晟曜行：打造中国最大的社区资产管理平台

“社区业主最关心的是其持有的物业资产是否有人打理，能否保值增值。过去，我们是依托开发商、物业公司，通过中介来完成购房以及购房后的一系列问题。随着专业分工的不断深化，一种新型的物业资产管理方式开始出现在我们的生活中。”晟曜行物业资产管理公司董事兼联合创始人全雳说。

这种新型的物业资产管理方式，既没有传统物业公司的包袱，也没有繁琐的架构和体系，它扎根于社区，通过在合适的社区设立服务中心，在封闭的单个社区内以面对面的方式，为业主进行物业资产管理。

掘金社区资产管理

目前，房地产市场环境发生了很大变化，所有的开发商和物业公司都在积极探索新的增值空间。万科、绿城、花样年等开发商已率先试水社区生活和房屋增值服务。

据了解，多年前万科就成立了“公望会”。社区周边商铺均加入了“公望会”，并以万科物业在每户家中安装的智能触屏系统作为终端，户主可以通过这个终端来点餐、送药、预约SPA、预约汽车保养或游泳、交水电费等等。实际上，每个万科楼盘都在打造一个标准服务型的垂直生态商业社区。

据万科集团的统计数据显示，万科目前在全国管理着362个社区、40万住户、约300万的社区人口，未来5年将可能增加到500-600个社区、100万住户、约800万的人口规模。对此，全雳表示：“万科物业和彩生活物业的规模目前是国内最大的，但它们覆盖的业主也只有大约70多万户，相对于中国20多万个小区和8亿多城镇人口来说，其数量是完全不成比例的。”

“狭义地理解，社区服务就是传统物业和家政。但我们认为，社区生活服务是广义的，它包括物业、生活服务、资产管理、金融等等。”全雳指出，未来社区所提供的增值服务主要包括三大块：一是社区生活服务，二是社区资产管理，三是社区金融。

“彩生活公司，就是广义的社区服务。”花样年物业在2002年创立了名为“彩生活”的业务板块，率先把物业管理升级为物业服务，为业主提供100多项增值生活服务。2014年6月30日，花样年集团旗下的彩生活服务集团有限公司在香港上市，它得到搜房网和易居的追捧，股价连创新高，也点燃了社区生活这个行业。

彩生活业务有若干个模块，其中最具创新意义和最有价值的当属“房屋增值计划”，该计划通过对房屋进行修缮、改造和经营来提高房屋的整体租售价。为此，彩生活成立了房屋增值部专司其职，这个部门吸纳服务小区的中小户型房源，对其进行统一承租、装修，并加以策划、包装和分租。

彩生活还通过社区服务平台打造“草根金融”——社区金融。大量业主能做大资金池，比如向每户借5万元，2000户就能募集上亿的款项。

“物业是家庭重要资产，就像我们把100万交给银行一样，我们相信银行的专业，同时它们有很好的安全保障。”全雳指出，这类物业资产管理模式和“二房东”完全不一样。二房东大多是个体行为，低价拿房，加点利润就出租，没有系统，没有规模，没有服务，运作中存在大量的不规范和安全隐患，比如没有合约，不提供发票，允许群租、合租，没有维修保障，更没有安全保障。

物业资产管理最大的瓶颈就是信任度。银行有国家信用，而从事物业资产管理的都是民营公司，并没有很强的背景，业主凭什么放心把上百万、上千万的资产交给它呢?“这就要看公司的实力了，看它的专业能力和综合服务能力，还有就是看口碑和契约精神，最后就是用时间来证明一切。”全雳说。

群雄逐鹿

“作为社区资产管理企业，目前我们在这个领域还没有完全的竞争对手。”全雳分析道，比如优帕克，它只做公寓租赁服务，不做房屋买卖;物业公司只负责常规的保洁、绿化、安保、维修等工作，通常也不涉及物业的租赁和买卖;门店中介只撮合房屋租赁和买卖的信息，也不提供任何后续服务。

也有很多物业公司在学习彩生活，试图向业主提供各种房屋增值服务，但这只能在它们管理的区域里面开展，能做的空间非常有限。“万科只能做万科物业，绿城只能做绿城物业，它们的行业局限性太大。”另一方面，大部分物业公司目前都缺少优秀人才，现有管理人员存在体制固化、年龄偏大、综合素质不高等问题。同时，物业公司属于重运营公司，依靠庞大的基础人员来运转，而公司一旦太大灵活性就会很差，要提升服务质量和管理能力还需要走很长的路。

此外，诸如叮咚小区、社区001等互联网背景的公司也宣布进军社区生活，“它们觉得电商模式可以进社区，这其实存在一个很大的误区。”在全雳看来，社区是个相对封闭的生活圈，比如生鲜蔬菜进社区之后就难以大规模推广落地，“第一，在1号店和京东上买更便宜，物流非常快，第二，电商都是做整合，就是把供应商引导到它们的平台上，这需要做大量的推广，运营维护的成本非常高。我觉得京东、1号店进入社区，去延伸它们的服务，能把电商模式发展得更好。第三，社区电商主推的家政，目前缺少行业监管和标准，所以真正的服务品质是难以保证的。”

全雳认为，业主最关心的是资产是否有人打理，是否能长期增值，而生活类的商品和服务是他们次要关心的，因此这方面的用户黏性不强。“社区中最能产生价值的一定是物业资产管理，而且这个利润最清楚，黏性也非常强。”

国外的物业资产管理都是向业主收费的，这也是社会分工后慢慢养成的一种消费习惯和理念。“我非常看好这块市场，中国真正的房地产才发展了12年，开发的房产和业主却是全世界最多的。再过10年，将是‘80后’‘90后’的天下，他们更愿意花时间去享受，花钱请专业公司来打理和服务，这就是趋势，市场的需求决定了我们的未来!”

“我们这个行业受大环境的影响小，可以不断地做，而且会越做越大，越做越强，未来社会就是向精细化、专业化发展。”全雳透露，晟曜行目前主要在做四件事：第一，研发和梳理产品;第二，培训和加强管理;第三，跑马圈地;第四，品牌推广。

“我们正在和基金谈融资，主要用于门店扩张、资产管理、品牌推广、系统升级、门店改造等方面。”全雳说。

晟曜行的底气

“能把社区和公寓真正结合在一起进行资产管理，实现轻资产、轻营运，这才是良好的商业模式，晟曜行是行业内发展速度最快的。”全雳说。晟曜行从一开始便专注于社区资产管理，并在这基础上延伸出了晟曜行服务公寓。

有别于其他公司的物业资产管理，晟曜行的亮点是社区，这也是目前上海唯一家进入社区的商业公司。据全雳介绍，晟曜行已经进驻了上海50个中高档小区。“进社区非常难。”他表示，要在社区落地必须经过物业公司、业主委员会，和街道等行政部门这三道门槛，要跨过这三道门槛需要前期大量的培育。

晟曜行之所以能进入众多中高档社区，主要得益于2010年上海世博会。当时，为了接待大量的海外参展商，上海世博局和上海旅游局确定了几家公司作为指定物业接待单位，晟曜行有幸成为其中一员。“我们的专业化服务得到了参展商的好评和认可，以此逐渐摸索出一套社区物业资产管理的方法，并逐步开始布局设点。”

陆家嘴物业、古北物业、东湖物业、上房物业，晟曜行的足迹遍布了上海市区，特别是进入2012年后，公司加快了物业资产管理的发展规模，从2011年的170套迅速扩大到400套，2013年底突破800套，2014年6月已经达到1200套，管理的物业资产规模达到上百亿，服务的业主近45000名。

“未来，我们还准备进入上海200个左右的优质社区，目前已经储备了40个社区网点项目。下半年，我们准备进入北京市场。我们和北京知名物业公司合资成立了北京晟曜行资产管理公司，共同开发北京中高档社区。我们重点自主经营北上广深，然后通过品牌对二线城市业主的资产进行托管，已经有几个开发商提出了合作意向。”

与电商的做法不同，服务型公司更侧重细节和体验，因为没有质量的速度最后只能留下豆腐渣工程。未来行业的竞争力在于体验服务、生活方式的创新，这正是社区服务公司需要思考和努力的方向。

晟曜行把物业、租赁、酒店服务、电器保养等服务行业经验丰富的从业者汇聚在一起，利用社区服务网点的优势，将服务进行不断的升级和完善，以极强的的业主黏性形成了一个社区生活服务生态圈。公司正在成立“生活家”互动体系，最终让移动App、微信、网站、社区网点联动起来，形成一个闭环的“社区互联生活”。

再次创业的优势

作为优帕克投资管理有限公司的元老，全雳主要负责公司的战略和管理、市场公关及品牌推广、开发商合作等工作。在协助公司完成第一轮融资后，他选择了自己再创业，“我想选择更大的发展空间。”

2005年以来，全雳一直在关注公寓租赁和服务管理领域的发展。除了深刻体会到宏观环境变化给市场造成的影响，更重要的是，通过在优帕克的多年运作，他深深感受到物业资产管理和公寓管理蕴藏的巨大发展前景和价值。

“社区资产管理这个模式之前在中国是个空白，在大家印象中只有物业公司这个概念。”物业资产管理的雏型源于2002年，最早就是从优帕克开始的，它把分散型的产权式公寓进行酒店化的管理和维护，最终形成了一种独特的公寓管理经营模式。2010年起，国内陆续出现了自如、青客等一批公寓管理公司。2013年起，资本也加大了对于这个行业的投资。

物业资产管理其实就是国外的“房屋管家”(PropertyManager)。业主购房后的面对一系列问题都可以由房屋管家来解决，比如装修改造、出租转租、缴纳税费等等。为此，业主每个月支付给房屋管家固定的费用，通常一个房屋管家管理的规模是20～30套。“国外没有大型社区，所以很少有社区物业管理公司，一般都是委托房屋管家来经营。”

“在中国，由于小区规模较大并且存在大量的物业公司，初期并没有房屋管家的生存空间。随着个人持有的房屋套数越来越多，管理房子成为了一个棘手问题，房屋管家在这种背景下便应运而生。”

全雳的再度创业跨越了公寓管理和物业资产管理之间的界限。他认为自己具备了更成功的优势：第一，在分散式公寓的管理方面经验丰富，行业理解最深刻;第二，了解这个行业的差异化市场和客户需求，熟悉公寓类产品开发和设计;第三，在大量社区物业网点的基础上，通过线上和线下的结合进一步产生客户黏性，获取房源的成本最低，第四，多次创业，积累了大量的创业和管理经验。

“中国未来最需要的是服务。物业资产管理是朝阳产业，我们会沿着这条路一直走下去，发展成中国最大的物业资产管理集团。”全雳自信地说。