高档住宅与写字楼物业将成为资产管理“领跑”者

于洪波/中国物业管理杂志网/20080804

领跑者必然有其体力和耐力，也必然要比后来者看得远、看得准。我们今天迈出的这一小步，应该说是物业管理行业的一大步。

随着房地产市场的发展，尤其是以收益性房地产为目标对象的投资活动的增加，物业管理也逐渐拓展了服务领域和服务模式，出现了资产管理等新的专业服务模式。物业管理是房地产开发过程的延续，是以实现物业拥有者的预期目标、使物业保持良好运行状态为目的的一种专业服务。它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。?

对于居住物业，物业管理就是房地产资产管理的全部内容。然而，对于收益性物业或大型非房地产公司拥有的自用物业，除物业管理外，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。此时的物业管理除进行物业的日常管理外，还要执行资产管理所确定的战略方针，以满足组合投资管理的目标。?

资产管理是物业管理发展的高级阶段

资产管理是一个国际上的概念，是物业管理的升级模式。资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多，因此资产管理公司通常聘请若干物业服务公司和设施管理公司为其提供服务。资产管理经理领导物业经理和设施经理，监督考核他们的管理绩效，指导他们制定物业管理、设施管理的策略计划，以满足组合投资管理者对资产价值最大化的要求。?

资产管理的主要工作包括：制订物业策略计划、持有或出售分析、检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，协助物业服务公司与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。

高档住宅小区的资产管理

高档住宅小区的资产管理，主要以高档小户型住宅为例。他们大都地处优势地段，自2002年下半年以来倍受市场追捧，单位面积大多在45平米以下，其购买者用于投资为目的的大约在80%左右，这一比率与广州、上海等房地产发达城市基本一致。而此类的房地产开发，除了一些地区纷纷推出了青年公寓、单身公寓等独立成栋的小户型外，在一些城市的顶级地段出现纯小户型住宅，更是从设计、物业、商住精装修等方面将小户型概念演绎到极致。小户型的优势主要是总价低，大都地处城市中心地块，其主要购买人群为需要自由空间的白领和迫切需要自立门户的年轻夫妇。由于小户型尚未达到建设部规定的相关居住功能，入住小户型的人群既有较高收入预期，又有相对丰厚的现实收入。但是，小户型只能是居住人群短期过渡性住宅，从根本上决定了小户型的购买人群主要是投资型，小户型住宅的陆续推出，使小户型的热度进一步升温。

这类物业的购买者，除一小部分用于自用经营外，大都是以投资型为目的，靠物业的出租经营的收入来回收投资并赚取投资利益。这类物业最突出的特点是区位优势十分明显，投资性房产物业的市场繁荣与当地整体的社会经济状况密切相关，还与工商、贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业甚至社会治安状况息息相关。物业的使用者多用投资者提供的空间进行经营或居住，并用部分经营所得或薪金收入来支付物业租金。此时，物业管理已经升级为资产管理，要在保证业主物业保值升值的同时，想方设法的帮助业主实现利润的最大化，通过优异的物业管理实现资产保值增值。例如，深圳市保利物业管理有限公司在管的保利城花园项目，其售价已从前两年的5000元／平米涨至现在的7000元／平米；保利大厦写字楼每平方米的租金上涨了10元左右。

写字楼的资产管理

所谓写字楼资产管理，就是在完善丰富常规的清洁、秩序维护、绿化等基本职能基础上，通过有效的资产管理手段，如制定计划、持有或出售分析、监控绩效、协助客户关系、定期进行资产分析等，使写字楼在物业形象上历久弥新，在商务环境和品牌形象上更加出类拔萃，达到所管物业的保值增值效应，持久创造优质商务资产。写字楼的物业管理是一项非常专业的工作，与住宅区的物业管理有明显的区别。

据悉，国际企业中心的资产管理涉及工程、设备、人员形象、车位、品牌、VI、服务理念和文化等诸多方面，既有硬件设备设施的维护，也有软件顶级商务环境的营造。有行业专业人士曾经这样说过:“对于业主委托我们管理的资产，主要有两大任务要完成:其一是物业资产价值最大化，其二则是资产生命周期的超时延长。”在《物权法》提出延长房屋使用期限的问题的情况下，如何实现物业资产的保值增值，也必将越来越得到全社会消费者的关注。

把资产管理的经营理念嫁接到商业开发理念中去，是物业服务企业服务观念的变革。资产管理的理念贯穿于商业物业的工作中已有成功案例，可供我们获取成功经验。很多国内一些开发企业选择与戴德梁行、仲量联行合作，本身也体现出对物业实现保值、增值的决心和负责任的态度。例如，在香港最有名的新弘基地产，其自主经营与对外销售的商业地产比例大体在7：3左右。

此外，对于写字楼而言，资产管理的另外两大核心“服务功能多样化”和“商务环境品牌化”也正在全力打造。

服务功能多样化是优秀写字楼的必备条件，作为现代写字楼，特别是那些在功能上接近于酒店，自身不仅有商务中心、会议中心，而且还有会所、酒吧、咖啡厅、健身房、美容美发厅等的综合性写字楼，更需要综合性的物业管理。应在这方面积累丰富的经验，不仅有会所综合管理经营的专业性人才，而且有一整套成熟的会所经营模式，能有效地对写字楼的各项服务功能进行整合，形成全方位、多功能的写字楼物业管理系统。

硬件的东西可以一目了然，但是软性的服务要经过亲身体验才能获得感受。国际上一些大公司在选择写字楼时，比较注重评估大楼的物业管理水平。物业管理的品质其实就是体现了人的品质，首先是管理者的品质，同时也是使用者的品质。国际企业中心不仅为其商务环境贴上品牌标签，而且更致力于成为受人尊重的写字楼区。

资产管理的目标是实现“三要”：要实现物业的保值增值；要不断地满足客户的市场需求；要追求社会效益的最大化。因此，也就需要物业服务企业在服务管理上就要做到“管理经营一体化、商务氛围人性化、设备管理专业化、服务功能多样化、商务环境品牌化”。品牌的最高境界莫过于让目标消费人群，诚心深入持久的认同了。