浅析物业管理健康发展的思路

钟子洪/广州守信物业</span>

物业管理是伴随着我国住房体制改革而产生的，物业管理行业的成熟度直接反映着城市管理的水平及居民的生活质量。作为一个新兴行业，物业管理诞生伊始，便显示出了强大的生命力。进入21世纪，我国物业管理行业正从幼稚走向成熟，并像其他企业一样向着现代企业制度方向前进。实践证明，在这一前进过程中，物业管理企业必然向着规模化、区域化、专业化的方向发展。面对房地产开发商新建的累累成果，物业管理行业随之发展迅猛，如何使物业管理持续健康发展是值得我们研究和思考的重要问题。

一、物业管理的现状分析

（一）市场意识淡薄，认识存在误区

由于物业管理是一个新兴行业，其服务内容、政策法规未被大多数人所接受，许多不是物业公司的义务被转嫁到物业公司头上，有的物业管理从业人员甚至受到莫名的指责，这就打击了从业人员的积极性。而且部分业主缺乏对物业管理的合理消费意识，不顾法律的规定，违章建筑，极大地损害了其他业主的利益和小区的整体形象。另外，物业公司本身一些从业人员的思想意识还有些滞后，不具超前性和前瞻性，对市场经济认识不足。这些都构成了阻碍物业管理健康发展的不利因素。

（二）法律法规不健全，缺乏有效监督机制

物业管理是国家城市建设的重要组成部分，不仅关系到千家万户的生活质量、居民的切身利益，更关系到城市的市容市貌，甚至关系到城市的精神文明建设，所以，物业管理正日益受到人们的重视，政府也根据物业管理行业发展的需要制定了相关的法律、法规，但纵观目前所制定的物业管理法规尚不能满足物业管理行业发展的需要，尤其是在规范物业管理市场的运作方面，至今没有一个具有针对性、指导性的文件或法律法规，这就导致了对物业管理行业监督的不足。

（三）物管市场建设不完善，缺乏公平竞争机制

目前物业管理的市场化程度仍然很低，同行业之间缺乏公平的市场竞争机制，绝大多数楼盘的物业管理仍遵循“谁开发，谁管理”的原则，商品房小区多由开发商自己组建物业公司进行管理，政府的安居工程或拆迁安置小区则由政府指定或委托国有物业公司进行管理，有的虽然公开招投标，但也存在虚假承诺、暗箱操作等不正当竞争手段，严重扰乱竞争秩序，影响了物业管理的健康发展。

二、物业管理健康发展的策略

物业管理的健康发展，首先离不开物业管理公司的健康发展、物业市场的健康发展及政府相应职能的政策扶持、舆论导向的正确宣传。

（一）制定和健全制度

管理是核心，制度是保障。物业公司要建立一套科学、规范、完善的规章制度，包括公众制度，内部运行制度，行政人事制度、考核检查制度等，要积极导入、建立符合国际质量标准的ISO9002质量体系，提高物业管理的水平，从而使企业走上科学化、规范化、法制化管理的轨道，逐渐融入世界经济圈，为物业企业立足国内，甚至走向国外市场打下坚实的基础。

（二）加快立法，健全物业管理法律、法规体系

没有规矩不成方圆，物业管理工作的开展以及物业管理市场的运作，没有规章制度是不行的。政府要通过自己的权威使物业管理工作有序、健康开展，对物业管理市场形成、发展所必须的文件尽快出台，以便物业管理公司、广大业主（住户）都可依照执行。

（三）规范招投标机制

招投标就是公开竞争，企业之间比管理、比质量、比服务、比成本、比效益，最终比品牌，优胜劣汰。物业管理市场要建立一个公平竞争的市场机制，就必须建立起物业管理的招投标机制，采取面向社会公开招标的方式，选聘物业管理公司。

（四）抓好队伍建设，必须抓好内部建设和外部建设

公司的成败，关键是人才的选择。有一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍，是物业公司生存发展的根本条件，也是物业公司参与竞争，志在必取的信心所在。物业公司不光要注重引才，注重用才，更应注重育才。内部建设必须加强员工的业务培训和技术培训，所有物业管理从业人员必须持证上岗，多学习、多取经，以不断提高业务水平和服务水平，提高物业公司的竞争力。外部方面，物业管理企业必须搞好资质，重视服务，创出自己的品牌，树立良好的公司形象，创立有自己特色的管理理念和模式，主动出击，开辟渠道，积极参与物业市场竞争，营造良好的物业管理氛围，才能在激烈的市场竞争中得到生存和发展，为物业管理健康发展奠定扎实的基础。

（五）加大物业管理的宣传力度

目前，从普遍意义上讲，物业公司与业主的地位是不平等的，一方面存在收费难的问题，另一方面却要求内容广泛的优质服务，这种权利和义务的不对等的状况是很不利于整个物业管理行业的健康发展的。所以要加大对物业管理的宣传力度，帮助老百姓正确认识物业管理，理解物业管理，关心物业管理，支持物业管理，加快物业管理的健康发展。改变过去报纸、电台对物业管理单一的批评为主的现象，而应该除了对一些物业管理公司不负责任的做法进行曝光批评之外，还应大量宣传报道物业管理所起的作用，给人民安居乐业带来的好处。引导人们树立正确的物业管理消费观念，实现权利和义务对等统一。应当使业主认识到实施物业管理既可以提高城市管理水平，又可给业主创造一个良好的居住环境，能更好地发挥住宅的“享受”功能，“发展”功能和居住环境的“陶冶”功能，提高使用寿命。舆论导向应站在促进物业管理行业健康成长的高度，负责任地对行业内发生的各种事件进行客观、公正地分析和报道。

总之，物业管理行业作为一种新兴的产业，其前景是广阔的，但许多方面还有待于进一步完善：物业管理方面的法律法规，物业管理公司内部、物业管理市场等都还存在问题，全民的物业管理消费意识还有待进一步提高。对于这个行业，我们不能求全责备，而应以比较平和的态度去促进它健康成长，各级政府、全社会、全民应抓住机遇重视起来，学习科学发展观，把握其理论实质和思想内涵，联系物业管理，开拓创新，把物业管理工作推向一个新阶段，为提高城市的现代化建设、为人民创造美好生活空间共同努力，共同创造有中国特色的物业管理健康展之路。