物业管理责任险产生背景、发展趋势分析

郑浩/《福州物业管理》

物业管理是一种与城市房地产综合开发和住房制度改革相适应的新型的房地产管理模式，简而言之，物业管理是一种融管理、经营和服务三位一体的专业化管理。即物业管理公司通过对物业专业化管理，为物业所有人和使用人提供有偿服务，充分开发物业的使用效能，使其发挥保值增值的积极作用。我国目前尚未制定专门的物业管理法，对物业管理行业法规有1994年颁布的《城市新建小区管理办法》，根据该办法深圳市出台了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。从上述管理办法和实施细则的规定中可以看出，各类物业管理公司在从业过程中承担的主要法律责任是指因违反物业管理法规而应承担的法律后果，亦即物业管理公司及其工作人员，在管理、服务的活动中，由于疏忽或过失而实施了违反物业管理法律规范的行为，对使用者或其他公民的合法权益造成侵权后果。实践中物业管理法律关系比较广泛，因而物业管理法律责任也具有广泛性，有房屋违法责任，土地违法责任、侵犯物权的责任、侵犯债权的责任等。物业管理公司与物业使用者的法律纠纷主要集中在侵权责任方面。被纠纷困扰的物业管理公司随着近年来物业管理行业的不断发展以及物业的使用者运用法律武器维护自身权益的意识不断增强，物业管理公司与物业使用者之间的法律纠纷也与日俱增，而且索赔金额也日益加大。物业管理公司在日常的经营中面临着巨大的风险，因为再优秀的物业管理公司也很难避免因工作中的疏忽和过失对物业使用者的人身安全和财产造成损害，而受害者可依法提出索赔，如何转嫁风险成为摆在物业管理公司面前的一个难题。有风险，找保险对于大多数公司来说，转嫁风险是处理风险的最佳方法。保险公司向物业管理公司收取保险费，承担物业管理公司因管理或从事管理的过程中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡或财产损失，依法应由参加物业管理责任保险的物业管理公司承担的经济赔偿责任。开办物业管理责任保险是转嫁物业管理公司经营过程中过失责任风险的一项有效经济手段。该保险的开办对于保险公司、物业管理公司和物业使用者都具有积极的意义。物业管理责任保险可以扩大保险的服务领域，用保险手段帮助物业管理这个新兴的行业解除经济责任纠纷的困扰，促进其健康、稳定的发展；该保险最大限度地保障了物业使用者的经济利益和合法权益，可以在物业使用者的合法权益受到侵害时，能够及时。有保障地得到赔偿；该保险为房地产的发展和住房制度改革提供配套的保险服务，该险种和楼宇按揭保险、家庭财产保险等，共同构成了为个人住房消费提供配套服务的系列保险产品。物业管理责任险运作方式物业管理责任保险分为基本险保险和附加停车场盗窃、抢劫责任保险两部分。保险对象：凡在工商行政管理部门登记注册，取得合法资格的物业管理者，均可作为被保险人。1）在承保期限内，被保险人因管理或从业管理过程中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任；2）事先经保险人书面同意的诉讼费用；3）发生保险责任事故后，被保险人为缩小或减少对第三者人身伤亡或财产损失的赔偿责任所支付必要的、合理的费用。上述第1）和第2）项每次事故总赔偿金额不得超过保单明细表中列明的每次事故赔偿限额；第3）项每次事故赔偿金额不得超过保单明细表中列明的每次事故赔偿限额。该险种可承保物业公司在经营管理中面临的各种责任风险，如公众场所中的第三者责任；电梯责任；游泳池责任；广告牌责任以及停车场责任等。保险费的计算方式为：A、基本险年保险费=年物业管理费收入×基本险费率B、附加费年保险费=附加险累计赔偿额×附加险费率物业管理责任险未来发展趋势中国的物业管理行业刚刚起步，物业管理责任险亦刚刚实施，未来的趋势应该是参照国外及香港的成熟经验，对物业管理行业立法，进一步提高物业管理水平，完善物业管理责任保险，以求全面保障物业管理行业健康发展，形成业主、物业公司、保险公司三赢的局面。