浅谈分期开发住宅小区物业管理的有关问题

陈耀从/《现代物业》/2008年3期

摘要：分期开发的大规模房地产项目小区，往往持续时间长，物业管理应既分期开展工作，又要把握全局，正确处理分期接管与后续开发建设的关系，搞好建管衔接，确保整个住宅小区物业管理的“长治久安”。评价整个住宅小区优劣的标准不仅要看开发建设质量，更要看居住环境和物业管理水平。建设设施齐全、质量优良的住宅小区是搞好物业管理的基础，物业管理的优质服务能够使物业保值、增值并形成物业品牌，只顾开发建设不顾物业管理是对产权人利益的最大欺诈，抛开建设谈物业管理如空中楼阁没有基础。因此，探讨分期开发房地产项目过程中的物业管理具有重要的现实意义。

在一些规模较大又分期开发建设的住宅小区，存在前期物业与后建楼盘在管理过程中因衔接不上出现脏乱差等现象，导致有些业主入住初期就有大量的投诉和报修，致使物业管理分期接管与开发建设的全过程难以有效衔接。这些问题的原因是多方面的，但从根本上讲，主要是还没有找到分期开发的住宅小区分期接管与后续开发有效衔接的途径和手段。因此解决分期开发住宅小区建管中存在的问题是目前物业管理和开发建设工作面临的一项重要课题。笔者就此问题谈谈个人的看法。

一、加强分期开发项目的行政监督，从源头上制止分期开发建设的遗留症

住宅小区的物业管理服务单位和建设项目的主管单位都是政府的建设部门，有些分期开发的住宅小区的物业管理问题是行政监督不到位的结果。一些开发商在利益的驱动下，加大建筑密度，多建房，挤占公共绿（场）地；降低或减少公共配套设施标准；不按规定提供物业管理办公用房和物业管理经营性用房；少缴或不缴住宅小区公共设施共用部位维修资金，在开发建设中没有考虑物业管理的需要，造成许多社会问题，影响社会安定和相关人群的安居乐业，给物业管理的正常运行留下了许多无法弥补的问题。

从1999年我市物业管理千户调查问卷汇总情况看，有35.6％的用户认为所居住小区存在“物业管理规划不合理”；有21.1％认为小区存在“见缝插针的乱建”；有39.8％的则认为“专用设施配套不齐全”。问卷调查从一个侧面反映了广大产权人迫切要求改善住宅小区建设与管理质量的意向。笔者认为，解决分期接管与后续开发的衔接问题要从立项审批和行政监督的这一源头环节入手，加大行政监管力度。为了保证新建住宅小区的使用条件和配套设施完善，在后续项目开工前，开发建设单位应制定项目整体的物业管理方案，物业管理方案应明确界定物业管理用房的具体位置、数量和提供主体；明确界定物业管理经营性用房的具体位置、数量、成本价格和提供主体；明确界定住宅小区公用设施共用部位维修基金的计提基数、计提比例和缴纳计划；明确小区绿化、硬化、美化、环卫、文体活动等公共设施的建设标准等。行政主管部门应按照《物业管理条例》的要求，认真检查开发商制定的物业管理方案的落实情况。</span>

二、分期开发的住宅小区要从整体出发，在后续建设中引入适应物业管理的规划设计

规划设计作为分期开发住宅小区后续开发建设工作的重要环节，对于整体住宅小区的形成起着决定性作用。要创造一个优秀的住宅小区，首先要有一个优秀的规划设计方案。在进行规划时，不仅要从住宅小区的总体布局、使用功能、环境布置来安排，而且要对物业管理所涉及的问题加以考虑。目前的现状是开发商在规划设计时较少考虑到日后物业管理的因素，导致住宅小区设施配套不全，给管理带来了许多不便。

笔者认为要做好分期接管与后续开发的建管衔接工作，首先要做好规划设计工作。诸如小区封闭管理的形式、垃圾点的设置、监控防盗系统的配置、园林绿化和硬化美化的设计、物业管理办公和经营性用房的定位等等，都要考虑得非常周到。为日后的物业管理提供有利条件。

在规划设计阶段引入物业管理理念不仅仅是规划设计人员的事情，也对物业服务单位提出了更高的要求。物业管理人员参与小区规划方案的论证，有利于从管理角度去完善规划方案。从静态上讲，不同规模不同档次的住宅小区其物业管理设施应如何配置要有切合实际的标准和规范；从动态上讲，应适当考虑物业管理发展的需要，灵活设计相关设施并适当预留可发展空间，使物业管理标准升级时其相关硬件设施扩充、扩建具有可能性。由此可见，在规划设计过程中有无物业管理意识，不仅关系到能否为规范的物业管理提供条件，而且关系到能否实现以高质量的物业管理服务营造宽松和谐的居家氛围，甚至关系到后期开发项目的吸引力。

三、物业服务单位应积极参与监督和验收后续建设项目

在分期开发的住宅小区后期建设阶段，施工质量直接关系到整个小区日后使用功能的正常发挥，关系到住户的切身利益，也关系到日后物业管理的正常运作。现实中，有的开发单位私自改变规划设计，造成配套设施不全和房屋质量隐患。解决这些问题，与物业管理的工作息息相关，因此让物业服务单位参与监督后续项目建设过程是完全必要的。这样做的好处是：

1、有利于行政主管部门监督和落实开发建设单位立项审批时上报的物业管理方案中规定项目的建设情况。

2、有利于物业管理公司日后的管理，促进楼盘销售。现在的物业建设，特别是高水准的现代化住宅小区，其结构、管线等十分复杂，安装、施工中，粗心大意或随心所欲都可能给设施设备的正常使用带来极大的隐患，甚至导致巨大的浪费，有时某些作业者可能会为了方便自己工作，而不是从有利于业主使用角度去安装施工，从而给后期的物业管理带来诸多难以解决的问题。物业服务企业派出专业人员管理，监督施工单位的各项工作，提出整改建议，确保了工程质量，为业主争得了良好的硬件条件。

3、有利于物业的功能定位，确保物业的使用功能。物业管理公司积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用、管理和服务留下隐患。

4、有利于减少开发商的后顾之忧，专心于开发建设。通过分期介入，开发商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使其改进发现的问题，避免日后扯皮推诿事情的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中给排水、电气、照明、通信、通讯、暖通、供电、避震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题，引起开发商的高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设施设备在投入使用前就能正常运行。其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护，同时严格按照建设部颁布的《房屋接管验收标准》做好接管验收工作。

5、能及早从今后管理的角度监督建设施工单位严格按规划设计原意进行建设，及时制止一些建设单位不顾小区今后管理的难度和广大业主的利益而随意改变规划设计现象的发生。

6、能使物业管理公司了解房屋建设结构及各种管线的埋设，收集整理好小区建设的有关资料和基本情况，在业主入住前，为住宅小区的装修管理和水电、土建维修提供方便，使建设寓于管理之中，为全面管理好小区打好基础。

7、物业服务单位参加单项工程验收和小区综合竣工验收是住宅小区整体物业接管前对建设单位的最后一个制约环节，对未按规划设计建设配套设施和物业管理设施的行为，物业服务单位有权要求建设单位补建或完善，从而确保物业管理前提条件的落实。

四、后续开发项目综合竣工验收后，应做好物业管理工作

后续开发项目综合竣工验收后标志着开发建设单位的工程建设任务的完成，物业服务单位在这个阶段要全面介入管理，避免建管脱节，造成业主的违章装修、公共环境和治安无人管理等后果。物业服务单位在实施对后续建设项目管理时应重点把握好四个环节：1、在物业接管验收中严格把关。对即将接管的小区认真做好使用功能的核查，对各种设备、管线都逐一检查并做好登记，办理交接手续，建立移交档案，完成法律上的建管交接。2、超前制定各项管理制度。物业公司在业主入住前，应制定出一套科学的行之有效的规章制度，使物业管理一开始就做到有章可循。3、实施超前教育。在业主入住以前，物业服务公司应对整个宣传教育工作做出周密计划，采取多种形式，宣传业主在物业管理中的权利和义务，以得到广大业主的支持、理解和配合。4、超前协调好物业管理与行政管理的关系，明确物业管理公司和行政管理部门职能，避免出现多头管理，推诿扯皮等现象；政府职能部门（如办事处、派处所）对小区有关工作实施业务指导、监督和检查，保证业主入住后物业管理公司和行政管理部门密切配合、相互支持，从而为小区管理提供保障。

分期开发住宅小区的分期建设与物业管理的各个环节有着内在的联系，二者是相互依存、相互促进的关系。开发建设单位为购房人提供了住宅产品消费，物业服务单位为购房人提供了物业服务消费，从维护消费者权益的角度二者的目的是一致的，那就是让业主（消费者）享有优良的产品和优质的服务，因此分期开发的住宅小区的物业管理和后续开发建设又是相互统一的关系。在《物权法》和新的《物业管理条例》付诸实施的新时期，为了保障和维护物业产权人的合法权益，认真研究建管衔接问题，制定建管衔接方面的规则，真正实现分期开发住宅小区的分期物业管理与后续开发建设项目在各个环节的有效衔接，是完全必要也是迫在眉睫的。</span>