【案例】某公寓楼系开发商于2007年建造，层高5.8米，购房人拿房之后将房屋内部分割成上下两层，下层作为客厅、厨房和卫生间使用，上层供居住。开发商在销售过程中，承诺将每户门外走廊代为分隔成上下两层，上层归业主使用，下层作为公共通道。业主陈某以子女的名义购买了相邻两套，装修之后下层作为公司办公用房，上层用于住房，尽管开发商代为分隔了门外很大一块空间，但是住房这一块仍显狭小了，于是，他就用钢结构与木板将门外大厅一分为二，下层仍作为业主们的公共通道，上层则占为己有，扩大部分近30㎡。这部分上层空间偏偏挡住了两个邻居吴某和李某家的窗户，于是纠纷顿起。另外，在此案查处过程中，陈某辩称，当初在购房时，开发商与其有约定，承诺将其所购房屋门外大厅上层空间归其使用。
【分析】这个案件在住宅装饰装修类纠纷中，比较典型。类似于此类侵占公共空间、公共部位的案件，无论是有关行政机关介入查处还是当事人直接提起民事诉讼，其事实认定与法律适用都非常清楚明确，处理结果也都一样，那就是限期拆除或排除妨碍。
一、法律、法规和相关司法结束明确规定，楼宇走廊部分为公共部位
（一）《物权法》第八十三条第二款规定，“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”
（二）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”应当认定为物权法第六章所称的共有部分；
（三）《江苏省物业管理条例》第九十二条第一款规定，“本条例所称住宅共用部分，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。”
（四）《住宅室内装饰装修管理规定》第十二条规定，“装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。”第三十九条规定，“未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。”
从以上规定来看，不论是住宅楼还是公寓楼，走廊通道部分均为业主共有部分，任何个人不得任意占为已有。（住宅楼中侵占业主共有部分的行为多表现为顶楼业主为了所谓的安全将顶楼部分楼梯封闭，该行为与案例中陈某的行为在性质上是一致的）
二、此类行为的处理方式
（一）向行政机关投诉
案例中，陈某的行为构成了行政违法行为。将公共空间部分占为己有，房管部门对此有权进行查处。
（二）物业公司、其他业主均有权提起民事诉讼
1、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件》第四条规定，“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”
一般来说，物业服务合同中对于业主如何正确使用房屋、装饰装修注意事项均有约定，案例中，陈某的行为对于物业公司来说，应认定为违约行为，物业公司依法可以提起违约之诉。
2、其他业主有权提起侵权之诉
《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》》第十五条规定，“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：......（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。”业主可以据此向法院提起侵权之诉，要求陈某们拆除违建，恢复原状。
三、开发商承诺公共通道上层空间归陈某独家使用的效力问题
在本案审理过程中，当事人陈某“所购房屋室外空间面积系开发商赠送给我的”，并提供了书面证据即一份单页平面图，上面标注了陈某可以独家使用的部分，并加盖了开发商印章。对此，笔者认为，公寓房室外大厅、通道、回廊等所有权依法系全体业主共有，开发商无权承诺将此大厅赠送给某一个业主使用。即便开发商对此有承诺，并在当事人所持商品房买卖合同附件平面图上签署书面承诺并加盖了印章，也属于无效的民事行为。当事人将门前空间一分为二并将上层空间据为己有的行为明显侵犯了相邻业主的共有权，显然属于行政违法行为及民事侵权行为，对于物业公司来说，该行为则是违反物业服务合同的违约行为。
蔡剑
