专项维修资金用得越少越好吗

彭晖穆东萍/原载于《现代物业》杂志/2007年第5期

专项维修资金是由每户业主缴纳的，用于小区共用设施设备的大修、中修和更新、改造的费用。由于资金量大，涉及每个业主的切身利益，因此，大多数业委会在使用时都非常谨慎。笔者近期在调查维修资金使用情况时，不少业委会很自豪地说，我们小区维修资金使用量很少或是根本不用，这样资金就安全了，对此小区业主也很拥护。那么专项维修资金是否用得越少越好呢？

维修资金来源于小区的每家每户，由于首次筹集的金额并不是很多，经测算，仅够一次大修使用，在目前续筹机制尚未完全建立的情况下，使用时应当奉行精简节约的原则，避免真正需要时出现缺乏资金的被动局面。

但是过分强调资金安全，以致该用的不用，就会产生以下不良影响：

影响之一：众所周知，设备设施是需要定期进行维修养护的，如道路有了破损，就需要及时修补；绿化需要定期翻新等。俗话说，小病不治变大病，为了省钱，不修或是修不彻底，等到设备设施发生重大故障时，不仅需要更多的费用，还会影响业主的正常生活。尤其是目前新建的小区使用了不少新设备，如变频水泵、红外线边界报警设备、生化处理设备、网络设备等，维修保养费可能每月需要一两千元，但是更换一套却需要上万甚至几十万元。

影响之二：小区的公共设施设备的正常运行不仅涉及小区内部环境的正常运转，有时还会影响到小区以外，对社会公共安全产生影响。曾经有一个小区，物业公司提出外墙贴面砖有剥落的危险，需要尽快组织维修，但该小区业委会拒绝了物业公司的提议，认为情况没有那么严重，结果就在当天，墙面砖剥落，造成一死一伤的严重后果。

影响之三：小区的设施设备长期得不到维修养护，直接影响到小区的保值增值。走进房龄差不多的两个小区，一个外墙干净，绿化优美，儿童在游乐园尽情地玩耍；另一个小区外墙渗水严重，绿化凋零，喷水池成了垃圾箱，显然，两个小区房屋的价值立即产生了差距。

惜用维修资金的表象是为了省钱，为了资金安全，为了小区尽量少发生纠纷，但从深层次看，存在以下原因：

原因之一：一部分业主还没有建立买方还要养房的消费观念，公共安全意识也比较淡薄，有的甚至“事不关己，高高挂起”。楼下的认为屋顶漏水与己无关，有的认为综合改造没必要，造成达不到三分之二业主同意而不能通过。

原因之二：业主不信任物业公司和业委会，怀疑物业公司和业委会串通一气，利用工程从中牟取好处。而物业公司和业委会也害怕承担责任，多一事不如少一事，能不用就不用。

原因之三：一部分小区存在经营性收益，有的业委会把这部分收益用于了公共部位的维修。

合理地、有计划地使用房屋维修资金，对小区物业共有部位、共用设施设备进行维修和更新、改造，有助于维持和提高建筑物的使用功能和价值，保障房屋的安全使用，也是构建和谐社区的重要基础内容。一味地少用或不用，显然是不合理的，因此，笔者认为应转变观念，采取必要措施保障维修资金的正常使用。

措施之一：由政府制定建筑物强制维修标准，根据不同建筑物及设施设备类型，规定业主必须定期按照既定的标准对物业进行必要的维修、更新和改造，并对不落实的，采取一定的强制措施，并不拘泥于业主三分之二以上表决通过。对于危及社会公共安全的，还应建立应急保障机制区：对弱势群体，要建立援助托底机制。

措施之二：加大正面宣传力度，增强业主公共意识和责任意识，要把小区的事看成是自己的事，认识到集体利益与个人利益直接相关，真正感受到自己是最大的受益者，从而积极参与维修资金的使用与管理。

措施之三：加强维修资金的使用监管，规范维修资金使用决策程序，公开维修资金使用信息，使维修资金运作阳光化，把维修资金用在刀刃上，发挥维修资金的最大效益。