【案例】王某将位于某小区的一套住宅出租给陈某用于居住。开发商依法聘请的某前期物业公司找王某收缴物业费时，王某认为房屋已经由陈某承租，应该由陈某承担缴纳物业费的义务。而陈某坚持认为自己不是业主，不是缴费义务人，于是，纠纷顿起。那么，此类纠纷该如何认识呢？承租人陈某有缴费的义务吗？ 【分析】此类纠纷，看似简单，其实不然。这其中涉及到租赁与物业服务两类不同的民事法律关系，涉及到物业服务行业中一个基本的概念——“业主”的身份如何界定，还涉及到《合同法》中的一个重要问题，即合同法律效力问题。笔者对此做如下分析。 一、“业主”的范围 案例中出租人王某与承租人陈某对自己在物业服务法律关系的角色定位不清楚，以至于产生相互推诿缴纳物业费的义务。 在物业服务法律关系中，“业主”是一个极其重要的基本概念。同时，《物权法》第六章用十四个条文专章规定了“业主的建筑物区分所有权”。厘清“业主”的基本内涵，对于贯彻实施《物权法》第六章有着极其重要的意义。 （一）“业主”身份的基本界定 何为业主，在《物权法》及国务院《物业管理条例》中均未作出界定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权适用法律若干问题的解释》（法释【2009】7号）第一条规定，“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。” 本条规定对“业主”身份的确认进行了明确。概括起来，法律规定的“业主”具体包含以下范围： 1、依法进行了房屋所有权登记取得建筑物专有部分所有权的人； 2、因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力； 3、因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力； 4、因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力； 上文中的“人”是个泛指，是指物业的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。 （二）特殊情况下“业主”身份的界定 1、建设单位“一房二卖”，业主身份如何界定？ 依据《物权法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》建设部《房屋登记办法》的相关规定，依法取得专有部分所有权的人（买受人）与现实占有人就业主身份产生争议的，前者是业主；后者可以追究出卖人的合同违约责任。 2、二手房买卖中业主身份的认定 二手房买卖交易成功、买方已实际入住，但尚未办理所有权转移的，参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权适用法律若干问题的解释》（法释【2009】7号）第一条规定精神，买方应认定为业主； 3、房产中介公司“吃房”中“业主”身份界定 现实中，少数利欲熏心的房产中介公司欺瞒买卖双方，一不签订真实的中介服务合同，二不办理房屋办理房屋所有权过户手续，三是逃避了国家相关税费，其目的是牟取属于非法利益的差价。在这种情况下，中介公司并非是“合法占有”，不能认定为业主。 基于以上分析，本案中，房屋所有权人王某为业主，而承租人陈某确实不属于业主。 二、租赁合同关系与物业服务合同关系不可混为一谈 本案中包含两个法律关系，一是王某与陈某之间的房屋租赁合同法律关系，另一个是王某与物业服务公司之间的物业服务合同关系。（虽说本案中的物业服务合同是开发商与之依法选聘的物业公司签订的，但此类合同对业主产生履行的法律效力。之前的连载对此已有论述，在此不再赘述。） 由此可见，业主王某、承租人陈某与物业公司三者之间，业主王某应该承担向物业公司缴纳物业费的义务，承租人陈某应该向业主王某承担缴纳房屋租金的义务，两者分属于两个不同的法律关系，不可混为一谈。 三、业主王某与承租人陈某约定由陈某缴纳物业费，如果陈某拒缴，物业公司该如何维权？ 物业公司可以采取诉讼或仲裁的方式，向陈某主张物业费，并主张业主王某承担连带责任。其依据是《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】8号）第七条规定，“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。” 此处有两个问题需要明确： （一）物业公司向非业主的承租人陈某收取物业费的依据是王某与陈某之间的约定； （二）业主王某与承租人陈某约定由陈某缴纳物业费，属于《合同法》第八十四条规定的债务转移的情形，该条规定，“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”一般来说，实践中出租人与承租人之间就物业费缴纳的约定极少通知物业公司并征得物业公司同意的。此时，无论是依据法律规定还是物业服务合同的约定，业主王某依然是缴纳物业费义务人。所以，要求业主王某承担缴纳物业费的连带责任，于法有据。 四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】8号）第七条规定是对《物业管理条例》第42条第1款规定的重复吗？ 国务院《物业管理条例》第四十二条第一款规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】8号）第七条规定，“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。” 分析这两个法条的具体内容，不难看出，两者之间并不是简单的重复，而是各自侧重点不同。条例的规定是从业主与物业使用人的义务角度来规定的，而司法解释是从物业服务公司的请求权去规定的。司法解释如此规定，一是有助于消除实践中“重复”的误解，二是有助于维护正常的物业服务秩序。 五、业主王某、承租人陈某约定了“业主全面履行租赁合同是物业使用人缴纳物业费的条件”。这种约定应该有效吗？ 物业服务企业向物业使用人收取物业费本来就是依据业主与物业使用人之间的约定。业主和物业使用人对相关义务的履行设定一些条件，而且这些条件并不违反法律和社会公德，法律应当尊重当事人的意愿。 还有，这种约定并不侵犯物业服务企业的合法权益，因为业主和物业使用人之间彼此是承担连带责任的。在物业使用人依据于业主的约定而拒绝缴纳物业费的情况下，物业服务企业仍然可以追究业主的清偿责任，其权益仍然能够得到保障。
（蔡剑）
