服务。2、创新。所谓的“心有多大，舞台就有多大”，物业管理介入物流园的管理，面临着许多新课题，更拥有着许多难得的机遇与创造空间，同时物流行业的运作本身也给我们的管理与服务创新带来许多启示，在盖世物流园，我们不仅仅满足于原先的服务内容，逐步尝试或承接更加深入的服务内容，如信息服务这些物流的软性功能等。物流园自身的特点决定了物业管理上的差异，作为新涉足的物业领域，我们才刚上路，我们提供的服务还不能跟上物流行业飞速发展的步伐，传统意义上的服务内容更无法满足物流行业的需要。相信在所有关注物流园物业管理人的共同努力下，物业管理必将在物流这一行业中发挥自己更加积极的作用。