物业管理项目招投标中的问题分析

朱向群/《中国物业管理》/2006年（增刊3）

摘要：物业管理招投标是物业管理社会化、专业化、市场化的体现，是物业管理规范化运作的必然要求。物业管理招投标有其自身的特殊性，了解物业管理招投标的特点，并在此基础上把握物业管理招投标实践中的要点，才能更好地实施物业管理招投标，推动物业管理行业的发展。

物业管理招投标政策的逐步完善，使得物业管理市场得到了进一步的拓宽。首先，招投标政策从根本上规范了物业管理市场，使其能够在平等的环境中进行公平竞争。从而鼓励和带动了一批集体型、民营型企业的健康成长，逐步实现了物业管理市场化的目标。再者，招投标制度的实行，市场竞争的加剧，提升了物业管理企业的服务质量，并促使其向尽善尽美的目标靠近。作为一种起步时间不长的市场竞争形式，物业管理招投标活动有其自身的特性。

一、物业管理招投标的特点

1.使开发建设与物业管理相分离

我们都知道导致业主和物业管理公司矛盾的一个主要源头就是开发建设遗留问题，随着行业自身的发展，建管分离势在必行。尤其是法令法规及其配套措施还不够完善的今天，发展商自己直接组建和领导物业管理公司，若缺乏自律意识，或在自身经营发生困难的前提下，将最终损害业主的利益。物业管理招投标的开展将促使开发建设和物业管理分离，最大程度上保障业主的利益不受侵害。同时也只有开发和管理的分离，才能促使越来越多的物业管理企业不断自我壮大、独立成长，保证物业管理作为一个独立的行业按照其自身的规律健康发展下去。

2.加速推进全行业市场化进程

经过二十几年的发展，全国各地目前已初步形成了不少有较强市场意识的专业物业管理企业，这种形势迫切企业不断扩大市场占有率，行业竞争日趋激烈。但如果不能保证这种竞争始终处于有序、公平的状态，就有可能造成不正当竞争的蔓延，发生暗箱操作，最终将不利于行业的健康发展。与其他行业一样，物业管理的发展也需要一批优秀的企业尽快崛起，他们通过企业的不断自我完善和创新，通过相互间的竞争和交流，最终将带领行业内其他企业的共同进步和提高。而招投标的推行正为本行业内领导型企业的迅速成长提供了条件。

3.确立起一种同时保障发展商、物业管理企业、业主三者利益的规范机制

不少物业管理企业在参与物业管理招投标过程中都会遇到这样一些问题：发展商希望物业管理公司吸纳一些自身难以消化的人员；减免空房管理费；为了促销，尽量降低物业管理费收费标准等等。而物业管理企业出于承接物业的渴望常常处于两难的境地。这些问题看似发展商与物业管理企业作为合同双方的权利义务问题，实际暴露出的是发展商、物业管理企业、业主三者之间的权利义务没有得到相应的保障。

以招投标方式选聘物业管理企业正可以解决上述问题。招投标的评审权和决定权授权交给了专家评审小组，有利于作出最正确的选择。同时，整个招投标过程中公开的、透明的，交易条件也是公平、明示的，最大程度上杜绝了不合理条件。有利于物业管理企业轻装上阵，最终有利于行业的健康发展。

二、物业管理招投标活动中存在的问题

1.暗箱操作

在物业管理项目招投标活动中，我们经常会遇到这样的情况，前去参加某物业招标，但是一些知道内情的人早就说出中标者是谁，而整个招标的过程都证明了这个消息的正确性。又如某物业招投标，开标之时七八个公司竞争，初选以后剩下两三个公司，决标之前又莫名其妙进来一个公司，然后该公司一路前进中标。事实证明，许多招标项目的委托对象早已内定，或者基本已定，招投标仅仅是在走一个添加某种光彩的形式，组织者其实并不想招标，只是想通过招标摸清行情。

上述现象虽只发生在部分地区,但却造成了严重不良影晌。它使人们对招投标的公平、公正性产生了怀疑，破坏了选拔高水平物业管理公司的宗旨，更助长和加剧了物业管理公司之间的不正当竞争。一些公司为了中标，找关系，走后门，大搞暗箱操作。

要解决这些问题，必须规范招投标活动。物业管理的招投标是一种市场经济活动，只有采用市场经济的活动方式才能真正达到目的。因此，政府应该成为招投标的倡导者、监督者，不应该是招投标的组织者、操作者和评分者。另外，招投标的市场主体是房地产商、物业管理企业和业主，让三方唱主角才能促进招投标活动的健康发展。其次是要切实实行专家评审制度。物业管理的专家不应该是任意指定的，应该通过行业部门的审核评定。

2.恶性竞争

部分企业为了竞标，盲目追求价格的最低化。不惜亏本经营，将合理价格变成最低价格，把招投标的过程变成投标者之间竞相压价的过程，一些招投标组织者不顾物业管理公司是否亏损，一味追求最低价，往往是谁能承受亏损谁就中标。按照这样的方式招投标，物业管理公司往往只是高兴于中标成功的瞬间，等进入实际管理就走不通了，要么管理质量上不去，要么必须重新调整价格。

要避免此类恶性竞争事件的发生，就要求物业管理企业对投标价格有一个正确的认识。

A.物业管理质量与价格成正比。

目前政府实行的是不论资质等级的统一价格，导致部分招投标企业走入了价格误区：招标者希望“马儿快点跑，又要马儿少吃草”；投标者深知价格高了中不上，于是为了中标而刻意压低价格。而压价价格的结果就是影晌了物业管理质量。其实，大家都应该明白，管理质量的高低与管理价格的高低是成正比的。招投标的目的是希望通过竞争实现价格的合理化，而非价格的最低化。在实际评定中，招标方应当将投标公司的管理水平与该公司的报价进行综合分析评定，然后作出是否科学的结论，而不是在绝对价格上简单对比。

B.投标价格中的可比因素和不可比因素。

物业管理价格的组成比较复杂，不同的物业管理公司往往有自己的表达方式。因此常常会出现这些情况，各家的价格组成不一样，很难进行相互比较。如果一定要进行比较就应该将报价项目分成可比因素和不可比因素。能源费、维修费在投标中仅仅是一种预测，进行比较的实际意义并不大，可以划入不可比因素。需要比较的是人员费用、酬金和日常开支。坚持正确的比较方法，对于正确地选择物业管理公司具有相当重要的意义。

目前，在物业管理市场运作当中，少数物业的使用人（或所有人）没有按照法律制度规定的招标程序进行招标，而是借助招投标这一“冠冕”的程序进行公开招标，达到自我宣传的目的，严重损害了物业管理企业的利益，浪费了大量人力、物力、财力，这种行为应该得到制止和制裁。