房地产开发经营过程中的物业管理意义

于阳/郑州思达物业管理有限公司

在我国,房地产开发最早出现在上世纪八十年代的深圳特区；九十年代初开始在全国普遍展开；真正的快速发展时期是在九十年代后期。直到目前全国各地的房地产开发仍蓬勃发展，其发展速度及规模已使房地产行业成为了国民经济的支柱产业之一。

作为房地产行业产业链的末端，物业管理行业也随着房地产业的发展而发展。在房地产开发初期，物业管理作为一个行业不是独立存在的，而是作为房地产开发的一个后勤部门，其职能主要是为房地产开发服务，大部分物管企业是属于房地产企业的二级机构，这决定了物业管理在这个阶段是从属于房地产开发的。在房地产快速发展时期，经过实践证明，物业管理与房地产开发是一个产业链中不同的环节，是两个关系密切、分工合作的行业，在这个阶段，物业管理作为一个新兴的、朝阳的行业，快速发展起来，与房地产行业相比，更有发展的潜力。可以预见物业管理无论在房地产开发的前期项目定位、规划设计，还是在施工建设、交房入住、品牌支撑等方面，都将扮演越来越重要的角色，对房地产开发的影响力也会越来越大，社会及房地产开发商也将越来越重视物业管理的作用。

房地产开发过程一般分为八个步骤、四个阶段：

八个步骤：投资机会寻找、投资机会筛选、可行性方案研究、获取土地使用证、规划设计与方案报批，签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。

四个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段。

根据房地产的开发过程，物业管理的介入可分为三个阶段：

一、项目前期定位及规划设计阶段

在房地产项目开发的开始，一般在投资机会寻找与筛选的过程中，就必须考虑后期的使用问题。对某个具体的地块，其周边的市政基础设施配套、生活商业配套等，都可以很直观、直接的了解到，如果不具备基本条件，这个项目的风险会比较大。如果有了一定的基本条件，就要进行项目的可行性研究。在这个时候围绕着项目，要对许多情况条件具体化、量化，特别是可能会影响以后的生活使用的一些方面，一定要提前考虑到。在项目整体定位后，也要进行物业管理总定位，要确定与项目定位相适应的、同标准的物管方案；并在项目规划设计阶段，本着人性化、合理、节约原则，在基础设施设备、生活配套等方面提供具体的意见和看法。有许多都是细节的问题，虽不至于影响到整个项目，但都是房地产开发企业水平高低的具体表现。

（一）公共区域方面

这方面主要考虑交通系统、停车系统、公共活动场所的设置合理性。

1、公共区域停车及交通问题：区域内的交通系统必须与停车系统相配合，尽量争取人车分离，这在高层建筑有地下车库的小区比较好解决；在多层住宅地面停车为主的小区会有一些难度。另外，宅间有停车位设计时一定要留够位置，不要让车辆停放时很麻烦，进出不方便。再者，无论是商业物业、住宅物业在停车位设计时，一定要考虑配置的数量，原先一般住宅小区户数与车位比例大约在1：0.3就可以了；但随着人们收入的增加，购买力的增强，私人拥有小汽车的数量越来越多。新开发的项目一定要留足够的停车位，一般住宅应该在1：0.5—0.6，高档住宅应该在1：0.8或者1：1。考虑到绿化面积的要求，可以将部分绿地与停车位相结合。

２、广场问题

在大型社区，一定要设计有相对比较大一些的空间，像10万㎡的住宅小区，应有一个最少1000㎡的广场，这样在业主入住以后，有一个集中的休闲活动场所，可以组织丰富的社区文化娱乐活动。同时，也提高了整个小区的品位。

３、公厕问题、垃圾中转站问题

在大型住宅小区，在规划设计时应考虑在公共区域设置公厕，方便人们的生活。不要等小区建好了入住了，才发现这个问题。而且即使后期发现了这个问题，要解决也是不容易的。一是必须经大多数业主的同意；二是要有合适的位置可以建设。即使大多数业主同意了，但没有合适的位置，不是离东边楼近了，就是在西边楼附近，那也是没法建起来的。所以必须在规划设计时充分考虑到，提前设计好在合适的位置配置。这样，即使离某个楼近一些，只要在销售时注明讲明，就不会引起纠纷、冲突，给以后的物业管理创造好的条件。

同样的道理，垃圾中转站也是大、中型社区必不可少的生活配套设施，一般项目在1000户以上的，都应考虑这两方面的配套。

（二）公共设施、设备配套问题

在规划设计阶段有许多方面要加以注意，特别是设施设备的选择与配套。并非高档的、大容量的就是好的，应该是合适的才是最佳选择。比如空调、电梯等设备，都应该是根据项目的档次需要，配置相应的级别。

1、电力的配置

以住宅小区为例，随着人们生活水平的提高，原先住宅电力系统配置标准较低的问题比较突出（一般都在4千瓦/户以下）。根据实际情况，现在的标准应调整为小康标准（6千瓦/户），高档标准为8千瓦/户—10千瓦/户。而厢式变或变压器的配置应以最高负荷（满负荷）的85%为最佳，设计过小或过大都不合适，小马拉大车拉不动，大马拉小车浪费。另外，一般情况下，厢变前的各种配置由电力系统设计院设计，而由厢变到各单元、各住户则由开发商请的设计院设计。比如各种空开、漏电保护等，一定要进行总审核，使两者相匹配，如果各做各的，会闹出不应有的笑话。

２、会所的配置

有许多房地产项目都设置有会所，开发商对此投入较大也比较重视，但无论是在南方发达地区，还是郑州这样的内陆城市，会所的经营都比较差。我们发现，虽然有对业主服务，收费较低的原因，但更重要的是会所的定位有问题，开发商一般都把临街的、有商业价值的地段开发成门面房或商业配套，其特点是出售以赚取利润为目的。在这样的思路下，会所被简单的定义为只为业主服务，功能设计较为简单，这使投资较大、装修高档的会所不但没有收益，反而成为后期经营的包袱。所以笔者认为关于会所的配置，在前期设计时就要考虑到后期的经营问题，要使其具备对内对外都能经营的条件，使其不仅能为业主服务，也能为社会服务，并且有较好的投资回报。这样，无论开发商、业主、物业管理公司都能各取其利，达到三赢的目的。

（三）涉及将来有运行费用和维护成本的方面

这方面涉及的面比较广，但主要有绿化景观（水系）、水、电、气、暖等方面。

１、绿化景观的营造、水系与绿化用水的结合。

在房地产开发中，绿化景观往往是一些项目的卖点，我们经常在媒体宣传上可以看到所谓的“绿色居住”、“健康生活”、“亲水住宅”等等。可以说现在稍微像样一点的项目都会在这方面下一些功夫，可功夫虽然下了，并不能取得很好的效果。主要有两个方面的问题：一是绿化景观的配置太好，养护成本太高。前期靠开发商贴补，后期业主不愿买单，物业公司也承担不起，结果无人承担养护费用，导致美好的绿化景观不能长期保持，最终损害开发商的形象。二来绿化景观的配置不合理，草坪太多、树木太少，区域景观，没有主题、针对性不强，比如许多项目起名“健康社区”、“文化社区”、“教育社区”、“白领阶层”、“亲水住宅”等，但在景观设计时候未能通过一些实景来配合突出其特点，仅仅只是一种概念炒作。

另外，在有水系的项目中，往往把水系的水循环使用与绿化用水系统分开来设计，造成极大的水资源浪费。但是可以考虑用简单实用的办法来加以改进，综合利用水资源，达到节约的目的；在水系统与绿化用水系统两个独立系统之间，加一个连接装置，此装置带有过滤功能，在水系统排水时，通过连接装置进行处理后，进入绿化用水系统，既可以作绿化灌溉使用，也可以作为保洁用水使用。

２、照明用电的控制方面

在用电系统的设计中，公共区域照明系统的控制要引起大家的注意。原则上讲大家都明白应该怎样做，实际操作中都往往简单处理，而不多考虑。怎样更有效的控制呢？正确的做法是根据不同季节、不同气候，根据日照情况，只开部分或开全部，或者先开部分后开全部（比如说隔一亮一），这样来控制照明系统，既保证了照明的需要，也有效地节约能源，更体现了设计的人性化考虑。

二、前期物业管理阶段

第一个阶段是物业管理介入房地产开发前期工作，此阶段主要是在项目定位、规划设计方面提供一些好的想法和建设，起的还是一个顾问的作用。但在房地产项目开工建设后，就要进行第二个阶段具体的物业管理工作，这个阶段就是前期物业管理阶段。这个阶段的主要工作是配合房地产项目建设期间的一些事项，比如现场施工监控（特别是隐蔽工程部分的监控）；内部验房；交房及维修整改。

（一）工程建设期间的介入

虽然我们说房地产开发与物业管理是两个不同的行业，是建房与管房。但物业管理毕竟来源于房地产开发，要想做好后期的物管，就应该在开发建设阶段提早介入。一方面对工程质量进行监控（除甲方、监理单位之外的第三方监控），为开发商负责；另外，也可提前了解项目情况，做好基础工作。

(二）内部交验房

一般在交房前三个月左右的时候，物业公司应该对单体楼进行检验。此时物业公司应该代表业主，检验标准按照建设部的标准或者地方政府制定的相关的标准。对房屋的门窗、上下水、电路、有线电视、卫生间防水等方面进行初步检验，有的项目因工期原因只能提前二个月开始此工作，最晚不能短于一个月的时间。因初步检验需要时间让建设单位整改，并进行二次三次复验，有过两三次内部检验及整改，再向业主交房时就不会有大的问题了。

（三）交房阶段

按规定此阶段是由开发商给业主交接房屋，物业公司正式开始物业管理的具体工作。目前流行的方式是开发商除办理手续外，其他工作大部分都要委托物业公司代行其责。这个阶段的重点工作是交房后的维修整改及装修管理。

物业公司在交房期间，对验房时发现的问题，应积极协助业主督促开发商、建设单位及时整改维修。此类问题的责任方虽然是开发商及建设单位，但业主主要是与物业管理人员接触，物管人员应该努力帮助业主解决好此类问题。如不能积极解决，业主会把牢骚怨气都发泄在物业公司方面，容易产生与物业管理的对立情绪。反之，积极处理、努力沟通，既解决了问题，又在这个过程中建立了业主与物业公司的相互信任、相互理解的友好关系，为以后开展物业服务工作打下了良好的基础。

装修是大部分业主交房后要进行的一项工作，时间主要集中在交房后的半年内。如何在相对集中的时间内把装修工作管理好，避免少数业主的私搭乱建、野蛮装修是对一个物业公司管理水平高低的检验，同时也是对全体业主利益的维护及开发商品牌延伸的重要体现。

三、成熟期物业管理阶段

业主交房装修入住一年后，已经进入成熟期物业管理阶段，开发商的身影已渐行渐远，剩下的主要是业主与物业公司之间的关系了。物业管理在此阶段的核心工作是如何为业主服务，按物业管理的根本定义来说主要有两方面的内容：一是管理好物业，使其保值、升值；二是为业主提供良好的生活环境、氛围。好的物业管理工作将给业主带来优质的服务，在业主享受生活的同时，其拥有的物业也不断升值，增加了大家对开发商的赞誉和对品牌的忠诚度，那么开发商的品牌也得到了提升。所以，此阶段虽然主要是物业管理方面的内容，但其实对开发商的声誉、品牌都有很大的影响，甚至直接影响到开发商以后项目的开发行为，应该予以重视。

综上所述，我们可以得出结论：虽然房地产开发与物业管理是两个独立的行业，但在房地产开发过程中两者的结合贯穿始终，并相互帮助与支撑，一个好的房地产项目、一个成功的房地产项目一定是房地产开发与物业管理结合得比较好的产物。