【案例】现实生活中，住宅小区内常有业主将将住宅用于经营或出租给他人用于经营，【分析】此类问题，相关法律和司法解释规定非常明确。
1、 相关规定
（1）《物权法》第七十七条规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”
（2）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权适用法律若干问题的解释》第十条规定，
“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”
（3）《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定， “业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”
2、对扰民的“住改商”行为维权方式：
（1）物业公司可以依据物业服务合同及管理规约的规定，将业主诉至法院，要求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。一般来说，物业公司均能在此类诉讼中胜诉。
（2）有利害关系的业主可以将“住改商”业主诉至法院，请求法院判令被告排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。一般来说，有利害关系的业主均能在此类诉讼中胜诉。
3、处理此类纠纷需要注意的几个问题
（1）有利害关系的业主的范围
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，“本栋建筑物内的其他业主，应当认定有利害关系的业主”；建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。也就是说，本栋建筑物之外的业主要承担举证责任。
（2）在“住改商”纠纷中，不能以“多数决”原则确定有利害关系业主的意见。
在“住改商”纠纷中，不能以“多数决”原则确定有利害关系业主的意见。而必须是全体业主的共同意见。这是因为，一是“少数人的权利也是权利”；二是少数人的权利掌握在自己手中，“多数人”决定“少数人”的权利，于法无据。
（3）有利害关系的业主的同意，必须采取明示的方式方为合适
实践中，有些业主碍于面子和邻里关系僵化的顾虑，往往对“住改商”业主的征询意见采取沉默或回避的态度。有人认为，在意见征询期间，有利害关系的业主不明确表态的话，则推定为同意。这种观点值得商榷。
从《物权法》第77条的规定看，有利害关系的业主的同意是“住改商”行为合法性要件之一，“住改商”是对既有秩序的一种冲击和破坏，不主张“住改商”是《物权法》的立法导向。因此，在有利害关系的业主为明确表态的情况下，从立法本意去推敲，应当推定未表态的业主不同意“住改商”。
至于“明示”的具体形式问题，由于同意属于一种意思表示，必须要明白无误的表达出来，可以是书面的签署意见，也可以是明确无误的口头表示。
（4）“住改商”业主已经办理了工商营业执照的事实，不能对抗有利害关系的业主的诉求
“住改商”行为缺乏合法性与经营者办理了工商营业执照没有关系，这是两个不同的法律关系。办理工商营业执照属于行政登记和许可范围，并不涉及“住改商”民事行为的效力问题。
（5）住宅出租用于居住行为，不适用“住改商”的有关规定
如上所述，“住改商”的首要特点是住宅“被用于经营”，而不论是业主自身还是承租人在经营。住宅出租用于居住，现实中大量存在的群组行为确实也对其他业主的生活起居造成了一定的影响，但是，这均不属于“住改商”行为，不适用“住改商”的有关规定。
蔡剑
