【案例】近日,笔者接待了一个投诉,投诉称东区一个小区的业主拿房之后发现他家的自行车库里面有本单元卫生间共用下水管道,他竟然把这根管道锯掉了,任由污水横流在他家车库里!听了这个投诉,笔者的第一感觉是很震惊,笔者工作二十余年第一次听说这种损人不利己的让人匪夷所思的事情!经过调查,在开发商与这位业主签订的《商品房买卖合同》的补充协议中有“自行车库内可能设有管道或柱子”的书面约定,在销售这套商品房时,销售员也曾口头说明这个车库可能有下水道之类的公用设备设施。笔者认为,不管开发商在这起纠纷中是否应该承担责任,不论是从民事的还是行政的角度来说,这位业主必将为自己不理智的行为而买单。
【分析】上述案例,集中反映了存在于某些业主头脑中的一个极端错误也是极其自私的观点,那就是“下水管道凭什么放在我家的车库里”。这位业主锯掉本单元卫生间共用下水管道任凭污水横流在在自家车库的行为,真正是个损人不利己的行为,他必将为此付出代价。本案涉及到的相关法律问题,笔者作如下分析。
一、相关法律规定
(一)《中华人民共和国民法通则》第五条规定,“公民、法人的合法的民事权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯。”第一百一十七条规定,“损坏国家的、集体的财产或者他人财产的,应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的,侵害人并应当赔偿损失。”
(二)《中华人民共和国治安管理处罚法》第四十九条规定,“盗窃、诈骗、哄抢、抢夺、敲诈勒索或者故意损毁公私财物的,处五日以上十日以下拘留,可以并处五百元以下罚款;情节较重的,处十日以上十五日以下拘留,可以并处一千元以下罚款。”
(三)《中华人民共和国物权法》第八十三条规定,“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。”
(四)《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令第110号)第十二条规定,“装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动,不得侵占公共空间,不得损害公共部位和设施。”
(五)《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第四条规定,“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。”
(六)《江苏省物业管理条例》第四十五条第(六)项规定,“本条例所称物业共用设施设备,是指物业区域内,由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车尝公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”
结合上述法律规定,本案中,这位业主锯掉公共下水管道锯掉位于自家车库内的公用下水管道的行为,一是侵犯了本单元业主们的建筑物区分所有权,即对这根下水管道的共同所有权以及共同使用权,二是违反了相关行政法律规范,需要承担相应的行政(公安、房产)违法责任,三是本单元业主有权提起民事侵权诉讼,物业公司有权提起民事违约诉讼。毋庸置疑的是,此类民事诉讼公堂未上结果已定。
二、本案中开发商是是否需要向业主承担违约责任?
经过调查,在开发商与这位业主签订的《商品房买卖合同》的补充协议中有“自行车库内可能设有管道或柱子”的书面约定,在销售这套商品房时,销售员也曾口头说明这个车库可能有下水道之类的公用设备设施。据说,这位业主对此也承认。因此,在签订商品房买卖合同时,这位业主对车库中可能存在下水管道的情况是有心理准备的,也是认可的。换句话说,即使在拿房之后发现车库内设有管道或柱子,也应当接受这个结果。他向开发商主张违约责任,没有合同依据。
同时,此案也给开发商一个教训,那就是涉及到上百万的买卖合同必须内容明确,不可有“可能、大概”之类模棱两可的用词。在调查中,开发商工作人员辩解说有些管道的安放必须要等到土建基本完工之后才能确定,笔者对此不予认可。众所周知的是,住宅小区开工建设之前,相关图纸设计已经到位,其中当然包括楼房给排水设计。在与业主签订商品房买卖合同时,应当对照图纸,明确某个车库内是否有管道、柱子之类的设备或结构,避免交房之后产生诸如此类的纠纷。类似于本案的还有其他一些纠纷,诸如小区配电房、垃圾房、公共厕所等设备设施的选址,均应在商品房买卖合同中予以明确,避免可能产生的交房纠纷。
在此,笔者建议这位业主主动维修或者更换车库内的下水管道,避免与本单元其他业主的矛盾进一步激化,避免自家损失因自己的原因进一步扩大。如果这位业主认为开发商应该承担违约责任,应与开发商积极协调解决问题。同时,在这位业主认识到自己的错误行为的前提下,建议开发商主动出面更换这根下水管道。毕竟,开发商在商品房买卖合同中多少有点儿瑕疵。
蔡剑