物业前期咨询应重点做好的几项工作

赵进刚/中国物业管理网/20071214

物业管理的前期介入工作一般有三种形式，即：物业前期咨询、物业前期介入和物业前期管理，三种形式有不同的内容和不同的工作方式。笔者现结合工作实际就物业前期咨询工作的必要性和应重点做好的几项工作进行探讨。

物业前期咨询工作的必要性

物业管理企业是房地产商开发建设项目与物业运营管理相结合的纽带，对于房地产开发企业来讲，在项目的初步设计阶段甚至可行性研究规划阶段就聘请专业水平较高、有一定管理经验的物业管理公司进行物业前期咨询是十分有益的。这不仅有利于完善项目的初步设计及深化设计，而且能够减少或避免由于考虑不周产生的设计缺憾所给日后销售、使用及管理带来不便或损失。

对于物业管理企业来讲，在具备一定管理经验和专业技术人员的条件下，主动申请参与房地产企业的项目开发的全过程，以合同方式，在物业项目前期咨询阶段，凭借实践中获得的经验，对设计中容易疏忽的问题和尚需优化的部分提出意见和建议；通过物业前期咨询成效，取得开发企业对其管理服务能力的信任和认可，争取在施工建设阶段能够达到物业前期介入；在进入竣工验收前完成物业前期管理委托。这样不仅使物业管理企业对物业项目及各个部分充分了解，同时也使其有可能成为最适合接受物业管理委托的公司。

物业前期咨询应重点做好的几项工作

1.确定项目管理档次，拟定初步管理方案。

根据开发商关于项目规划的开发类型业态、开发规模、市场定位、客户定位、产品档次定位、价格定位，通过对咨询项目的地理位置、周边环境、相关项目状况、市场对标分析，未来客户需求等进行深入的调查了解，分析研究，确定项目管理档次，并通过初步分析测算，拟定与之相适应的初步物业管理方案，以利于物业前期咨询工作的分项定位。

2.确定项目咨询时间节点，拟定咨询计划。

根据开发商、设计单位关于项目的初步设计方案，对所咨询项目的建筑结构，结构布局型式、设施设备配置、功能设施配套用房、整体环境等，依据相关资料进行深入的分析研究，结合项目设计、工程进度并根据物业管理实践中获得的经验，确定项目咨询时间节点，拟定咨询计划，物业前期咨询的内容时间节点应与项目设计、工程进度合拍，便于发展商采纳决策。

3.确定咨询重点内容，组织设立专题咨询小组。

根据对物业产品的市场需求状况和在销楼盘、在用物业产品的市场分析，从项目结构功能布局、设备设施功能配套、安全设施、交通组织、园林景观、导向标识等方面，结合项目阶段性设计深度、物业管理实践中获得的经验及初步物业管理方案和项目实际，研究确定物业前期咨询重点内容，组织设立专题咨询小组，发挥专业团队的力量，按照咨询节点计划完成专题咨询，保证物业前期咨询工作质量。

4.收集利用咨询专题类比信息，紧密结合项目实际提出咨询建议。

根据与发展商签订的物业前期咨询服务合同要求、研究确定的咨询重点内容、不同的物业业态及咨询专题所涉及的相关信息，通过考察、座谈、收集分类，丰富咨询专题的类比信息数据资料，结合项目不同阶段、不同专业设计深度，根据物业管理的规范要求以及物业管理实践中获得的专业经验、初步物业管理方案中的专业管理需求、客户使用需求等，结合项目实际充分利用类比信息数据资料提出咨询建议，使所提出的建议能够紧密结合市场，咨询内容符合项目。

5.加强与发展商和设计人员的沟通，提高咨询建议的适用性。

根据开发商及设计单位提供关于项目设计说明、初步设计及深化设计图纸等资料，通过认真研读，对阅图过程中发现的一些设计缺陷和今后物业管理、用户使用需要进一步优化的问题，物业管理企业的相关部门及人员应与开发商及设计单位建立不同方发展商在物业项目开发过程中，由于季节、施工进度、工序交叉等诸多因素，对物业前期咨询建议及意见重视采纳程度有所不同。物业管理企业对需要提出的咨询建议报告，应把握好建议的时机，适时提交。对已提交的咨询建议报告采纳情况应进行跟踪，特别是对后期物业运行、管理、能耗控制及使用影响重大的咨询建议及意见要重点跟踪，促进重点建议的采纳实施，避免错过开发设计施工采纳建议的最佳时机，提高咨询建议的实用效果。

6.加强对发展商采纳建议实用效果的调查跟踪，向发展商进行反馈。

物业项目竣工投入使用后，物业管理企业的咨询部门应继续做好对后期物业运行、管理、能耗控制存在较大影响并被发展商采纳的建议及意见的实用效果的跟踪调查，通过总结分析，向发展商、设计单位进行实用效果反馈，使发展商在今后的开发项目中能够建造适用性好、品质高的物业项目，这是物业管理企业与发展商、设计单位建立良好合作关系的重要环节。

物业项目是一个系统工程，设计人员有时不一定非常清楚以后使用和管理中的问题，难免会忽略以后业主使用时的方便以及物业管理企业管理的需要，这就需要物业管理企业的前期咨询人员及时提出问题，在设计时就予以修正。所以，物业前期咨询工作的介入时间越早越好，咨询工作越深入越好。