绿色物业与绿色社区共赢社区环境管理

刘建雄张丽/江苏省环境保护厅/20091029

在中国，物业管理已经历了二十多年的发展，绿色社区创建活动也开展了十多年，她们以不同的形式，不同的方法，从不同的方面，不同的内容影响着社区环境管理体制的改变。

物业管理涉及到房屋及其配套设施的养护和维修，以及对服务区域内环境的管护，据资料对比，建筑寿命全周期的80%阶段处于交付使用以后的运行时间，这个阶段的管理费用，发达国家是建设成本的7倍左右，而中国则达到了12倍，其中，能耗费用占比最大，主要表现在：生活用水的过度使用，电力系统的过度消耗，重复装修的严重损耗，设施设备管理疏漏带来的浪费等等，由此，反映出物业管理与节能减排的密切关系。

绿色物业管理目前在中国行业内尚未普遍推行，只是个别物业服务企业进行了ISO14000环境管理体系认证。在绿色社区中推行绿色物业涉及到众多的居民、家庭、社区及企业，综合参考国家、省、市绿色社区考评指标，在社区水环境、空气质量、噪声管理、固体废弃物处置、环境状况和绿色消费等方面，都可以为绿色物业管理引导发展方向，不但反映了人们对居住环境的生态要求，也体现了企业的社会责任，还揭示了物业管理与环境保护的内在联系。因此，结合绿色社区创建活动的开展推行绿色物业管理，势必成为今后社区环境管理生态发展的一条有效途径，既有利于企业降低成本，树立品牌，增强市场竞争力；也有利于揭开物业与业主之间的屏障，促进全民参与节能减排，在家庭低碳生活，社区低碳行为，社会低碳经济中，应对全球气候变化，抵御自然灾害，建设资源节约型、环境友好型和谐社会。

一、推行绿色物业管理的积极意义

一是有利于政府加强社区环境管理。绿色社区创建活动自表彰命名以来，一直是由环保系统牵头政府多个相关职能部门，共同组织开展的一项社区环境保护的长期性工作。从社区管理的现状看，居委会虽然是自治组织，却承担了基层政府职能的延伸作用，管辖的范围大多数涵盖若干个小区，小区内的环境多数是由物业服务公司投入人力和物力直接维护，根据《物业管理条例》物业服务企业对管理区域内违反有关环保法律法规的行为应当予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。因此，推行绿色物业管理可以促进物业服务企业在管理中依法承接政府对社区环境管理的职能，使企业行为附加行政和公益的内容，能够形成合力更有效地开展区域环境管理。

二是有利于物业服务企业降低运营成本。推行绿色物业管理可以促进物业服务企业在管理中积极使用新能源、新材料、新技术、新工艺，通过抓好各个环节达到节能、节水、节电以及节约养护材料，减少污染物的排放量，避免污染事故的发生，降低环境风险和环境维护的运营成本，促进资源的循环利用和环境改善。

三是有利于物业服务企业提升环保品牌。推行绿色物业管理可以促进物业服务企业对全体员工进行常规性的环保培训，使员工在思想观念和行为方式上绿色起来，重视社区的环境保护工作，积极解决社区存在的环境问题，为社区人人参与保护环境创造条件，从而增强企业环保形象，树立企业环保品牌。

四是有利于物业服务企业增强市场竞争力。推行绿色物业管理可以促进物业服务企业为实施社区全过程控制污染和清洁运行提供程序上的保障，在节约成本过程中创造价值，提升管理区域的环境品质，使物业保质增值，同时也为社会创造财富，实现经济效益、环境效益、社会效益综合发展。

二、绿色物业管理的主要内容

当前，从物业管理与环境保护两个方面相得益彰、绿色物业管理与绿色社区创建共赢社区环境管理的角度考虑，绿色物业管理的主要内容包括：一是减少污染、保护环境，这是绿色物业管理的重要任务；二是通过有效的管理措施节约资源能源；三是维护健康舒适安全的人居环境。

与绿色社区创建活动相对应的绿色物业管理具体内容有：一是垃圾分类处理。要在服务区域内遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，将垃圾分为可回收与不可回收两大类，可回收垃圾进行资源化处理，不可回收垃圾进行袋装化清运，减少运输过程中的污染。

二是提高空气质量。在服务区域内劝阻单位和家庭使用燃煤锅炉，在道路两旁选种对汽车尾气有吸收转化功能的植被设置绿化带，在住宅楼厨房较集中的一面种植阔叶树木，以降低粉尘、一氧化碳、二氧化硫和油烟在空气中的排放量。

三是减少污水排放。在服务区域内实行雨污分流，雨水经收集后用于浇灌绿地，冲洗路面和汽车，以及景观用水；污水则通过市政管网进入处理厂，这样既可以减少污染又可以节约水资源。

四是控制噪声扰民。在服务区域内的噪声源主要有车辆交通噪声、建筑施工噪声和社会生活噪声等，对于交通噪声可采取人车、进出分类管理，限制车速，禁止鸣笛；对于施工噪声要限制装修时间，杜绝夜间作业；对于生活噪声要在用房租赁时加以限制。

五是逐步美化环境。根据服务区域内不同的地理、气候及建筑特征，选种花卉草木，设置相宜植物带，并随着季节变化进行养护，使花期绿色得到延长，维护生态平衡，促进人与自然和谐。

六是推广节能产品。在服务区域内最大限度地使用节能灯、节水器及低污染的新技术，有条件地应用智能系统降低能源消耗；同时号召业主选用太阳能热水器、无氟空调和冰箱、有能耗标示的家电，从居家生活层面上促进节能减排。

七是建设生态文明。用多种形式的绿色文化活动，提高员工和业主的环保意识，增强服务区域内的环境认同，融洽物业与业主及邻里之间的关系，共建生态家园。

三、实施绿色物业管理的方法

一是对近几年新建、硬件设施完善的服务区，要从维护的角度开展绿色物业管理。随着绿色建筑在全国范围的不断推广扩大，从设计、施工到材料和设备的选购都融入了绿色理念，为推行绿色物业管理打牢了硬件基础，对此物业服务企业可以从环境文化切入绿色物业管理。首先，在企业内部设立专职环保联络员，一方面要及时掌握政府职能部门出台的环境相关政策，另一方面要随时了解业主对服务区域内环境的意见和建议，将政策和意见作为制订服务区域环境管理的依据。再者，重视全体员工的节能工作，把节能成效列入对各部门绩效的考核，激励员工查找薄弱环节，主动采取补救措施。同时，在服务区域内开展多种形式的环保宣教活动，号召业主自觉参与节能减排，形成企业与业主互动的保护服务区域内环境的良性态势。

二是对建设年代久、配套设备不全的服务区域，要从改善的角度开展绿色物业管理。开展绿色物业管理，并非都要在高档小区进行，或者只有投入大量的资金才能够完成，企业只要具有绿色理念，在取得物业管理权后，就可以有计划、分阶段，结合住宅维修，从绿色、节能的角度进行出新改造，比如建筑物外墙体的隔热保温、节能设施设备的选用、水电供应容量的合理配置、垃圾的分类收集处理、中水的回收利用、太阳能使用位置的替换、装修的绿色选材等等。这其中要特别注重对既有建筑物的节能改造，通过提高门窗密封性和屋顶的平改坡等来提高能源的利用率，通过加强对地下管网的维护来减少因跑、冒、滴、漏造成的能源浪费，通过对公共音源系统、制冷系统、供水系统等的改造来降低物业服务成本。

三是不断创新有利于节能增效的专项工作。如南京市江宁区外港社区在服务区域内开设“废品银行”，定点定时按市场价收购业主家中可回收的报纸、饮料瓶等废旧物品，将交易款登记进账，冲抵业主的物业服务费。这样，既可以加强服务区域内的安保管理，又可以在一定程度上缓解缴纳物业服务费的矛盾，还可以增进低碳经济，培养业主资源循环利用的意识。再如常州市钟楼区勤业一社区在服务区域内开展“自助绿化”，宣传和发动业主在房前屋后认养绿地，收集淘米洗菜水和雨水浇灌花木，既可以节约水资源、减少公共水费开支，又可以公众参与养护社区碳汇林，还可以培养业主的碳补偿意识。

总之，在被表彰命名的省市级绿色社区中，实施绿色物业管理已经基本具备条件，在此基础上广泛推行绿色物业管理，是对环境技术超前、环境管理优秀、环境文化独特、环境状况良好的社区典范，在环境的长效管理上加以提高，长此以往，无论是由绿色社区创建改善的社区环境，还是由绿色物业管理建设的社区环境，都将实现绿色物业与绿色社区共赢社区环境管理的长效目标。