从建管不分走向建管分离的历史视角

朱江/公元物业</span>

提要：让我们带着对建管不分的历史感恩，用法律创新构筑一个建管不分无法生存的物管新天地。

9、首先，

想象一下：全国80%以上的物管项目、二万多家开发商的项目，都绕开市场竞争给了自己的物业公司。这个画面是否让致力于推动物管行业市场化改革的政府官员沮丧，令一心大展宏图的独立物业公司绝望？市场竞争是业主利益最根本的保障，项目获得的市场竞争机制的缺失，意味着业主只能被动地听任开发商根据自己的利益来摆布：遇到开发商注重长期利益、珍惜品牌声誉时，业主就比较幸运；反之则是倒霉。

10、不仅如此，建管不分还阻碍物管服务价格的市场化形成，阻碍管理费走向正常水平。众所周知，我国的物业管理费，特别是住宅类物业的管理费长期偏低，其原因除了业主物管服务消费观念不成熟外，建管不分体制下开发商为促销而对物业公司进行补贴的做法负有重大责任。

开发商为了卖楼，需要物管服务出效果，需要迎合业主不愿掏钱买物管服务的心态，于是就给物业公司补贴，或者增加预算资金或者压低管理费。开发商补贴对项目的业主来说短期是好事，但对整个行业来说却是大坏事，严重误导了物管消费观念本来就不成熟的业主：管理费可以很低，同时物管服务还可以很好。

开发商补贴虚构出来的物管服务性价比，误导不同项目的业主盲目攀比，牵制了管理费的正常调升，结果导致管理费在价格体系中的比价越来越低。人均GDP在涨，房价在涨，物管员工工资在涨，物管物资设备价格在涨，外包服务费用在涨，今天物管员工食堂猪肉和蔬菜价格也在涨，唯独管理费没有涨。于是，物业公司可动用资源减少，服务品质和利润下降，专业化提升无力，整个行业营养不良。对此，建管不分体制下的补贴做法难以推卸责任。

11、造化弄人，时过境迁，建管不分对物管行业的进步和市场化发育而言，已经从历史的推进者蜕变为阻碍者。要迎来中国物管行业的第二春和真正的市场化专业化大提速，就不能满足于在论坛上批判建管不分的快感，而必须带着对建管不分的历史感恩，用法律创新构筑一个建管不分无法生存的物管新天地。作为探讨在此谨提出物管行业新法律框架的几种方案：

方案一：通过立法，禁止开发商直接和间接持有任何物业公司股份；现有股份须在一定时间比如三年内分步卖掉；原下属物业公司则可继续管理现有项目，也可参与开发商新项目的物管业务竞争，但须更换不同的企业名称。这个方案对开发商冲击大，但对业主影响小。

方案二：通过立法，禁止开发商直接或间接持有股份的物业公司管理开发商的项目。开发商可拥有自己的物业公司，但在开发商现有项目物管合同到期后要退出不再续约，同时也不能承接开发商的新项目。这个方案打消了开发商自己组建物业公司的主要动机，但对开发商对业主冲击都很大。

方案三：通过立法，规定由独立的第三方来负责前期物业管理服务的招标，而开发商下属物业公司也有同等权利参与投标。这个方案形式上避开了开发商的操控，但现实中独立第三方很难在利益诱惑下保持独立。如果采纳该方案，则第三方最好是专职进行物管招标代理的商业机构，而如由政府或其某种形式的下属机构负责招标，则逃脱不了垄断-腐败的宿命。

方案四：通过立法，规定在卖楼的过程中由业主投票决定物业公司和管理费。从开盘售楼之日起，由已购房业主在公证下进行签字投票，到入伙之日前二个月结束。这个方案立足于民主程序，其结果的好坏则取决于业主的观念、判断能力与信息量。具体过程虽然复杂但仍可运转：同一物业类型的服务品质-管理费以投票平均值为准；同一项目多个物业类型的管理费比价由法规确定，并由各物业类型投票管理费依法规作相向同比例调整；物业公司的投票按得票相对多者确定，如被物业公司拒绝就顺延至下一得票多者，依次类推直到某公司接受为止。

结束语：建管分离是物管行业面临的巨大挑战和令人激动的发展机遇，呼唤着开发商、物业公司、业主和政府之间的良性互动沟通并展示携手共创中国物业管理新纪元的勇气、智慧、责任感和紧迫感。

（注：本文在《中国物业管理》二〇〇七年第七期刊出时标题为《以立法的形式推进建管分离》）