低收入物业管理小区面临的困难及发展思路

陈坚/《中国物业管理》2006年（增刊3）/20061114

摘要：物业管理公司的支出费用主要有三大部分：一是维护成本费，如公共设施设备、公共部位的维护费等；二是劳动力成本费；三是物业管理企业的税费和管理开支。而收入主要来源于物业管理费，其次是车位费、商业配套用房经营收入及物业管理公司提供的有偿经营服务费。但人力成本的逐年提高；员工养老保险福利制度的规范；公共设施设备维护成本的增加；业主服务要求的日益提高等一系列的困难都在影响物业管理企业的正常运作。

随着人民生活水平的提高和消费理念的改变，业主对物业管理服务的要求也不断提升，物业管理费标准节节攀升，在一些大城市某些住宅楼的物业管理费甚至高于某些写字楼的租金，在杭州出现了12元每平方米的管理费标准。但在新建小区管理费逐渐上涨的同时，一些老旧小区的管理费还停留在0.2～0.4元每平方米左右，一定程度影响了物业管理企业的发展，也限制了消费者对物业服务更高层次的需求。

一、低收入物业管理企业面临的困难

1.定价与服务定位不对称。

九十年代初，杭州物业管理刚刚起步，物业管理市场不健全，物业管理概念还比较模糊，许多房产公司组建自己的物业管理公司，所以管理费定价普遍偏低，房产公司对物业管理公司在一定的程度上给予补贴，管理费的定价并没有真正体现物业管理的成本和发展空间。

物业管理企业经过多年的管理服务，小区内的设备设施维护费、办公设备的更换成本不断增大，同时为了满足人们的需求，服务标准也在不断提高。这些成本的不断增加，单靠低价管理费来维持物业管理公司的生存已远远不足，企业将走向亏损的边缘。

2.劳动力成本不断提高。

作为一个劳动力密集型的物业管理企业，劳动力成本的支出是物业管理企业最大的一笔费用支出。

①服务要求标准的提高，物业管理公司不得不增加劳动力和不断提高劳动力水平，物业管理发展到今天，企业的持续发展，必须投入一定的资金对员工从思想、技能等各方面进行培训，但这个过程不仅需要时间，更要投入大量的人力和物力，这就使得企业劳动力成本的增加。

②劳动力成本的支出占企业总成本支出的50%～60%。《劳动法》规定了劳动者在企事业单位享受的福利待遇，受到劳动法的保护，使职工下岗、退休后有一定的社会保障，如养老保险和退休金等。因此，各物业管理公司依据社保办法为已转正的员工办理养老保险金，但对于微利行业的物业管理企业，特别是原来未将福利支出列入经营成本的项目，无疑是个沉重的负担。

3.公共配套设施、设备维护成本的增加。

老旧小区公共配套的一些设施、设备，都已逐渐老化，如小区的道路、上下水管道、楼道、屋面等这些设施设备的维护到都需要物业管理公司大量人力、物力的投入。随着人们生活水平的提高，车辆停放成为老小区管理最头痛的问题。车位的紧张，造成了小区内道路的路面受损严重，增加了物业管理企业的维修成本支出。

4.业主权利和义务的失衡。

开发商为了能让自己的产品更受消费者欢迎，想出许多办法为小区业主提供公共配套，如儿童教育场所；医疗配套；生活、娱乐场所（超市、书店等）这些都给业主的日常生活提供很多方便。但对于十几年前房屋处于紧缺的时代，开发商根本不需要开动脑筋吸引顾客的眼球。所以老业主把只有0.4元每平方米的物业服务档次与90年代后期建造的新小区0.8元每平方米甚至1元每平方米的小区进行比较，造成有的老旧小区业主委员会与物业管理公司“唱反调”，甚至拒交物业管理费，给物业管理公司带来了很多压力和负担。

5.水、电成本的增加。

①公共能耗费的增加。水、电资源的短缺，导致水、电使用成本的增加，水、电管理部门同时也提高了水、电费用。小区内公用楼道灯、路面灯、花草灌溉的用水，都是物业管理公司从物业管理费中提取的，公摊能耗支出的增加，加重了物业管理企业负担。

②2003年9月出台的《物业管理条例》第四十五条明文规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。可是一些老旧小区还进行原始操作，如水、电管理部门向总表收取费用，物业管理企业充当中间人的角色，挨家挨户收取水、电费，结果导致物业管理公司在没有得到任何代办服务报酬的同时还要承担其中产生的水、电损耗费用。

6.专项维修基金的续筹。

1997年杭州市房地产管理局第44号文件，已出台《杭州市住宅小区房屋维修专项基金缴交和使用管理暂行办法》。《物业管理条例》第五十四条也规定，专项维修基金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共享部位、共享设施设备的维修和更新、改造。可是对于此文件出台前交付的小区，都未曾交纳过专项维修基金，如共享部位、共享设施设备的维修和更新、改造费用一直都由物业管理公司承担。如何筹集物业专项维修基金，是物业管理公司近几年面临的严峻问题之一。

二、健康发展的思路

1.政府的扶持，促进行业可持续发展。

物业管理企业是一个相当弱势的群体，尤其是管理老旧小区的物业管理企业，其发展离不开政府的支持。

①在税收上给予一定的优惠和减免；

②原开发配套不全的小区，由政府划出一定的城市维护费来完善配套设施等；

③媒体正确的宣传，要让业主改变“物业管理企业是个筐，什么东西都往里面装”，要让业主了解到物业管理企业在工作中确实存在的一定困难，低收费会导致一些小区管理无法正常运行等；

④物业专项维修基金的续筹工作，希望政府有关部门出台相应的操作办法；

⑤希望政府部门针对一些低收费小区，出台一些菜单式的有偿服务，明确服务标准。

2.水电部门的配合工作。

前面所提各老旧小区的水、电费收缴情况，各水电部门每月根据每小区设定总表显示的用量数向物业管理公司收取总费用，物业管理公司为了减少人力成本，每季向业主（一户一表）收取一次水电费，但同时物业管理公司也增加了资金风险（为业主垫负了前两个月的水、电费），管理费催缴工作的开展给物业管理公司带来很大的工作量，投入了大量人力资源。水、电表的差额由物业管理公司承担，如上所提，水、电供应部门应该向最终用户收取有关费用。

3.业主委员会的配合与支持。

未交纳物业维修基金的小区，道路的修补及公用设施设备维修、维护费都由物业管理公司承担，但是对于一个微利行业的物业管理企业，收入较低的物业管理费，却要承担如此大的费用支出，对于物业管理公司来说是是一个沉重的负担。因此需要业主委员会的支持与配合，对于拖欠物业管理费的业主进行沟通与劝解；对于物业管理小区内经营性收入（如车位费、商业配套用房的经营收入）按规定属全体业主所有，由业主委员会调配，建议给予物业管理公司相应的补助；对于需要筹集物业专项维修基金的小区，业主也做相应的配合工作，做好业主的思想工作。