物管业主矛盾偶现彩生活并购的悲与喜

上市刚满半年的彩生活（1778.HK）在扩张上似乎越走越快。

春节前夕，花样年控股集团有限公司及其上市附属公司彩生活服务集团有限公司联合宣布，彩生活以总金额3.3亿元人民币，收购深圳市开元国际物业管理有限公司100%的权益。

有别于传统物业龙头依附于开发商的成长模式，母公司实力有限的情况下，彩生活更倾向于走收购这条老路。但一系列突破传统的收购，让彩生活在部分地区遭遇了“维权”压力。

与此同时，由于房地产利润下滑，地产龙头纷纷将物业视作下一个“蓝海”，万科、保利等大型开发商都开始瞄准社区服务。前有模式压力，后有庞然巨兽。彩生活如何突破？

微利行业的收购

据彩生活提供的资料显示，被收购的开元国际主要从事物业管理服务，拥有深圳市开元科创楼宇科技有限公司100%股权、北京中海外物业管理有限公司100%股权、杭州坤元物业服务有限公司100%股权、南京瑞泰物业管理有限责任公司51%股权。是次收购涉及超过130个物业管理项目，业务覆盖北京、深圳、上海等十多个城市，是迄今为止国内物业管理行业出现的规模最大的一宗并购案例。

对此，彩生活董事局主席潘军站出来表态称：“开元国际为国内高端小区管理的佼佼者，此次收购并非大鱼吃小鱼式的企业吞并，而是要通过资源整合和优势互补，激活更多小区价值，进一步提升彩生活在中国小区服务行业的龙头地位。”

与此同时，另一位彩生活的内部人士亦对《中国经营报》记者透露称：“这次收购并非短期内促成，公司内部本着优势互补的角度出发。因为开元国际在传统物业管理上经验很足，而彩生活则更擅长打造高科技平台。”

但在市场眼中，这笔收购更接近行业的并购、调整。“一般的物管公司中，人力成本占总成本比例达到40%以上，近几年受人工成本上升影响，物业管理行业盈利能力逐步下降。”另有市场人士如此分析称。

在众人眼中，物业管理一直属于微利行业，不仅无利可图，亏本亦是情理之中。有数据显示，传统住宅物业管理的利润率在5%～6%，如果一个物业企业管理得好，利润可以达到8%。目前全国物业管理公司TOP20中，有12家均依附于开发商的自有物业，并不完全以盈利为目的，物管公司中有95%都处于亏损状态，而百强企业的平均净利润率也仅8%。

“当前阶段，物业管理在地产价值链中的作用在于提升开发销售阶段的品牌溢价，处于依附状态，若单独核算，会看到有大量亏损现象。”前述市场人士如此分析称，“但这也相应给规模化、低成本的物业管理公司带来整合的机会。”

并购扩张的模式

值得一提的是，类似开元国际这样的收购扩张并非彩生活的第一宗，上市刚满半年的彩生活已完成多起物业并购。

据彩生活的招股书显示，2011~2013年，该公司累计出资5046万元，收购惠州友邻物业、深圳罗伯特管家等11个物业公司，总计项目135个、面积1537万平方米。其中，仅在2013年，彩生活就以股权收购的方式兼并了南京锦江、慧韬、名城、安居等南京多家物业服务公司。收购之后，彩生活相当于在南京实现了对这些公司旗下至少三十家以上住宅小区的入驻控制。

随后，2014年6月30日，潘军成功将彩生活分拆上市，市值超过母公司花样年，这显然还未能满足潘军。事后潘军在接受媒体专访时坦承：“我的梦想是成为全球最大的物业公司，相信这个梦不会太远，一两年就可以实现。在未来不仅是在中国发展，还准备走向亚洲、走向国际化。”

也正是在这样的想法指引之下，2014年11月彩生活再次宣布购入3.4万股SteadlinkAsset普通股，总代价为109.2万新加坡元(约662.23万港元)。资料显示，teadlinkAsset是一家于2006年3月14日在新加坡注册成立的公司，主要在新加坡从事物业管理。

彼时，彩生活如是称：“该收购使集团取得海外物业管理的经验，扩大其线上服务平台，及为集团的未来扩展吸引更多物业管理人才。”

“我们还是认为，这三年的主要精力是放在跑马圈地、扩张规模、提高市场份额上。目前，管理服务面积增幅将近7000多万平米，这将是驱动增长非常重要的原因。”彩生活CEO唐学斌说。

快速地跑马圈地让彩生活的业绩报表相较于其他物业公司好看许多。2014年上半年，彩生活实现营业收入约人民币1.63亿元，同比增长49%；权益拥有人应占利润约6200万元，同比增长206.9%。截至2015年1月31曰，彩生活的社区服务业务已经进入全国100多个城市的250万个家庭，服务约700万人口，拓展和管理服务的物业面积总规模超过2.1亿平方米。这意味着彩生活服务管理的物业面积较2013年年底的9100万平方米增加逾一倍。

据彩生活方面透露，该公司还计划在未来三年签约管理面积每年将以超过50%以上的速度增长，三年后服务家庭数由200万个左右增长至超过500万个，服务人口达1500万。

扩张的悲与喜

不论何时，过快的扩张速度总是让人担忧，就算被称为“蓝海”的物业管理也不例外。

兴证香港近期的一篇研究报告指出，由于近三年公司处于快速扩张期，彩生活将有约50%的签约在管建筑面积并未贡献业绩。与此同时，彩生活相应管理费用率将在近三年逐步上升，而伴随着集团收购规模的扩大，预计彩生活的坏债率将进一步上升。

数据显示，在彩生活上半年的“大收购”行动中，目前有1.36亿平方米产生效应。剩下的管理签约以后进入收费期有时间差，不同项目时间长短不一，正常为3个月，长的则为1~2年。

除了快速扩张带来的财务问题外，彩生活也要开始考虑拓宽日后的规模扩大的渠道。目前，物管公司拓展规模主要为自建物业以及外延收购扩张。

截至2014年12月31日止12个月，彩生活母公司花样年累计销售额为约102.14亿元，相应已售建筑面积为138.01万平方米。显然，由于母公司花样年规模一般、自有物业有限，彩生活达到潘军口中的“全球最大的物业公司”预计还要不断继续跑马圈地。

“外延扩张在总量不变的背景下难度会逐渐加大，野蛮增长最终会增速回落。数据亦显示，2008年以来，国内物管公司依靠新增物业面积带来的营收增长贡献达到了77%，仅有23%来自于内生增长的提升。”前述市场人士进一步分析称。

与此同时，正在扩张路上疾驰的彩生活，还将面临物业管理由“蓝海”变成“红海”之势。据不完全统计，万科累计已销售住房面积7680万方，对应单位面积物管费仅1.6元/平方米·月，而其他房企在遭遇房地产毛利下降之后也纷纷将下一个增长点投向自由的物业管理。

业主维权？

如果说，扩张带来的诸多问题可能还需要一定时日才会显现，目前彩生活却已经面临着运营模式上的考验。

在潘军的设想中，传统的物业管理是依靠大量的低价的劳动力，去从事非常简单的诸如安全管理、清洁、保洁、园林绿化等等服务。而彩生活采用的是机械化、信息化、自动化设备和仪器来确保社区的安全和物业服务效率的提升。

因此，施行轻资产管理方式的彩生活的人力资源成本较其他物管公司少之又少。查阅资料发现，2009年至2012年，彩生活所管理的每百万平方米管理建筑面积的平均雇员人数逐年下降。

其中，2012年年末每百万平方米管理建筑面积的平均雇员人数为142名，少于同日百强物业管理公司每百万平方米管理建筑面积的平均雇员人数224名。到了2013年12月31日，彩生活所管理的每百万平方米合约管理建筑面积的平均雇员人数进一步下降为121名。

以往侵蚀物管公司利润的人力成本，成为彩生活毛利率贡献的一大助力。2014年上半年，彩生活收入同比增长49%至1.63亿元人民币，毛利率同比增长12.1个百分点至66.1%，归属股东净利同比增长超过两倍，达6200万元人民币。

但同时也正是由于服务人员的减少，后期接地气的服务并未跟进，彩生活曾遭遇不少业主维权。2014年年中，南京江宁翠屏清华园等多位业主曾拉起横幅，声讨物管公司彩生活的不负责。

2013年，彩生活曾收购江宁翠屏清华园的物管公司——南京锦江物业有限公司，彩生活进入南京江宁翠屏清华园。其后，因服务人员减少等原因，最终导致小区内绿化毁损、治安事件频发、小区景观日趋破败、公共收益“不翼而飞”。

同样的现象在南京江宁区的瑞景文华，建邺区的兴园嘉园，白下区的澳丽嘉园、紫金明珠，栖霞区的鸿运嘉园上演。

从现有案例看，类似的纠纷主要都集中在南京周边，这究竟是快速扩张后的消化整理“不及时”，还是彩生活的发展路径出现漏洞？有待进一步观察。