如何解开物业与业主之间的死结？

电梯卡成了要挟工具

随着物业公司的入驻小区，业主和物业之间大大小小的矛盾就开始了。业主们花钱买服务、享受服务，物业公司则提供相应的服务。可动辄就会发生业主故意拖欠物业费、物业费随意涨价、不按期交物业费就用门禁卡电梯卡限制业主等等的一系列纠纷事件，这让我们不得不思考双方这个死结究竟要如何解开？

家住幸福南路凡尔赛的陈女士，依稀记得上半年业主与物业闹纠纷的那些天。“电梯卡说停用就停用，上个星期才充的磁，这个星期一就不能用了。”

可令陈女士发愁的是，今年10月底就是小区物业给予业主们电梯卡使用的期限。上半年纠纷后的结果，电梯卡暂定用在10月底。

“过了10月就该收物业费了，对我们这些住高层的，电梯卡不能用那简直就是灾难。”陈女士认为，物业公司之所以给出这个“最后通牒”，就是为了尽快收取物业费。

在陈女士和邻居们看来，电梯卡成了物业要挟业主的工具。小区里送水工、散发小广告的闲散人员，都可以轻松上下楼，而且各个单元都可以随便出入。

“花钱买一张通卡哪都可以去，就把我们这些业主给限制了。”

为此，陈女士去了几趟物业。工作人员对是否停用电梯卡，并没有给出明确的答复。陈女士的心，仍旧悬在半空。对于自己是否会拒交物业费，陈女士直言：“业主们的问题解决了，服务好了，我自然痛痛快快的交，但动不动就用电梯卡要挟的行为令人反感。”

涨物业费业主不知情

住在沃土阳光的刘先生，这几天和小区里的邻居们都为物业费的突然上涨不解。

2013年7月小区交工。在与物业公司签订的协议上刘先生看到物业费每平米1.5元，而且此协议至业主委员会成立终止。可今年，物业费却涨到了每平米1.7元，小区里也并没有成立业主委员会。这期间，刘先生也没有得到物业公司的通知，更没有在小区内看到涨价的通知。

对此，刘先生找到物业公司。不仅没有被告知涨价的具体原因，而且还说物业费今后还会涨。“物业公司说涨价就涨价，我很好奇这个权利是谁给他们的？物业法有这样的规定吗？”

物业公司也很委屈

2012年，大连新新住宅小区的一位住户，因长期拒交物业费被一纸诉状告上了法庭。而原告，恰恰就是小区的物业公司。

当时接受采访的物业公司杨经理大吐苦水，直言近几年物业公司一直在亏本运行。作为一个企业，盈利是其最终的目的。

在物业公司看来，业主不交物业费，就会使得不少工作受影响。有些小区，甚至出现了物业公司撤走的情况。“物业公司毕竟不是免费服务的，我们同样有不少员工要发工资。小区的绿化和设施维护，没有资金我们实属也没有办法。”

物业违约？忽视《条例》？

在2013年最新的《包头物业管理条例》中，业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

(四)参加业主大会会议，行使投票权；

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权；

(六)监督业主委员会的工作；

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督房屋专项维修资金的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

而且在第四十六条中，关于物业服务规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。

物业服务企业应当按照国家和自治区有关规定取得资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。

从事物业管理的人员应当按照国家和自治区规定，取得职业资格证书。

期间，物业服务企业应履行下列义务：

(一)履行物业服务合同，执行物业管理行业规范和技术标准；

(二)接受有关行政管理部门的监督管理；

(三)接受业主和业主委员会的监督；

(四)重大物业管理措施提交业主委员会审议；

(五)每半年向业主委员会报告物业服务费收取和使用情况；

(六)发现违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、绿化等方面法律、法规规定的行为，应当及时制止，并向有关行政管理部门报告；

(七)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

第五十五条中规定，业主对物业服务企业的服务水平、质量有异议的，可以向房产行政主管部门投诉，也可以请求街道办事处、镇人民政府或者居民委员会、社区服务站进行调解。

物业服务企业达不到服务标准或者减少服务项目的，房产行政主管部门应当责令其限期整改，并将其记入物业服务企业信用档案。

关于物业费收费，明确在第五十七条中规定物业服务企业应当将企业基本情况、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费收取和使用情况、特约服务的收费项目和标准等在物业管理区域内显著位置公示，并将房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府以及居民委员会、社区服务站的受理投诉电话一并公布。

物业服务企业不得违反法律法规规定和物业服务合同的约定，扩大收费范围、提高收费标准、重复收费。

一个买服务一个做服务

《包头市物业管理条例》中规定，市房产行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，建立物业服务企业退出物业服务项目管理机制，对物业服务企业进行动态管理，对物业服务情况进行定期检查。将物业服务企业基本情况、服务情况、投诉举报情况等记入物业服务企业信用档案，定期进行评定，并向社会公布。

对于评定信用等级较低的物业服务企业，房产行政主管部门应当督促其限期整改;逾期不整改或者整改后仍达不到物业服务标准的，由业主大会或者街道办事处、镇人民政府组织召开业主大会依法或者依据物业服务合同的规定启动物业项目退出程序，并依照相关法律法规的规定吊销或者建议相关部门吊销其资质证书。

业主与物业，看似相互依存的两方，却存在着难以解开的死结。究其原因，业主花钱买服务，理应得到等价的服务。而物业公司虽然身为企业，但毕竟是提供服务的一方。

业主花钱的多与少，关系着所享受服务的质量高低。而物业公司则更应该明确自身工作的性质，要想获得业主们的满意，最起码服务工作要做好。

目前业主和物业之间的症结，几乎都集中在双方对服务的认识上。在这方面，不少物业公司往往将服务意识忽视，将自己视作管理机构。继而导致业主无奈以拖欠物业费的形式抗议，物业公司因资金链断裂而不得不撤走。

这么看来，就是一场没有出路的死循环。

与此同时，对物业公司的具体监管单位和部门，在实际中并没有很好地将物业公司有所规范。在管理中，也存在着不少的漏洞。

对沃土阳光物业公司随意涨价的行为，尽管高新区建设环保局可以明确地认定是物业公司违约。但实际上，该部门只能对物业公司进行监督和初审的工作。

物业公司这个行业，目前也并没有诸如行业协会等自律组织。不少业主在与物业公司发生纠纷和问题后，经常会出现投诉无门、或多方投诉无果的结局。

真正可以调节和解决问题的第三方，一直是一个空白。这也是导致死结难以解开的一个原因。