【案例】某业主居住在小区一高层建筑内，有一天，该业主独自一人乘电梯上楼回家，在电梯内被一持刀歹徒抢劫，业主损失财物六千余元，同时由于受到惊吓而住院治疗，花去医药费三千余元。该业主认为物业公司管理不到位，放任坏人自由进出小区而使其遭受抢劫，因此要求物业公司赔偿其财产损失及精神损害赔偿计三万元。
【分析】此类纠纷不可一概而论，应具体案件具体分析。
首先，案例中的第三人致害导致业主损失，如果物业公司承担损害赔偿责任的话，那么这种责任是违约责任还是侵权责任？
众所周知，民事责任分为两种，一是违约责任，一是侵权责任，（也有一种说法是民事责任包括违约责任、侵权责任以及介于两者之间而又区别于两者的缔约过失责任）。由于第三人致害，业主要求物业公司承担责任，那么，这种责任是违约责任还是侵权责任？对此，依据法律法规以及司法解释的规定，笔者认为应该是属于违约责任。其理由如下：
第一，物业公司对业主负有安全保障义务基于合同产生。物业公司与业主属于平等的民事主体，物业公司虽有保安（有的成为秩序维护员），但是保安毕竟不是公安，物业公司的义务来源于双方合同的约定及行业的规定，而非法律上的直接规定。
第二，物业公司不履行安全保护义务与业主受害之间不存在侵权意义上的因果关系。不作为侵权一般是以行为人负有某种特定的法定义务为前提。物业公司对业主的安保义务基于合同约定，不履行安保义务系对合同义务的违反，而不是对法定义务的违反。
第三，物业公司与实施侵权的第三人之间，既无主观意思联络，又无客观行为的关联。因此，也不存在共同侵权的实行行为。无侵权行为，又何来侵权损害赔偿？
第四，物业公司按合同约定应为业主提供人身、财产安全保障，若其未尽保安之责即是违约行为。因其违约行为，使安全保障出现疏漏，致使业主遭受第三人侵害，违约行为与损害后果之间具有合同法上的因果关系。
其次，根据我国《民法》通则和合同理论，物业公司承担违约责任的构成要件有三项：
一是要有不履行或不完全履行合同义务的违约行为；
二是物业公司的违约行为造成了损害的事实；
三是物业公司违约行为和业主的损害结果之间有因果关系。此处的因果关系是由此及彼的必然性的因果关系。
再次，本案中，对照物业合同的约定，物业公司可能存在的违约行为的情形有：
一是物业公司未尽保安义务。如小区出入口保安制度及小区内安全巡逻形同虚设，保安离岗脱岗情况时有发生，特别是案发前后保安不在岗。
二是小区内安全防范措施不到位，监控设备设施不齐全或者无法使用（监控设备设施应由开发商在交房前提供）；
三是对小区人员进出未尽注意义务，任何人可以自由出入小区。
第四，本案中业主作为原告，其能否胜诉，关键在于是否有充足的证据，并且这些证据能够证明物业公司存在违约行为而被法院采纳。
此外，需要注意的是，如上所说，物业公司不是全能公司，保安不是公安，物业公司与业主之间就业主人身及其财产的安全保卫，只能局限于物业公司力所能及的范围内，而不能求全责备。
蔡剑
