20多年过去了，中国为什么没有物业管理企业家?

薛群/深圳荣鼎管理咨询</span>

20多年里，中国的改革开放政策，让中国沉睡百年的经济生长出"市场"的翅膀，并促生了一批批不同行业的企业家。他们有靠卖豆浆，油条起家的永和大王林猷澳，有靠洗牛奶瓶做起并创出"蒙牛"品牌的牛根生，有靠卖猪饲料发迹的希望集团创始人刘氏兄弟……他们经营这些看来不起眼的小生意，在短短十多年里，发展成为大品牌大企业，并由此成长了一批批优秀的企业家；而且，现在，他们依然经营着这些不起眼的小生意！<brstyle="mso-special-character:line-break"/><brstyle="mso-special-character:line-break"/>

20多年里，中国物业管理行业为什么没有产生大品牌大企业！20多年里，中国为什么没有成长出一位物业管理企业家！20多年里，中国物业管理行业为什么没有走出一位企业家！

难道是我们这个行业做不成规模！难道是我们这个朝阳行业没有搞头！难道是我们物业管理者都没有企业家的"血统"！这值得我们每一位物业管理同仁的深思！<brstyle="mso-special-character:line-break"/><brstyle="mso-special-character:line-break"/>

无可非议，中国物业管理行业缺乏管理大师，管理大师的缺席有整个社会环境，行业特点等诸多因素的制约。我们也许确实能找出一百个事例来说明我们不是"杂家"，而是专家，行家；却找不出一个事例来说明我们是企业家！正如许多人一样：整天找一百个理由来证明他不是懦夫，却从不用一个理由来证明他是勇士。<brstyle="mso-special-character:line-break"/><brstyle="mso-special-character:line-break"/>

做物业管理企业，是要有品德在里面的，正如做人要有思想一样。许多物业管理者总是被人嘲笑是"骑在墙上的人，没有坚定的信念和思想！"还有更苛刻的说法，认为他们仰人鼻息过日子，不能就自己的信念持之以恒，在金钱，权势，平庸的环境里被打倒了。那么，他们怎么可能成为一个企业家呢所以我们也需要企业管理者们审视自身。如果说社会环境是土壤，产生企业家必须有一个尊重个性，注重诚信的环境，那么企业家自身就是种子。企业家的苗能否出现，关键是种子是否优良。由此，我们只要谈一谈：中国物业管理者为什么不能成为优良的种子。<brstyle="mso-special-character:line-break"/><brstyle="mso-special-character:line-break"/>

原因之一：缺乏必要的品德修养企业家最根本最普遍的特质是道德力，并能够将这种道德力转化成企业伦理和个人魅力，从而形成企业家独有的，来自非权威的影响力。笔者通过对古今中外的近百名的企业家进行道德分析，并对其人格，品格，性格进行列序，本人发现企业家的一生有六种境界。第一层是谋生；第二层是求稳；第三层是计较；第四层是张扬；第五层是无我；第六层是施恩。

企业家的成长构成中，道德力和价值观起到关键作用，度过这二关，企业家才能成长到另一个层面。企业家要度过人生的六个层面，少则需要10年，多则需要20年，甚至更长时间，许多企业家一生也达不到第五层境界，绝大部分的企业家只在第三，四层之间徘徊。严格意义上说不能度过第三层的企业管理者，不能算是真正的企业家。现在我们来看一看每一个层面，企业家需要的人格特质，企业家特质的每一层面由"个体特质"，"关系能力"和"决策组织能力"三部分构成，每个部分由许多能力，质素，行为力等元素组成。由此，我们可以对照一下自己，放在哪一个层面；可见，物业管理企业的管理者真的还需要多方面的修炼，才能成为企业家。

原因之二：富有创造性的思维在褪色目前，物业管理者应该是物业管理行业的第三代管理者。第一代物业管理者是深圳的拓荒牛，他们对物业管理行业的贡献就是开垦了中国的物业管理处女地，让老百姓知道什么是"物业管理"。第二代物业管理者创造性提出许多有中国特色的符合国情的物业管理理念和管理方式，让老百姓知道为什么要"物业管理"。第一代物业管理者没有成长为企业家，那是历史的原因和管理者的年龄结构，断送了他们成为企业家的可能！有一位老总说，以"王李双陈"(陈之平，王兵，陈必安，李立新)为代表的第二代物业管理者是中国物业管理的企业家。当然没有"王李双陈"，中国的物业管理注定是寂寞的，他们对中国物业管理的贡献是最大的！因为他们都富有创造性的思维，具备了企业家所应有的特质。但是，到现在我们还没有看出来他们就是企业家了。准确地说他们是中国物业管理的创业者！我们还有时间等待着他们的成长。

我们重点要说的，是第三代物业管理者。我们的贡献应该是让老百姓知道如何做好"物业管理"。我们这个答卷到现在还没有满意的分数！从"什么是物业管理"到"为什么要物业管理"是很难实践的，但是第二代物业管理者做得非常好，让我们真正知道物业管理对社会的贡献！那么，从"为什么要物业管理"到"如何做好物业管理"的跨越，我们现在还没有做好：高端的物业我们做不好！低端的物业我们没有做好！纠纷的物业我们处理不好！商业城的物业我们做不了！物业管理费的收取没有质的变化，还是一刀切！物业"等级管理"没有形成，质价不符！等等。我们创造性的思维哪里去了！我们开拓的精神哪里去了！如果一个企业家没有创造性的思维，就没有了灵魄。我们还没有成为企业家，却早就没有了灵魄。

原因之三：没有深厚的文化修养前阶段，我与一些高级管理层共进晚餐。席间，大家谈笑风生，围绕着公司一年来的变化这个话题，谈得兴致盎然。为了不使这顿晚餐太过工作化，我几次想扯开话题；然而每每都会被不由自主地拉回来。谈着谈着，我也不禁被大家的话题和兴致所感动，深切感受到现在公司的"企业文化"已经发生了迥然不同的变化……这个自发地聚在一起闲聊的晚餐，却成了我们发牢骚的时间了。这种文化就是以一种习惯性的交流方式表现出来的相对固定的话题倾向。几年前我们在企业，常常可以听到员工对于当天的物业管理事例，客户反馈，新管理方式以及管理服务质量等，不时地在交流反馈，其中夹杂着路边新闻，家务轶事花絮等等，可以感觉到他们之间的交流是愉悦的，自然的，构成了企业的一道健康，和谐，向上的亮丽风景线。

然而，现在也会遇到这样的企业：上班期间，员工们三五成群，说三道四，人前背后搬弄是是非非，对于公司则是牢骚满腹，但对于自己工作的分内事却又习惯于推三躲四，凡此种种，该是一道令人烦心的风景线。一位老兄一语道破，现在是"pmp"文化，这一语，让我想到海尔张瑞敏用人之道的一个重要特点就是赛马而不相马。这一招很高明，因为一旦相马了，人为的因素就会复杂，研究"pmp"术的人就会增多。如果采取赛马的话，人与人之间就会鼓劲，而不是暗自闲话，一切显得公平简单。一个企业的"pmp"文化就是在相马的过程中形成的。

当然企业文化不等于老板文化，但是，老板文化左右企业文化，是企业文化的导向标。领导喜欢什么，员工往往会给与什么。领导喜欢听闲话的，周围的人往往会跟着说闲话；领导喜欢"魏征"，周围说真话的人就多；领导喜欢把事情做好的，周围的追随者一定是专注于事情的。所以说，健康的企业文化少不了领导自身的修炼。领导的习惯，喜好和理念往往是企业文化的导向仪。如果，我们的物业管理行业的团队，是一个没有文化修养的团队，我们的企业管理者有没有责任呢我们不希望管理者说："物业管理的门槛很低，什么人都可以进来，整体素质比较低"等等这样的话了。

原因之四：缺乏社会责任感要把一个中国人管好，惟一的办法就是让他有面子。你可不给他发工资，不给他福利，也可以不给他职位，但你只要让他觉得有面子，他就可以为你卖命，这就是面子问题。反之，企业领导者也一样，需要下属给他面子。所以说，责任感放在一边了。目前，我们许多企业管理者还是很平庸的，俗套的，我的一位朋友是资深经理，他总结出当部门经理的绝活："老板只注重眼前，而且在前期成功中，形成了自大和骄傲的习惯，不喜欢别人说不好听的话，工作汇报或开会一定要领会这个规则，不要在会议上大谈特谈企业的危机，以及长远的发展目标，否则，弄的老板老大不高兴。"给老板提建议要注意：第一，解决不了问题不要提。第二，能解决，但不着急的意见不要提。第三，只提所谓建设性意见，即必须是现在急需的问题。"一位缺乏责任感的企业管理者，在企业管理过程中，可以运用这种"文化"进行管理，但是，我们应该对行业，对社会要有责任感。

北大光华管理学院副院长<st1:personnameproductid="张维迎"w:st="on">张维迎</st1:personname>教授说："对企业和员工没有责任感，就是对社会和国家没有责任感，这是最大的犯罪！"对社会的责任感，应该充分地体现在对企业和员工负起责任！这是企业管理者的使命。全国几千家物业管理企业，也只有深圳长城物业的企业宗旨里面有"回报社会"的责任感，这对物管行业来说是单薄了。

企业家要对行业具有远见和发展目标，来促进行业向健康的积极的方向发展，引领行业的发展趋势，这是一代企业家的社会责任。我们正是缺乏这样的物业管理"企业家"，来带领中国物业管理向物业智能化，管理技术化，营运网络化，规章法治化，收费效益化，品牌个性化，区域规模化，信息资源化的方向发展。目前，我们物业管理的这8个方面工作是欠缺的。比如：高档智能化的物业管理，缺乏技术和人才；据统计，像华南mall城这样有规模的高档商业城，将是未来几年中国的主流物业。但是，我们的物业管理，在未来的5年内能管理好这样的物业吗?

如果不能肯定的话，还有国际的竞争呢！加拿大，荷兰等国的物业管理在深圳已经生根了！而且他们管的都是高档物业。我们知道物业管理的根本目标和任务，或者说物业管理的宗旨是："使管理的物业增值和保值"。从这一点来说，我们的管理任务没有实现，我们管理的高档的还是低档的物业并没有增值！因为我们没有钱投入，管理费停止不前，物业状况一年不如一年！这就是说，我们的物业管理还不能够让管理的物业逐步智能化。我们还不能够"回报社会"。其次，我们严重缺乏物业管理技术，我们有一套套的管理理论，有吸引人的管理理念，但没有管理技术支撑，一切都是空话！好像许多管理者还不明白"什么是管理技术"！其实，2000年，招商局物业公司的张总，早就提出了管理技术的概念，而且非常详细。可是，我们缺乏响应者，物业管理行业也没有足够的重视。我们大部门企业都在埋头拉车，从来没有抬头看路！这是对行业，对社会没有责任感的表现。

原因之五：过度关注专业领域专业让服务规范，专注让品质卓越。专业领域是专业人员的事情，是专家的事情。对于企业管理者来说越是专业的，越是局限的。企业管理者要跨越多专业领域，开拓眼界，增强思考力，持续展业才能成为企业家。目前，企业管理者过度关注物业管理专业领域，让自己的视线过于窄小，服务范围没有实质性的拓展，依然停留在物业管理的基础业务和专业业务上，而且技术含量相当低，管理水平相当弱，服务能力相当死板。

专注专业领域并不是坏事情，但是，过度关注专业而忽视或排斥专业领域之外的事业，这就不是企业家所为。如果通过专业把企业做强做大，这也是一件好事，但是，我们并没有因为专业，企业就做强了，做大了；而是把企业做得越来越弱了，小了。管理规模越来越虚化，管理越来越庸化，服务越来越低化，技能越来越粗化。只要看一看香港物业管理公司在做什么我们就知道我们物业管理欠缺什么了。我们对物业的中介服务领域，错失良机，直到现在我们还在麻朩，依然没有对中介项目动心过。深圳大街小巷物业中介机构片地开花，小投入大回报的项目，就是没有一家物业管理去经营！这方面我们有相当的优势，有丰富的客户资源，可是我们浪费了；却去死死经营会所，经营超级市场，经营网络服务等等，当然，如果我们在这方面是强项，有资金有技术有人才，完全可以做好这些项目，可是，到现在为止，没有成功的案例。所以说，对于物业的评估与测量，物业的金融与信托等领域更是望尘莫及了；但是，我们可以学习长城物业经营翠宝大酒楼，经营电梯，中航物业经营21世纪演艺中心，中海物业经营宾馆，高科技，商业城；这都是成功的案例，像这样的企业太少了。

我们物业管理企业管理者没有成长成为企业家，除以上因素和经营能力不足外，还有其他因素，原因是多方面。比如：管理者的成长速度过慢，没有跟上行业的发展速度，所以只能在行业里努力地奋斗做出什么业绩；这样走不出行业的围墙，就不可能使其成为企业家。再如：管理者往往只有狭窄的事业心，走不出自己思维模式，跳不出自己的圈子，所以，也许一辈子只能做一名管理者。进步是从看到自己的落后开始的，高明是从解剖自己的弱点开始的。一位管理者身兼多重责任，不能只想做燕雀，也要有鸿鹄之志，要飞，就飞得远一点，飞得高一点！