物业管理的市场化是解决物业矛盾纠纷的根本办法

(邱宝昌作者系北京汇佳律师事务所主任律师)

什么是物业管理的市场化

物业管理的市场化从其终极目的上来说实际上就是物业管理活动的“合同化”，也就是指物业服务的主体选择、服务内容及其标准、费用标准及其收取办法、物业服务的监督和违约责任等，凡此种种都由作为平等民事主体的双方当事人通过平等协商确定。

但是，在现实中，物业管理不可能实现完全的“合同化”。物业管理作为社会管理、城市管理的一个重要组成部分，其社会化的特点使得其很难只通过当事人的协商就可以完美解决，加之物业管理中双方当事人实际势力上的不均衡，国家和政府的指导与监管是必不可少的。因此，物业管理的市场化只能作为一个动态的概念来理解，即在政府通过指导和监管确保公平的前提下，如何一步步提高物业管理活动参与主体的法律意识和市场意识，如何将更多内容交由当事人真正地平等协商解决。

物业管理市场化是大势所趋

为什么物业管理要实行市场化？其道理与我国社会经济由计划向市场转型的原因是一致的，其更多的是一种理论与经验的推论。

首先，对于一个国家的政府而言，事无巨细通包通揽，不但从现实上来说不切实际，而且最终会导致政府的低效率；其次，对于物业管理企业来说，公平自由的竞争环境更有利于企业自身的发展，有利于其提高服务意识，提供高质量的服务；再次，对于业主消费者来说，物业管理的市场化可以明确其在物业管理活动中的地位，充分行使业主作为住房所有者的所有权益与管理权益，享受高质量的服务。

市场经济的本质是竞争,竞争是市场经济生机和活力的源泉,也是不断提升物业管理水平,把物业管理推向一个更新境地的重要途径。

我国物业管理市场化进程中存在的问题

物业管理市场化的实现需要各种各样的条件，但其前提是业主和物业管理企业成为物业管理市场中独立、自由、平等的主体，其次还需要市场主体具有可选择性。在我国，业主的市场参与意识低，团体观念差；而物业管理企业虽然已经大部分实现企业化，但其与开发商多有这样那样的利益关系，这些都不利于我国物业管理的“市场化”。

我国物业管理行业的市场化是不可能一蹴而就的，它既需要相关参与主体观念上的跟进，又需要我国法律法规相关制度的完善。而在这两方面，我们还有很长的路要走。

首先，观念上的问题是由计划模式向市场模式转变过程中至关重要的一环。物业管理活动中各主体首先应该对自己、对其他各方、对物业管理合同在法律上的地位都要有一个明确的认识。物业管理企业必须转变观念，摆正位置，由业主的“领导者、管理者或支配者”转向为接受业主委托，为业主提供服务，领取报酬的服务者。而居民作为业主，也应该改变“我住房，别人管”的旧观念，发挥自己的“主人翁”意识和“自治”意识，同时，明确自己在合同中委托人的地位，在履行相关义务后积极行使自己的合同权利。只有这样，我国的物业管理行业才能朝正确的方向发展。

其次，法律制度上的完善也是我国物业管理市场化的一个重要方面。市场化不等于放任自流。现实中，业主作为自然人个体，而且相互分散，与作为企业且多与开发商联系密切的物业管理企业比较，其完全处于弱势。因此，法律法规应该在具体制度设计上维持合同双方当事人的权利义务的平衡，维护弱势群体的合法权益。而在这一方面，我国的法律法规做得还很不够，许多制度缺失或者没有现实性。比如在业主大会及业主委员会的成立、决议程序及具体运作上、前期物业管理的监管上、物管合同的履行及其监督上等等，我国法律都有进一步健全完善的必要。

物业管理市场化的具体操作与运行

市场化是物业管理的发展趋势，但是市场化并不是物业管理的唯一目标。纵观世界各国物业管理,运行机制大体上可分两类,一类是市场化的物业管理机制,另一类是政府参与的物业管理机制。一个国家或地区的物业管理实行何种运行机制,和该国家地区市场经济发育水平有关,同时受该国家地区所属社会制度而派生的土地制度和住房政策的制约。另一方面，市场化是一个动态的发展过程，在不同的发展阶段和不同的领域，市场化的程度也应该不同。

综合考虑我国的现实状况，我认为，我国物业管理活动在未来市场化的发展过程中应该做好以下几点：

1、在物业管理企业的选任上实行双向选择，引入竞争机制。

2、在物业服务的费用标准和收费办法上尊重双方当事人的平等协商权利。

3、积极推动业主大会和业主委员会的成立，平衡双方当事人的势力。

4、积极培育能适应不同消费需求的物业管理市场。

5、业主参与物业管理的方式应该多样化、灵活化，打破统一到物业管理企业管理模式。

6、鼓励当事人对物业服务的监督方式和违约责任作出约定。

市场化进程中的政府调控

我国市场经济的发展状况和物业管理行业的现状决定了我国物业管理的市场化在现阶段只能是低程度的市场化，政府对物业管理活动的监督监管仍包含了物业管理的方方面面，而且在很长一段时期内，这种局面也应该得到加强。这主要体现在以下几个方面：

1、前期物业管理必须要加强政府监管。面对前期物业管理中业主权利义务的明显失衡，政府应该肩负起自己的职责。法律法规对于前期物业管理中物业管理公司的选聘应规定强制的公开招投标制度，对前期物业管理合同的所涉内容应该作出独立的、更加严格的规定，对物业服务的标准应该更加细致明确，对物业费用应该适当限制物业管理企业与建设单位的协商范围。

2、对各类住宅物业收费的办法和标准，法律也应该松紧有度，而不能搞一刀切，不能盲目市场化也不能放任自流。对于普通商品房，其最高标准应该作出明确限制；对于高档住宅，针对现实中存在的问题，应该实行高档住宅物业服务收费备案制度和物业服务价格政府评估制度，保障业主享有充分的知情权。

3、对于业主大会和业主委员会的成立应该实行强制，并对成立时间作出强制限定，同时，在大会表决中应适当限制开发商作为业主的投票权。

4、法律法规应当健全和完善物业管理活动的监督和评估机制，对不符合约定标准的物业管理服务规定一定的具体责任。

总之，市场和计划都是政府管理我国物业管理行业的手段，在哪些方面应该加强政府指导和监管，在哪些方面应该放之市场由业主和物业管理企业自主协商，应该根据我国物业管理行业的发展现状来决定，并根据不同的发展阶段适时作出调整。盲目“市场化”和盲目“指导”最终都不利于我国物业管理行业的发展。